나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1311 [1] 경기도 용인시 처인구 모현읍 오산리 38-8 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하일감정 · 평가일 2025.06.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 오산리 소재 ""오산2리 마을회관"" 북동측 인근에 위치하며,
본건 주변은 중.소규모의 공장, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지대로서
주변환경은 보통시 됨.

교통상황

·본건까지 차량출입 용이하며 대중교통 이용의 편의성 등은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

·오산리 38-8 : 세장형에 유사한 사다리, 평지로서 조사일 현재 ""건부지(기숙사 등)""로 이용중임.
·오산리 38-13 : 부정형, 평지로서 조사일 현재 ""도로""로 이용중임.

인접 도로상태

·오산리 38-8 : 본건 서측에서 노폭 약4m내외 정도의 포장도로와 접함.
·오산리 38-13 : 본건자체가 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

·공히 자연녹지지역,
가축사육제한구역(전부제한지역(하천에서 300M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
수질보전특별대책지역<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

· 임대관계는 미상임.

· 경매 진행시 인접지와의 경계를 확인하시기 바랍니다.

· 포장, 담장, 옹벽 등은 해당 토지에 포함하였으므로 참고바랍니다.

. 본건지상의 수목의 수량 등은 제시거부의 사유로 개략적인 것이므로 참고바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-.철골철근콘크리트구조 철골구조지붕 지하1층, 지상4층의 건물로서
· 외벽 : 라임스톤 등 마감.(별지 사진 참조)
· 내벽 : 도배, 타일 등 마감.
· 창호 : 강화플라스틱 창호임.(사용승인일 : 2021.09.03)

이용상태

-.조사일 당시 관계인의 제시거부로 내부조사는 하지 못하였으므로 경매진행시 참고바랍니다.
-.일반건축물대장상에는
지1층, 1층 : 제2종근린생활시설(제조업소),
2층~4층 : 공동주택(기숙사)으로 이용되는 것으로 표시 되어있음.

설비내역

-.기본적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기시설, 가스에 의한 난방시설, 옥외지상주차장 등이
설비되어 있는 것으로 탐문됨.
-.관계인의 제시거부 등의 사유로 내부구조, 설비내역 등을 조사하지 못하여 본건에 대한
평가선례 등을 참조하였으므로 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.
-.지1층의 항온항습설비 등의 존재유무를 재확인하시기 바랍니다.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계는 미상임.

·차양, 옥외계단 등은 건물에 포함하였으므로 참고바람.

·본건물 중, 지1층은 접면도로를 기준하면 지상1층으로 보이는 상태임.

물건 비고

1. 일괄매각 2. 목록1- 지상에 소재하는 제시외 수목은 평가 및 매각 포함 3. 목록2- 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1311 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 모현읍 오산리 38-8

용도: 근린주택

감정가: 3,862,719,400원

토지면적: 989.00㎡ (약 299.17평)

토지지분: 926.5㎡ (약 280.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 925.35㎡ (약 279.90평)

건물지분: 925.35㎡ (약 279.90평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 1. 일괄매각 2. 목록1- 지상에 소재하는 제시외 수목은 평가 및 매각 포함 3. 목록2- 지분매각임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 오산리 소재 "오산2리 마을회관" 북동측 인근에 위치합니다. 본 건 주변은 중.소규모 공장, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지대로서 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용의 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

오산리 38-8: 세장형에 유사한 사다리꼴 형태의 평지로, 조사일 현재 "건부지(기숙사 등)"로 이용 중입니다.

오산리 38-13: 부정형의 평지로, 조사일 현재 "도로"로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

오산리 38-8: 본 건 서측에서 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

오산리 38-13: 본 건 자체가 포장도로입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

공히 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2020년 12월 16일 접수된 하나은행의 근저당권(을5)입니다. 건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 10월 6일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다. 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 권리가 없습니다.

3.2. 채권 총액

토지 등기부채권 총액: 3,848,767,852원

건물 등기부채권 총액: 3,848,767,852원

3.3. 임차인 현황

* 가든온농업회사법인주식회사(목장수)

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입/사업일자: 2022.01.26

- 대항력: 없음

* 김정숙

- 보증금: 3,000,000원

- 차임: 300,000원

- 전입일자: 2025.02.04

- 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건은 근린주택으로, 일반건축물대장상 지하 1층 및 지상 1층은 제2종근린생활시설(제조업소)로, 지상 2층부터 4층까지는 공동주택(기숙사)으로 이용되는 것으로 기재되어 있습니다. 건물은 철골철근콘크리트구조이며 2021년 9월 3일 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

4.2. 주변 상권 특성

주변 지역은 중.소규모 공장, 단독주택, 농경지, 임야가 혼재되어 있어 산업 및 주거 기능이 복합된 지역 특성을 보입니다. 건물 자체가 기숙사와 제조업소로 사용되는 점을 고려할 때, 관련 산업 종사자들의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 자연 및 휴양 시설: 용인자연휴양림이 인근에 위치하여 등산 및 산책 등 여가 활동이 가능합니다. 노고봉 등산로 등 정비된 등산로가 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 교육 시설: 모현초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 처인구 관내에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포되어 있습니다.

* 편의 시설: 구체적인 인근 편의시설 정보는 제한적이나, 처인구 전반에는 다양한 레저 및 문화 시설(에버랜드, 한국민속촌 등)이 위치하고 있습니다.

5.2. 혐오 시설

본 물건지 주변에 직접적으로 명시된 혐오 시설(예: 쓰레기 처리장, 납골당, 정신병원 등)에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 주변 환경은 공장, 주택, 농경지가 혼재된 일반적인 지역으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 조사 미흡: 관계인의 제시 거부로 인해 건물 내부 조사가 이루어지지 않아 누수, 결로, 설비 노후화 등 하자에 대한 확인이 불가능합니다. 경매 진행 시 반드시 현장 확인이 필요합니다.

* 토지 관련 규제: 본 건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 묶여 있어 향후 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 인접지 경계 확인 필요: 감정평가서상 인접지와의 경계 확인을 권고하고 있어, 관련 분쟁 소지가 있는지 사전에 확인해야 합니다.

* 수목 포함 매각: 제시외 수목이 매각에 포함되나, 수량이 개략적이므로 정확한 수량 파악이 필요합니다.

* 복합 용도 및 건축물 현황: 제조업소 및 기숙사로 이용되는 복합 용도 건물이므로, 실제 이용 현황과 공부상 현황의 일치 여부, 각 용도별 관리 상태 등을 면밀히 조사해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구 모현읍에 위치한 근린주택으로, 2021년 준공된 신축급 건물입니다. 토지 989㎡, 건물 925.35㎡의 규모를 갖추고 있으며, 공동주택(기숙사) 및 근린생활시설(제조업소)로 활용되고 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소 예정으로 권리 인수에 대한 부담은 없습니다. 다만, 건물 내부 조사 미흡, 다수의 토지 이용 제한, 인접지 경계 문제 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 주변 환경은 공장, 주택, 농경지 등이 혼재된 복합 지역이며, 용인자연휴양림 등 자연 친화적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 즉각적인 대규모 보수보다는 활용 가능성에 초점.

* 복합 용도 활용: 공동주택(기숙사) 및 근린생활시설(제조업소) 용도로 활용되어 있어, 임대 수익 창출 또는 자체 활용 등 다양한 투자 시나리오 구상 가능.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 운영 또는 개발의 효율성 증대 기대.

* 권리 관계 명확: 말소 기준 권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 인수하는 권리 없이 깨끗한 상태로 소유권 이전 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 3,862,719,400원입니다. 주변의 다세대 주택 실거래가 정보는 본 건과 용도 및 규모가 달라 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 다만, 토지 및 건물 등기부 채권 총액이 약 38.5억원에 달하는 점과, 감정가가 이를 상회하는 점을 고려할 때, 현 시세 대비 높은 가치로 평가되었을 가능성이 있습니다. 건물 내부 조사 미흡, 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크를 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 3,000,000,000원 ~ 3,500,000,000원 범위로 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 권리 관계 재확인, 시장 상황 및 수익성 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.