나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55980 [1] 경기도 용인시 기흥구 상하동 299-4 에코타운2차203동 지1층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신후감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 상하동 소재 ""상하중학교"" 동측 인근에 위치하며 부근은
공동주택, 소규모공장, 임야등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량의 출입이 가능하고 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로
보아 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 중 지1층 비01호로서
외벽 : 치장벽돌쌓기 및 외장타일등 마감
내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감
창호 : 칼라새시 이중창호임.

이용상태

공동주택 - 단지형 다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 현관보안설비, 난방설비등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로
(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55980 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 상하동 299-4 에코타운2차 203동 지1층 비01호

용도: 다세대주택

감정가: 184,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 49.90㎡ (약 15.10평)

토지지분: 49.9㎡ (약 15.10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.28㎡ (약 16.12평)

건물지분: 53.28㎡ (약 16.12평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

건축년도: 2016년 1월 26일 (사용승인일 기준)

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 중 지하 1층 비01호

외벽: 치장벽돌쌓기 및 외장타일 마감

내벽: 몰탈위 벽지, 타일 마감

창호: 칼라새시 이중창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 상하동 소재 '상하중학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 소규모 공장, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 무난한 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

토지는 인접 토지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로, 공동주택 건물 부지로 이용 중입니다. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권 보존: 2016-02-03 (강병수)

* 소유권 이전: 2016-06-17 (임형식)

* 소유권 이전: 2022-02-25 (정철기)

* 전세권 설정: 2022-02-25, 190,000,000원 (이규동) - 말소기준권리, 인수

* 주택임차권: 2024-02-28, 190,000,000원 (이규동) - 인수 (전입 2022-02-25, 확정 2022-02-08)

* 가압류: 2024-10-30, 22,264,555원 (서울보증보험주식회사) - 말소

* 강제경매: 2025-06-16, 190,000,000원 (이규동, 수원지방법원 2025타경55980) - 말소

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-25

확정일자: 2022-02-08

배당신고일자: 2024-02-28

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 선순위 전세권 및 임차권 등기를 보유하고 있으며, 말소기준권리인 을구 4번 전세권은 매수인에게 인수됩니다. 또한 을구 6번 임차권 등기도 대항력이 있어 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 그러나 해당 임차인(이규동)이 채권자로서 강제경매를 신청하였고, 채권액(190,000,000원)이 임차보증금과 전세권 설정 금액과 동일하므로, 경매를 통해 본인의 채권을 전부 변제받을 가능성이 높습니다. 이에 따라 물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으며, 매수인이 인수하는 별도의 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 말소되지 않는 권리

* 을구 4번 전세권설정등기 (이규동): 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 을구 6번 주택임차권등기 (이규동): 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 해당 물건과 유사한 조건의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 25일, 전용면적 56.26㎡, 5층, 2016년식, '미소그랑쥬테(201동202동)', 23,000만원

* 2026년 5월 26일, 전용면적 59.69㎡, 4층, 2017년식, '미소그량쥬테5단지', 23,800만원

* 2026년 5월 9일, 전용면적 68.2㎡, 4층, 2015년식, '강남빌라(가동,나동)', 23,000만원

현재 물건의 건물면적(53.28㎡)은 최근 거래 사례 중 가장 작은 면적(56.26㎡)과 유사하며, 건축 연도 또한 비슷합니다. 이를 바탕으로 판단할 때, 본 물건의 현 시세는 약 23,000만원 ~ 23,800만원 수준으로 추정됩니다. 감정가 184,000,000원 대비 시세는 높게 형성되어 있습니다.

4.2. 인근 편의시설 및 유해시설

* 편의시설: 상하중학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 판단됩니다.

* 유해시설: 반경 내에서 특별히 언급할 만한 유해시설은 확인되지 않았습니다. 소규모 공장이나 임야 등이 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경과는 다소 거리가 있을 수 있으나, 직접적인 혐오시설로 보기는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 물건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수, 현관 보안, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다. 주거지로서의 기본적인 기능은 충족하고 있습니다.

5.2. 교육 및 교통

* 교육: '상하중학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적입니다.

* 교통: 차량 통행이 가능하며, 대중교통 이용도 무난한 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 권리 인수

가장 큰 리스크는 선순위 전세권 및 임차권이 매수인에게 인수되는 사항입니다. 임차인 이규동은 190,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 대항력 및 우선변제권을 갖춘 선순위 권리를 보유하고 있습니다. 다만, 해당 임차인이 채권자로 동일하게 경매를 신청하였고 채권액도 보증금과 일치하므로, 경매 절차에서 본인의 채권을 모두 배당받을 경우 매수인이 인수하는 실질적인 금액은 없을 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, 권리 분석 상 '인수'로 명시된 사항은 항상 주의 깊게 검토해야 합니다.

6.2. 소규모 공장 혼재

주거 지역에 소규모 공장이 혼재되어 있어, 소음이나 악취 등의 환경적 불편함이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 기흥구 상하동에 위치한 다세대주택으로, 교육 환경이 양호하고 교통이 편리한 입지입니다. 감정가는 184,000,000원이지만, 최근 시세는 23,000만원 ~ 23,800만원 수준으로 형성되어 있어 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

주요 권리 분석 상으로는 선순위 임차인(이규동)의 전세권 및 임차권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 점이 가장 큰 부담입니다. 하지만 해당 임차인이 채권자로서 경매를 신청하였고, 그 채권액이 보증금과 일치하여 경매 배당으로 채권이 전부 변제될 경우 매수인이 인수하는 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 이 부분이 본 물건 취득의 핵심 포인트가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가보다 높은 주변 시세 형성

* 초기 투자 비용 절감 기회: 선순위 임차인 부담이 인수 후 실질적으로 없을 경우, 시세보다 낮은 금액으로 취득 가능

* 안정적인 주거지역: 학교 인근으로 교육 환경이 안정적이며, 주거 밀집 지역

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 184,000,000원이지만, 최근 유사 물건의 실거래가가 230,000,000원에서 238,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

권리 분석 상 임차인(이규동)의 보증금 190,000,000원이 선순위로 존재하나, 임차인이 채권자로서 본인의 채권액 전액을 배당받을 경우 매수인이 인수하는 보증금은 실질적으로 발생하지 않을 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세와 감정가를 종합적으로 고려하되, 권리 인수 리스크의 실질적 부담 여부를 최종 확인하는 것이 중요합니다. 안전 마진을 고려하여 낙찰을 목표로 한다면, 225,000,000원 을 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 최근 시세 범주 내에서 약간의 할인율을 적용한 수준이며, 만약 인수 부담이 실제로 발생한다면 총 취득 비용이 시세를 초과할 수 있다는 점을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.