나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56200 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1108-2 로프트153 1층119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 '금곡초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다가구주택, 아파트단지 및 전/답 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 제1층 제119호로서,
[사용승인일 : 2023.04.06]

외벽 : 몰탈 위 페인트 및 일부 금속 강판 마감 등,
내벽 : 몰탈 위 페인트 및 일부 벽지 및 타일 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 건축물현황도상 115호, 116호, 117호, 118호, 119호, 120호 총 6개호의 각 호별 경계벽을 제거하여 일체로 음식점으로 이용중임(상호: 고기듬뿍 매화밥상).

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북서측, 북동측, 남동측 3면으로 노폭 약 12M 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건은 건축물현황도상 구분되어 있는 6개호의 각 호별 경계벽을 제거하여 일체로 이용중인 구분건물(이른바 '튼상가)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

건축물현황도상 115호, 116호, 117호, 118호, 119호, 120호 총 6개호의 각 호별 경계벽을 제거하여 일체로 이용중인 구분건물(이른바 '튼상가')이며, 경계벽의 복원은 용이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경56200 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1108-2 로프트153 1층 119호

용도: 근린상가

감정가: 334,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOOO

특이사항: 중복병합사건

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.58㎡ (약 1.69평)

토지지분: 5.58㎡ (약 1.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.17㎡ (약 7.61평)

건물지분: 25.1668㎡ (약 7.61평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 '금곡초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다가구주택, 아파트단지 및 전/답 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 북서측, 북동측, 남동측 3면으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구)에 속하며, 중로2류 및 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 현황

본건은 수원지방법원의 강제경매로 진행 중인 사건입니다.

말소기준권리인 근저당권(을1) 설정일은 2024년 7월 23일이며, 채권금액은 73,636,800원입니다.

집합건물 등기부상 명시된 기타 권리(소유권이전1번신탁등기말소, 강제경매, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당 사항이 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이덕한 (상호: 화춘연가)

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 0000-00-00

확정일자: 0000-00-00

배당신고일자: 0000-00-00

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

* 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 점유 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 이용 현황

본 건물은 'LOFT 153'으로, 2023년 4월 6일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 10층 건물입니다.

건축물 현황도상 115호, 116호, 117호, 118호, 119호, 120호 총 6개 호수의 경계벽이 제거되어 하나의 공간(이른바 '튼상가')으로 이용 중이며, 현재 음식점(상호: 고기듬뿍 매화밥상)으로 영업 중입니다.

경계벽 복원은 용이한 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 다가구주택, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로, 배후 주거 수요와 유동 인구를 바탕으로 한 근린상권이 형성되어 있습니다.

인근에 금곡초등학교가 위치하고 있어 학생 및 학부모 수요 또한 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

금곡초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의시설

주변에 상업시설 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통시설

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. '튼상가' 이용 현황

본건은 6개 호수의 구분건물이 경계벽 제거를 통해 일체로 이용되고 있어, 추후 개별 호수 분할 또는 원상 복구 시 추가적인 비용 및 절차가 발생할 수 있습니다. 다만, 경계벽 복원은 용이하다고 명시되어 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

현재 임대 관계가 불명확하여, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 건물 용도 관련

건축물대장상 주 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 현재 근린상가 용도로 이용 및 매각 대상이므로, 향후 용도 관련 행정상의 제약이나 변경 가능성 등을 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 금곡동의 배후 주거지역에 위치한 근린상가로, 현재 음식점으로 활발히 영업 중인 것으로 보입니다. 사용승인일이 비교적 최근(2023년 4월)인 건물이며, 교통 및 주변 환경이 양호하다는 장점이 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 6개 호수를 터서 사용하는 '튼상가' 형태는 장점이자 단점이 될 수 있으며, 임대 관계 미확인 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축에 가까운 건물(2023년 사용승인)로 깔끔한 상태.

* 현재 활발히 영업 중인 음식점으로서, 안정적인 매출 발생 가능성.

* 인근 배후 주거 단지 및 학교를 통한 고정 수요 확보.

* 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없음.

* 경계벽 복원이 용이하여 향후 공간 활용 다양성 모색 가능.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 334,000,000원입니다.

* 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 최근 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 현재 영업 상태, 상권의 성장 가능성, 그리고 '튼상가'로서의 특수성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 감정가의 80% ~ 100% 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 267,200,000원 ~ 334,000,000원 범위에서 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.