나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55331 [1] 경기도 수원시 장안구 천천동 514 비단마을영풍마드레빌 723동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비단길 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 천천동 소재 ""천천고등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 상가주택 및 학교등이 혼재함.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경량철골 경사지붕 15층 아파트 중 14층 1403호로서

외벽 : 몰탈위 페인팅마감등.
창호 : 샷시창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차장등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,지구단위계획구역(천천2지구),소로3류(폭8m미만)(보행자전용도로)(접합),중로1류(폭20m~25m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(동남보건대학(수원교육지원청문의))<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(천천고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(천천중학교(수원교육지원청문의))<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(천천초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경보호에관한법률>,절대보호구역(천천고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경보호에관한법률>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 수원지방법원 2025타경55331 (1)

3. 소재지: 경기도 수원시 장안구 천천동 514 비단마을영풍마드레빌 723동 14층1403호

4. 용도: 아파트

5. 감정가: 723,000,000원

6. 토지면적: 65.38㎡ (약 19.8평)

7. 건물면적: 122.84㎡ (약 37.2평) (분양면적)

8. 전용면적: 미제공

9. 매각대상: 토지/건물일괄매각

10. 경매구분: 부동산임의경매

11. 채권자: 삼성생명보험주식회사

12. 특이사항: 없음

13. 주의사항: 없음

14. 특수물건정보: 없음

1.1. 입지조건

2. 위치: 경기도 수원시 장안구 천천동 514 비단마을영풍마드레빌 723동 14층1403호

3. 주위환경: 본건은 경기도 수원시 장안구 천천동에 소재한 "천천고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 상가주택 및 학교 등이 혼재된 지역입니다.

4. 교통상황: 단지 내 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (구체적인 버스 노선 및 정류장 정보는 추가 확인 필요)

5. 토지형상 및 이용상태: 대체로 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중에 있습니다.

6. 도로상태: 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 원활하게 연계됩니다.

7. 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(천천2지구), 소로3류(폭8m미만)(보행자전용도로), 중로1류(폭20m~25m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동남보건대학, 천천고, 천천중, 천천초), 절대보호구역(천천고), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 제한 사항이 있습니다.

1.1. 1.주변 시설 분석

2. 주요 시설:

* 교육시설: 본건 인근에 천천고등학교, 천천중학교, 천천초등학교, 동남보건대학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. (학교별 정확한 거리 및 접근성은 추가 확인 필요)

* 편의시설: 단지 주변으로 근린생활시설 및 상가주택 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (대형마트, 종합병원 등 상세 편의시설 정보는 별도 조사 필요)

3. 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

2. 말소기준권리: 2015년 9월 15일에 접수된 삼성생명보험주식회사 근저당권(을3)이 본 경매 사건의 말소기준권리가 됩니다.

3. 등기부현황:

* 소유권 이전: 이해수(2001-07-20), 황승용(2015-09-15), 황보연(2025-05-13, 상속) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 근저당권: 삼성생명보험주식회사 명의로 여러 건의 근저당권이 설정되었으며, 채권 최고 총액은 574,700,000원입니다. (기타 채권자로 김지영이 등재되어 있습니다.)

* 임의경매개시결정: 삼성생명보험주식회사에 의해 2025년 6월 4일(갑5) 임의경매 개시 결정이 등기되었습니다.

4. 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을구에 기재된 모든 근저당권 및 임의경매개시결정 등기는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

5. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

6. 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다.

* 주의사항: 임대 관계가 미상인 점은 추후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

2. 지역 특성: 본 물건이 속한 수원시 장안구 천천동 일대는 계획적인 아파트 단지가 밀집해 있는 전형적인 주거 중심 지역입니다.

3. 상업시설 현황: 단지 인근에 위치한 근린생활시설 및 상가주택 등은 지역 주민을 위한 기본적인 상업 기능을 제공합니다.

4. 시장 동향: 수원시 장안구 지역 아파트 시장의 전반적인 동향 및 본 단지의 과거 거래 사례, 현재 시세 등을 종합적으로 분석하여 상권 가치를 평가해야 합니다. (별도의 시장 조사 필요)

1.4. 생활정보

2. 건축물 정보:

* 구조: 철근콘크리트조, 경량철골 경사지붕으로 이루어진 15층 아파트 중 14층 1403호입니다.

* 사용승인일: 2001년 5월 25일로, 현재 약 25년 경과된 건축물입니다.

* 마감: 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

3. 내부설비: 위생 및 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기, 주차장 등 아파트 생활에 필요한 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

4. 주변 교육시설:

* 초등학교: 천천초등학교

* 중학교: 천천중학교

* 고등학교: 천천고등학교

* 대학교: 동남보건대학교

5. 주변 편의시설: (별도 조사 필요)

* 마트/편의점:

* 병원/의원:

* 공원/녹지:

1.5. 잠재적 리스크

2. 임대차 관련 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 임차인이 점유하고 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었으나, 이에 대한 철저한 확인 및 대비가 필요합니다.

3. 토지이용 제한 사항: 본건은 가축사육제한구역, 각급 학교의 보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

4. 건축물 노후화: 2001년 준공된 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 필요성이 발생할 수 있으며, 이에 따른 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5. 층수 및 향: 14층에 위치하여 일조량 등에서 장점이 있을 수 있으나, 개인의 선호도에 따라 장단점이 달라질 수 있습니다. (건물의 정확한 향 정보는 제공되지 않았습니다.)

1.6. 종합 의견

2. 본 물건은 수원시 장안구의 우수한 교육 환경과 편리한 교통망을 갖춘 아파트로서, 안정적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

3. 권리 분석 결과, 모든 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자는 깨끗한 권리 관계 하에 부동산을 취득하게 됩니다.

4. 다만, 임대 관계가 미상인 점, 일부 토지이용 제한사항 존재, 건축물 노후화 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

5. 성공적인 투자를 위해서는 명도 과정에서의 잠재적 위험을 충분히 인지하고, 정확한 시세 조사 및 분석을 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

2. 수원시 장안구라는 입지적 장점과 선호도 높은 아파트 물건.

3. 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교가 인접하여 높은 교육 환경 가치.

4. 단지 내 도로 및 인근 버스 정류장을 통한 우수한 교통 접근성.

5. 경매를 통한 권리 말소로 명확하고 안전한 소유권 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

2. 본 물건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 주변 유사 아파트의 실거래가 및 낙찰가율, 건물의 개별적인 특징 등을 면밀히 분석하여 산정해야 합니다.

3. 제시된 감정가는 723,000,000원으로, 이는 시장 가치를 판단하는 중요한 기준이 됩니다.

4. 성공적인 경매 투자를 위해서는 주변 시세 조사, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 등 심층적인 시장 조사가 필수적입니다.

5. 일반적으로 경매 물건은 감정가 이상으로 입찰이 진행되는 경우가 많으므로, 향후 경쟁률 및 수요를 고려하여 경쟁력 있는 입찰가를 설정해야 합니다. (구체적인 예상 입찰가는 별도의 시장 조사 완료 후 결정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.