나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56368 [1] 경기도 화성시 안녕동 35-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.06.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 안녕동 소재 ""안녕초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접필지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 주거용 건부지이며,
기호(2): 인접필지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 공히 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물로서,
외벽 : 화강석 붙임, 치장벽돌쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지, 자기질타일, 수성페인트 등 마감,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

1층은 관리실, 계단실, 2~4층은 주거용 다가구주택, 옥탑은 '501호' 및 계단실 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

내부구조도 등을 참조할때 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 본건 기호(3) 건물에 옥탑이 미등재되어 있으나, 건축물대장을 기준하여 평가하였으며, 지붕층에 소재하는 제시외 건물을 평가하엿으니 경매 진행 및 낙찰시 참고 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부 확인이 불가능하여, 건축물현황도면, 주변 탐문조사를 통하여 평가하였으니 경매 낙찰시 내부 등 재확인 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록3 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56368 (1)

소재지: 경기도 화성시 안녕동 35-2

용도: 다가구주택

감정가: 1,603,625,150원

토지면적: 440.00㎡ (약 133.1평)

건물면적: 648.29㎡ (약 196.1평)

건물 제시외면적: 45.12㎡ (약 13.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

특이사항: 유동화물건, 중복사건, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 목록3 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 안녕동 소재 안녕초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건 토지(기호 1,2)는 제1종일반주거지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2014년 1월 29일 접수된 신한은행의 근저당권(을1, 468,000,000원)입니다.

등기부등본상 확인되는 모든 권리(근저당, 주택임차권, 전세권, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

토지 등기부채권 총액: 488,000,000원

건물 등기부채권 총액: 1,378,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

주목할 점은, 목록3 제시외 건물(45.12㎡)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 현황 확인 및 처리가 필요할 수 있습니다.

임차인 현황:

모든 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임은 아래와 같이 명시되어 있습니다.

* 임차인: 안

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-12-30, 확정일자: -, 배당신고일자: -

* 임차인: 최

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-02-21, 확정일자: -, 배당신고일자: -

* 임차인: 진

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-03-23, 확정일자: -, 배당신고일자: -

* 임차인: 진

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-06-08, 확정일자: -, 배당신고일자: -

* 임차인: 이

보증금: 15,000,000원, 차임: 670,000원, 전입일자: 2020-03-23, 확정일자: 2024-03-05, 배당신고일자: 2025-07-11

* 임차인: 곽

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-06-17, 확정일자: -, 배당신고일자: -

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-03-05, 확정일자: -, 배당신고일자: -

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-12-28, 확정일자: -, 배당신고일자: -

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-08-29, 확정일자: -, 배당신고일자: -

* 임차인: 김

보증금: 3,000,000원, 차임: 350,000원, 전입일자: 2023-08-29, 확정일자: 2023-08-29, 배당신고일자: 2025-08-19

* 임차인: 김

보증금: 75,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2015-10-05, 확정일자: 2015-09-01, 배당신고일자: 2024-12-03

* 임차인: 김

보증금: 150,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2015-10-05, 확정일자: 2021-09-14, 배당신고일자: 2024-12-03

* 임차인: 김

보증금: 110,000,000원, 차임: 170,000원, 전입일자: 2022-05-20, 확정일자: 2022-05-02, 배당신고일자: 2024-04-18

* 임차인: 류

보증금: 50,000,000원, 차임: 450,000원, 전입일자: 2023-07-11, 확정일자: 2025-07-25, 배당신고일자: 2025-07-31

* 임차인: 문

보증금: 80,000,000원, 차임: 350,000원, 전입일자: 2017-11-08, 확정일자: 2017-11-08, 배당신고일자: 2024-11-18

* 임차인: 배

보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-01-06, 확정일자: 2022-12-20, 배당신고일자: 2025-03-25

* 임차인: 손

보증금: 10,000,000원, 차임: 700,000원, 전입일자: 2022-10-21, 확정일자: 2022-09-26, 배당신고일자: 2025-08-06

* 임차인: 주택도시보증공사(양도인:송 )

보증금: 200,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-04-02, 확정일자: 2019-03-04, 배당신고일자: 2025-06-24

* 임차인: 신

보증금: 65,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2018-03-26, 확정일자: 2025-06-25, 배당신고일자: 2025-06-30

* 임차인: 이

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-12-12, 확정일자: -, 배당신고일자: -

* 임차인: 전

보증금: 150,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-12-28, 확정일자: -, 배당신고일자: 2025-08-26

* 임차인: 정

보증금: 3,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-01-02, 확정일자: 2024-01-02, 배당신고일자: 2025-06-25

* 임차인: 최

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-11-27, 확정일자: -, 배당신고일자: -

* 임차인: 황

보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-12-17, 확정일자: 2021-12-06, 배당신고일자: 2023-12-22

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 안녕초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

상업 기능이 특화된 지역은 아니지만, 주거 밀집 지역으로서의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 안녕초등학교 북동측 인근 위치

* 교통: 차량 접근 용이, 버스정류장 인접

* 편의시설: 주거지대 내 근린생활시설 활용 가능

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 조용한 환경

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 현황도면, 주변 탐문조사를 통해 평가되었으며, 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능하여 정확한 건물 상태 및 내부 구조 파악에 어려움이 있습니다. 낙찰 후 내부 재확인이 필수적입니다.

* 옥탑에 제시외 건물(45.12㎡)이 포함되어 매각되므로, 해당 부분의 법적 효력 및 철거, 양성화 등에 대한 추가 비용 및 절차가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등에 속해 있어 향후 건축 또는 개발 시 제한이 따를 수 있습니다.

* '중복사건', '공동담보' 등의 특이사항이 있어 경매 진행 과정이나 낙찰 후 예상치 못한 법적 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임대 관계가 불명확한 점(건물 전체)과 임차인 중 일부의 경우 전입일자 대비 확정일자, 배당신고일자 등의 순서가 복잡하게 얽혀 있어, 세부적인 임대차 관계 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 안녕동에 위치한 다가구주택으로, 안녕초등학교 인근에 자리잡고 있어 교육적 가치가 있습니다.

권리분석 상 모든 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 깨끗한 상태로 소유권을 이전받을 수 있다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 내부 확인 불가, 제시외 건물 포함, 복잡한 임대차 관계, 토지 이용 제한 등은 잠재적인 리스크 요소로 고려해야 합니다.

주변 시세 및 본건의 실제 가치를 면밀히 조사하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 경매를 통해 권리 관계가 모두 소멸되므로, 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 안녕초등학교 인근 주거지역에 위치하여 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

* 토지 및 건물 면적이 상당하여 증축, 재건축 등 향후 개발 잠재력을 고려해볼 수 있습니다. (단, 토지이용계획 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,603,625,150원입니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 실거래가 및 유사 물건 시세 조사, 제시외 건물 및 토지 이용 제한에 따른 추가 비용 산정 등을 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

감정가를 기준으로 보수적으로 80% ~ 100% 범위 내에서 검토해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 약 1,280,000,000원 ~ 1,600,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.