나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1303 [1] 경기도 화성시 오산동 978 동탄역유림노르웨이숲 203동 1층119호 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천관 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재, ""여울초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활
시설, 업무시설, 아파트단지 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건동은 차량진입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 간선도로, SRT(동탄역) 등이 소재
하는바 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물 중
제1층 제119호로서,

외벽 : 외장석 등 마감.
창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

본건은 근린생활시설로 이용중임.
(후첨 "" 호별배치도 등""를 참조.)

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, ""업무시설 및 근린생활시설, 공동주택 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 중로, 남측으로 대로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 대로3류(폭 25m~30m)
(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로, 동탄2지구)
(저촉) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합) , 중로2류(폭 15m
~20m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발
지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1303 (1)

소재지: 경기도 화성시 오산동 978 동탄역유림노르웨이숲 203동 1층119호

용도: 근린시설

감정가: 458,000,000원

토지면적: 5.74㎡ (약 1.74평)

건물면적: 25.11㎡ (약 7.60평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재, "여울초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건동은 차량진입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 간선도로, SRT(동탄역) 등이 소재하는바 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물 중 제1층 제119호. 외벽: 외장석 등 마감. 창호: 샷시창호 등.

이용상태

본건은 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, "업무시설 및 근린생활시설, 공동주택 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측 및 동측으로 중로, 남측으로 대로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 도로구역, 성장관리권역, 택지개발지구.

3. 권리분석

말소기준권리

신한은행 근저당권 (접수일자: 2021-11-12, 채권금액: 420,000,000원)

등기부요약

* 갑2 (2021-11-12): 소유권이전1번신탁등기말소 (강은영) - 말소

* 을1 (2021-11-12): 근저당권 (신한은행, 420,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3 (2025-01-24): 가압류 (경기신용보증재단, 26,250,000원) - 말소

* 갑4 (2025-06-12): 임의경매 (신한은행, 420,000,000원) - 말소

총 등기부채권액: 446,250,000원.

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 지상권개요는 있으나, 비고에 '없음'으로 표기되어 있어 현재로서는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 현황

* 임차인: 송

* 보증금: 0원

* 차임: 400,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-04-30

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원.

본 임차인은 확정일자 및 배당신고를 하지 않아 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 월 차임이 존재하므로 명도 진행 시 해당 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건이 위치한 동탄2신도시는 계획적으로 개발된 지역으로, 동탄역을 중심으로 업무시설, 상업시설, 주거시설이 복합적으로 조성되어 있습니다. 인근에는 이마트 동탄점, 홈플러스 화성동탄점, 코스트코 공세점 등 대형마트가 있어 쇼핑이 편리합니다. 또한, 복합환승센터 개발과 함께 오피스, 컨벤션센터, 백화점, 호텔, 멀티플렉스 등이 들어설 예정으로 향후 상권 발달 가능성이 높습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 검색 결과에서 본건 인근에 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없었습니다. 다만, 경기도 화성시 지역에서 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 관련 이슈가 간혹 발생하고 있으므로, 심층적인 현장 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 본건은 차량 진입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 위치해 있습니다. 특히 SRT 동탄역이 인근에 있어 서울 수서역까지 약 15분, GTX 개통 시 삼성역까지 20분 이내로 이동 가능하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 교육: 단지 북측 인근에 여울초등학교가 소재하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

* 편의시설: 동탄역 유림노르웨이숲 단지 내에 상업시설(오슬로애비뉴)이 있으며, 주변으로 백화점, 마트, 영화관 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 단지와 인접한 동탄여울공원 등 녹지 공간을 편리하게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 자산유동화전문회사(AMC)가 소유권을 가질 수 있어 매각 주체에 따라 절차나 의사결정에 차이가 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인의 보증금 및 차임 정보는 파악되었으나, 임대관계 전반에 대한 명확한 파악이 어려운 경우 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건은 중심상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으나, 도로법, 성장관리권역 등 다양한 법규의 적용을 받으므로 향후 개발 또는 이용에 있어 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 오산동, 동탄역 인근에 위치한 근린생활시설로서, 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 입지입니다. SRT 동탄역을 통한 광역 접근성이 뛰어나며, 주변 상업 및 업무 시설 개발과 함께 지역 가치 상승이 기대됩니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 것으로 분석되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 인수할 수 있습니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 임대관계 미상 등의 일부 리스크 요인은 명확히 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: SRT 동탄역 도보 이용 가능 거리로, GTX 개통 시 강남 접근성이 획기적으로 향상될 예정입니다.

* 생활 편의시설: 동탄역 중심상업지구 내 위치하여 쇼핑, 문화, 여가 시설 이용이 편리하며, 동탄여울공원 등 쾌적한 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리관계 분석: 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 지역 개발 잠재력: 동탄2신도시의 핵심 지역으로, 지속적인 개발 사업과 함께 미래 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(458,000,000원)를 기준으로 하되, 최근 부동산 시장 동향, 유사 물건의 실거래가, 본건의 입지적 장점 및 잠재력, 그리고 법적 절차 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 순수하게 물건의 가치와 향후 시세차익 가능성을 중심으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 상세한 시장 조사와 함께 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.