나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1305 [1] 경기도 용인시 기흥구 신갈동 69-4 엘리시아1차 19층1901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광감정 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 신갈동 소재 '신갈초등학교' 남측 인근에 위치하고 주위는 오피스텔, 일반음식점, 근린상가, 관공서, 학교 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 북측 인근에 통과하는 간선도로(중부대로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하4층 지상20층 오피스텔중 19층 1901호(중복도식구조)로서
외벽 : 시멘몰탈 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
바닥 : 마루목 깔기 등 창호 : 하이샤시 창호로서
현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

오피스텔(방3, 거실, 주방, 식당, 팬트리, 화장실2 등)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 도시가스 난방설비, 기계식 주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지로서 인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서 오피스텔 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

북측으로 대로에 접하고 서측으로 소로에 접하며 오피스텔 주차장 출입로는 서측 소로에 연결되는 등 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건 신갈동 69-4 토지는 일반상업지역으로 시가지경관지구(중심)이고 대로(폭 35m∼40m)에 접하며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 이고
신갈동 69-12 토지는 일반상업지역으로 소로(폭 8m∼10m)(국지도로)에 접하고 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

건축물대장상 용도는 '업무시설(오피스텔)'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경1305 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 신갈동 69-4 엘리시아1차 19층1901호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 용도 '업무시설(오피스텔)')

건물 준공 연도: 2024년

1.2. 면적

토지면적: 9.68㎡ (약 2.93평)

토지지분: 9.6808㎡

건물면적: 61.87㎡ (약 18.72평)

건물지분: 61.8652㎡

1.3. 감정가 및 매각대상

감정가: 620,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 신갈동 소재 '신갈초등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 일반음식점, 근린상가, 관공서, 학교 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 북측 인근에 통과하는 간선도로(중부대로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

북측으로 대로(폭 35m~40m)에 접하고 서측으로 소로(폭 8m~10m)에 접하며, 오피스텔 주차장 출입로는 서측 소로에 연결되는 등 도로상태는 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 을1 근저당 (숭의신용협동조합, 2024-07-11, 459,600,000원)

집합건물 등기부 요약 상, 을1 근저당을 기준으로 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

갑2 소유권이전1번신탁등기말소 (2024-07-11)

갑3 압류 (기흥세무서장, 2024-12-09) - 말소

갑4 임의경매 (숭의신용협동조합, 2025-06-12, 386,627,714원) - 말소

등기부채권 총액: 459,600,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 임

보증금: 10,000,000원

차임: 1,200,000원

전입일자: 2025-03-06

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 전입일자 외 확정일자 및 배당신고일자 정보는 미상입니다. 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 인수 권리 및 부담

등기부등본 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 명확하지 않아 추가 확인이 필요합니다. 그러나 일반적인 오피스텔 경매 물건의 경우, 주요 권리는 대부분 말소되는 경향이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 용인시 기흥구 신갈동 일대는 오피스텔, 일반음식점, 근린상가, 관공서, 학교 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 일반상업지역으로 분류되어 있어 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

4.2. 주변 상업시설

주변에 다양한 근린상가와 음식점 등이 소재하여 입주자들의 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 지하 4층, 지상 20층 오피스텔 중 19층 1901호로, 내부 방 3개, 거실, 주방, 식당, 팬트리, 화장실 2개 등으로 이용 중입니다. 건물은 2024년 사용 승인된 신축 건물로 내외부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의 및 부대시설

급배수, 위생, 소화전, 승강기, 화재탐지, 스프링클러, 도시가스 난방, 기계식 주차장 등 오피스텔로서 갖추어야 할 기본 설비가 완비되어 있습니다.

5.3. 주변 교육시설

남측 인근에 신갈초등학교가 소재하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

본건 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등에 포함됩니다. 현황 용도와 공부상 용도(업무시설(오피스텔))는 일치하나, 향후 개발 계획이나 지구단위계획 변경 등으로 인한 영향은 없을지 점검할 필요가 있습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

대항력 없는 임차인(임 )이 거주 중이나, 보증금 10,000,000원에 대한 인수 의무는 없습니다. 그러나 임차인과의 명도 과정에서 시간적, 심리적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크 (혐오시설 등)

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설이나 이에 준하는 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 용인시 기흥구 신갈동에 위치한 신축 오피스텔로, 비교적 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 잘 갖춰진 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 건물 자체의 신축성 및 내부 구조는 장점으로 평가됩니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 부담이 적다는 점도 긍정적입니다. 다만, 신축 건물이라 아직 시장 내 거래 사례가 많지 않고, 대항력 없는 임차인이 거주 중인 점은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공(2024년)된 신축 오피스텔로 상품성이 우수합니다.

* 전용면적 61.87㎡(약 18.72평)으로, 1~2인 가구 또는 소규모 법인 사무실 등으로 활용 가치가 높습니다.

* 신갈초등학교 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

* 대로변에 인접하여 교통이 편리하며, 주변 상업시설 이용이 용이합니다.

* 말소기준권리 외 인수되는 권리 부담이 없어 권리 분석이 비교적 깔끔합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래 사례를 분석한 결과, 동일 건물(엘리시아1차)의 14층 61.8652㎡ 면적이 2025년 12월 23일에 565,000,000원(5억 6천 5백만원)에 거래되었습니다. 본건은 이보다 높은 19층에 위치하고 있으며, 감정가는 620,000,000원(6억 2천만원)입니다. 신축 건물임을 감안할 때, 층수 이점을 고려하면 감정가 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 경매 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 6억 5천만원 ~ 6억 8천만원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

최종 입찰가는 입찰 참여 전, 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 더욱 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.