나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33687 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 41-2 춘의테크노파크 3차 주건축물 1동 OOO OOOOO 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 '춘의역' 남동측 인근에 위치하며 부근은 공장,
지식산업센터, 아파트형 공장 등 공업용 부동산이 소재합니다.

교통상황

본건까지 제차량 진·출입 무난하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(7호선 춘의역)이 소재
합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 13층 중 11층 1101호외 9개호로서,
외벽: 석재붙임, 복합판넬 및 강화유리 마감.
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

기호1 ~ 기호10 : 각 '공장(폐문 중)' 입니다.

설비내역

공동 위생설비, 소화전, 승강기, 화물엘리베이터, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비 등을 갖추
고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지를 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 로폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하며 북측으로 로폭 약 15m 내외의 포장도로와
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(소로
2-444호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-137호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

물건 비고

-아파트형공장임
-특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경33687 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 41-2 춘의테크노파크 3차 주건축물 1동 11층 1101호

건물명: 춘의테크노파크 3차

용도: 지식산업센터 (아파트형 공장)

1.2. 면적

토지면적: 25.68㎡ (약 7.77평)

토지 지분: 25.68㎡ (약 7.77평)

건물면적: 105.17㎡ (약 31.81평)

건물 지분: 105.17㎡ (약 31.81평)

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 389,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.4. 경매 정보

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더블유아이2311유동화전문

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 '춘의역' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공장, 지식산업센터, 아파트형 공장 등 다양한 공업용 부동산이 밀집해 있어 산업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 7호선 춘의역이 인접해 있어 서울 및 수도권으로의 이동이 매우 용이합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

북서측으로 로폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하며, 북측으로는 로폭 약 15m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 세장형 평지를 이루고 있으며, 현재 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)의 도로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 을3 근저당권 (중소기업은행, 2019-02-27 접수)입니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 관련 내용은 기재되어 있지 않습니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로 처리되어 있으므로, 실제 점유 관계 및 대항력 유무는 현장 방문을 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

3.4. 등기부 요약

등기부등본 상 을구의 근저당권(을3, 을4) 및 갑구의 가압류(갑4, 갑5), 압류(갑7) 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 촉탁 말소 대상이므로, 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

부천시 원미구 춘의동 일대는 조성된 지식산업센터 단지가 밀집해 있는 지역입니다. 춘의역을 중심으로 한 교통망의 발달로 기업체 입주 수요가 꾸준하며, 관련 산업 지원 시설 및 근린 생활 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 시설

본건이 위치한 춘의테크노파크 3차 주변은 다양한 지식산업센터와 공장들이 밀집한 산업단지입니다. 인근에는 춘의역을 비롯한 교통 시설과 함께 편의시설, 금융기관 등이 자리 잡고 있어 산업 활동 및 직원들의 편의를 지원하는 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악되지 않고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 춘의역 주변 상업시설 및 편의점을 통해 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 또한, 대형마트나 백화점 등은 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

현재 등기부상 권리관계는 명확하며, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 임대차 관계가 미상으로 처리되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 배제할 수 없습니다. 이에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

본건은 '공장(폐문 중)'으로 이용되고 있어 내부 상태 및 관리 현황을 직접 확인하기 어렵습니다. 누수, 노후 설비 등 건물 자체의 물리적인 문제점을 사전에 파악하고 수리 비용을 예상해야 합니다.

6.3. 주변 환경 관련 리스크

해당 지역은 공업지대이므로, 소음, 분진 등 산업 활동으로 인한 환경적인 불편함이 발생할 수 있습니다. (단, 현재 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 춘의역 역세권에 위치한 지식산업센터로, 입지적 장점이 뚜렷합니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수할 임차 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 재매각 물건이라는 점과 폐문 상태로 내부 확인이 어려운 점, 그리고 아파트형 공장으로서의 활용 계획 수립이 중요함을 고려해야 합니다. 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 춘의역 역세권 입지: 지하철 7호선 춘의역 인근으로 탁월한 교통망을 자랑합니다.

* 지식산업센터 밀집 지역: 관련 산업 종사자 및 기업체 수요가 풍부하여 공실 위험이 상대적으로 낮습니다.

* 권리 관계 명확: 매각으로 대부분의 등기부상 권리가 소멸되어 안전한 권리 취득이 가능합니다.

* 재매각 물건: 이전 입찰에서 유찰된 이력이 있어, 경쟁률 완화 및 가격 협상의 여지가 있을 수 있습니다.

* 유동화 물건: 자산 유동화를 통해 경매에 나왔으므로, 자금 회수 목적이 강하여 적정 가격에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같은 점들을 고려하여 산정해야 합니다.

* 감정가: 389,000,000원

* 최저매각가격: (최저매각가격은 별도 확인 필요)

* 특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% 준비

인수할 임차 보증금이 없다는 점, 재매각으로 인한 가격 조정 가능성 등을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 낙찰 예상가는 일반적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 결정되는 경우가 많으므로, 이를 참고하여 시장 가치 및 임대 수익률, 활용 계획 등을 종합적으로 분석한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

예시: 만약 최저매각가격이 감정가의 80%인 311,200,000원이라고 가정하면, 매수신청보증금은 62,240,000원이며, 예상 입찰가는 311,200,000원 ~ 350,100,000원 범위 내에서 검토해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.