나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510019 [1] 인천광역시 서구 석남동 OOOOO OOOOO OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 ""신석초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트단지 및 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 ""석남역""이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 7층 건물내의 3층 301호로서,
(사용승인일 : 2002.6.27.)
외벽 : 드라이비트 마감
창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

아파트(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재탐지설비 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 4차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510019 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사원토이엔지 (주OOOOOOOOO)

1.2. 물건 정보

소재지: 인천광역시 서구 석남동 523-2 이화아파트 3층301호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 7층 건물내 3층 301호

사용승인일: 2002년 6월 27일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 161,000,000원

토지면적: 18.75㎡ (약 5.7평)

토지지분: 18.75㎡ (약 5.7평)

건물면적 (전용면적): 59.93㎡ (약 18.1평)

건물지분: 59.93㎡ (약 18.1평)

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 신석초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 환경

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 석남역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설

* 신석초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 좋습니다.

* 특이사항으로, 해당 지역 주변에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 3월 9일 접수된 국민은행 근저당권 (채권액 금69,300,000원)입니다.

3.2. 인수 권리 (임차인 분석)

인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 나희정 (나 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2011년 9월 27일

대항력: 있음

비고: 비록 보증금 및 차임이 0원으로 금전적 인수 부담은 없으나, 대항력 있는 임차인이므로 점유 및 명도 관련하여 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

말소기준권리인 국민은행 근저당권(2020.03.09)보다 선순위인 권리는 없습니다.

후순위 권리인 신유정 가압류(2024.07.01)와 주식회사원토이엔지 강제경매(2025.06.17)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부상 소유권 관련 변동이 있었으며, 전체 등기부채권 총액은 91,520,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 인천 서구 석남동으로, 아파트 및 주택 밀집 지역에 근린생활시설이 복합적으로 분포되어 있습니다.

4.2. 토지이용계획

* 용도지역: 일반상업지역

* 지구: 중로1류 (폭 20m~25m)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건축물대장상 해당 건물은 철근콘크리트조 7층 건물이며, 본건은 3층 301호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시창호 등입니다.

5.2. 편의시설

* 초등학교: 신석초등학교

* 교통: 버스정류장, 석남역 (지하철)

* 기타: 주변에 상업시설 및 주거시설이 밀집하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현재 폐문부재로 인해 물건 내부 확인이 불가능합니다. 실제 내부 상태는 직접 확인이 필요합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 (보증금 0원)

명시된 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로, 법적으로 인수해야 할 금전적 부담은 없습니다. 그러나 임차인의 실제 점유 및 이주 관련 협의가 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타

건물 사용승인일이 2002년으로 연식이 있어 노후도에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 장점

지하철역 및 버스정류장이 인접하여 교통이 편리하며, 학교와 생활편의시설이 가까워 주거 환경이 우수합니다.

7.2. 잠재적 가치

현재 감정가 및 권리 분석 상 인수 부담이 적은 편입니다. 향후 지역 개발 및 시세 상승 시 투자가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 종합 의견

본건은 인천 서구 석남동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 편리한 교통과 우수한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리관계는 비교적 명확하나, 대항력 있는 임차인이 보증금/차임이 0원인 상태로 점유하고 있다는 점이 가장 큰 특징이자 주의사항입니다. 내부 확인 불가 사항 또한 명도 시 중요하게 고려해야 할 요소입니다. 인수되는 금전적 부담은 없으므로, 임차인과의 원만한 협상 및 명도 절차 진행 능력에 따라 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 161,000,000원을 기준으로 하되, 임차인의 명도 가능성, 현장 조사 결과, 법원 기일 변경 여부, 시장 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 임차인 관련 위험 부담을 반영한 금액으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.