나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1179 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 84-32 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2025.06.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""시민공원역"" 북동측 인근에 소재하며,
인근은 상업시설, 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 소재하고 있어 대중교통의 편의성은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,3: 공히 대체로 서측으로 하향경사진 부정형의 토지로 상업시설(숙박시설) 부지로
이용중임.
기호4: 대체로 서측으로 하향경사진 부정형의 토지로 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측 및 남측으로 각각 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호3(기호1토지는 기호3에 2024.12.26 합병): 일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역,
과밀억제권역.
기호2: 일반상업지역, 방화지구,가축사육제한구역,과밀억제권역.

-별첨 토지이용계획확인서 참조

제시목록 외의 물건

기호3지상에 제시외 물건(㉠,㉡)이 소재하고 있으나 그 규모, 면적, 이용상황 등으로 보아
본건의 사용수익에 제한을 미치는 영향은 미미하다고 판단됨.(후첨 사진용지 참조)

<제시외 물건>
㉠: 철제 주차장출입구 장식 약 10㎡
㉡: 철골조 주차시설 약 124㎡

공부와의 차이

본건 기호1토지는 2024.12.26.일자로 기호3토지에 합병되어 토지대장, 토지이용계획확인서 등이 말소된 상태이나 기준시점 현재 등기사항전부증명서에는 미반영 되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트, 평슬라브지붕 7층 숙박시설 (2004.5.12 사용승인)
외벽: 세멘몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 등 마감
내벽: 벽지, 일부타일붙임 및 인테리어 등 마감
창호: 샷시창호임

이용상태

숙박시설로 등재되어 이용중이었으나 기준시점 현재 상당기간 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기 시설, 주차시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각( 목록 4. 는 지분매각). 제시외 물건 포함.
2. 숙박시설이나 공실상태임.
3. 본건 목록 1. 토지는 2024. 12. 26.자로 목록 3. 토지에 합병되어 토지대장 등이 말소되었으나 등기사항전부증명서 상에는 미반영됨.
4. 감정평가서 상 평가개요란의 5. 기타의 목록 4. 의 매각대상 지분은 554.6 분의 88.4의 오기임.
5. 통칭 '모텔엘루이' 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경1179 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO (하나은행)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 84-32 (신주소: 인천광역시 미추홀구 석바위로96번길 13-3)

용도: 숙박시설 (통칭 '모텔엘루이')

건축물 사용승인일: 2004년 5월 12일

건축구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트, 평슬라브지붕 7층

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 2,712,588,660원

토지면적: 687.00㎡ (약 207.86평)

토지지분: 453.90162㎡ (약 137.23평)

건물면적: 850.87㎡ (약 257.45평)

건물지분: 850.87㎡ (약 257.45평)

건물 제시외면적: 134.00㎡ (약 40.51평)

1.4. 매각 대상

매각 대상: 토지지분 및 건물 전체 매각 (단, 목록 4.는 지분 매각)

1.5. 특이사항

* 유동화물건, 공동담보, 지분매각 물건임.

* 숙박시설이나 현재 상당기간 공실 상태임.

* 본건 토지(기호1)는 2024년 12월 26일자로 합병(기호3)되어 토지대장 등이 말소되었으나 등기사항전부증명서 상에는 미반영된 상태임.

* 감정평가서 상 목록 4.의 매각 대상 지분 표기에 오기가 있음.

* 건물 지상에 제시외 물건(철제 주차장출입구 장식 약 10㎡, 철골조 주차시설 약 124㎡)이 소재함.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "시민공원역" 북동측 인근에 위치함.

주변 지역은 상업시설, 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철(시민공원역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

본건 서측 및 남측으로 공도가 접하고 있어 접근성이 양호함.

2.3. 토지 이용 및 지구 지정

토지는 대체로 서측으로 하향 경사진 부정형 토지로, 상업시설(숙박시설) 부지로 이용 중임.

토지이용계획 상 본건은 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

2.4. 주변 시설

인근 지역은 다양한 상업시설과 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 양호한 편임.

시민공원역 인근으로 유동 인구가 있을 것으로 예상되며, 주변에는 아파트 단지 등 주거시설도 위치함.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

토지 및 건물 등기부등본 상 다수의 소유권 이전 기록과 근저당권, 임의경매 개시 결정 기록이 존재함.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리(토지/건물): 2023년 6월 29일 접수된 하나은행 근저당권 (을43/을29).

3.3. 인수/소멸 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 전부 소멸될 것으로 예상됨.

단, 등기부상 명시되지 않은 유치권 등 특수 권리 존재 가능성은 별도 확인이 필요함.

3.4. 임차인 현황 (주의사항 포함)

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 등기부상 임차인 현황은 별도 명시되지 않았으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됨.

* 다만, '임대관계 미상임'이라는 특이사항이 있어, 실제 임차인이 존재하며 대항력 및 보증금/차임 관련 정보가 파악되지 않았을 가능성이 있음.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 현장 확인 및 법률 전문가 상담을 통해 정확한 임대차 관계를 파악해야 함.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 주안동 일대는 주거, 상업, 숙박시설이 혼재된 복합 상권임.

시민공원역을 중심으로 형성된 상권으로, 지역 주민 및 유동 인구의 이용이 있을 것으로 판단됨.

4.2. 상업시설 현황

인근에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 입점해 있어 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

4.3. 숙박시설 경쟁력

'모텔엘루이'라는 통칭으로 운영되었던 숙박시설로서, 기존 시설 및 용도를 활용할 경우 안정적인 영업이 가능할 수 있음.

하지만 현재 공실 상태인 점은 임대/운영 전략 재검토가 필요함을 시사함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 상업지역에 마트, 편의점, 식당 등 다양한 편의시설이 분포하고 있어 생활 이용이 편리함.

5.2. 교육/의료시설

주변에 학교 및 병원 등의 교육, 의료시설이 위치하여 자녀 양육 및 건강 관리에도 큰 불편함은 없을 것으로 예상됨.

5.3. 기타 생활 인프라

시민공원역을 중심으로 대중교통망이 잘 갖추어져 있어 시내 이동이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 활용도 문제

본건은 현재 숙박시설로 등재되어 있으나 상당기간 공실 상태로 파악됨.

이로 인한 공실 리스크 및 적극적인 임대/활용 방안 마련이 시급함.

6.2. 공부상 불일치 및 합병 이슈

본건 토지(기호1)가 합병(기호3)되어 토지대장 등이 말소되었으나 등기사항전부증명서 상에는 미반영된 상태로, 법적 서류 간 불일치가 존재함.

이로 인해 향후 토지 관련 재산권 행사 또는 행정 처리 시 복잡한 절차나 분쟁이 발생할 소지가 있음.

6.3. 지분 매각의 복잡성

전체 건물은 매각 대상이나, 토지는 일부 지분(목록 4.)만 매각 대상에 포함됨.

이는 향후 건물 소유주와 토지 지분 소유주 간의 복잡한 관계 발생 가능성을 내포하며, 재산권 행사에 제약을 줄 수 있음.

6.4. 제시외 물건

건물 지상에 철제 주차장 출입구 장식 및 철골조 주차시설이 소재함.

이들 제시외 물건의 소유 관계 및 철거/인수 여부는 별도 확인이 필요하며, 명도 시 추가 비용이나 분쟁이 발생할 수 있음.

6.5. 임대차 관계 미상

임대관계가 미상인 점은 잠재적인 임차인과의 법적 문제(명도, 보증금 등) 발생 가능성을 높임.

인수 보증금이 없다고는 하나, 대항력 있는 임차인 존재 시 명도 협상이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본건은 인천 미추홀구 시민공원역 인근에 위치한 숙박시설(모텔)로, 감정가는 약 27.1억원임.

토지 일부 지분과 건물 전체가 매각 대상이며, 현재 상당기간 공실 상태임.

주요 리스크 요인으로는 공부상 토지 불일치, 지분 매각의 복잡성, 임대관계 미상 등이 있음.

7.2. 강점과 약점

강점:

* 시민공원역 인근 상업지역이라는 입지 조건.

* 기존 숙박시설 용도로 활용 가능성.

* 인근에 상업 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있음.

약점:

* 현재 장기간 공실 상태로 인한 수익성 공백.

* 토지 공부와 등기부 간의 불일치 문제.

* 토지 일부 지분 매각으로 인한 재산권 행사 제약 가능성.

* 명확히 파악되지 않은 임대차 관계.

8. 투자 포인트

8.1. 예상되는 수익 창출 요인

* 공실 해소 후 정상적인 숙박시설 운영을 통한 임대수익 또는 영업이익 창출.

* 지역 상권 활성화 및 주변 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 필요시 용도 변경 또는 타 업종 전환을 통한 수익 모델 다각화.

8.2. 개발 가능성

인천 미추홀구는 도시 재생 및 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역 중 하나이며, 시민공원역 주변 개발 계획 또한 이를 뒷받침함.

본건 또한 장기적인 관점에서 가치 상승 잠재력을 가질 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건은 현재 공실 상태이며, 토지 공부와 등기부 간의 불일치, 토지 지분 매각 등 잠재적 리스크 요인을 다수 내포하고 있음.

따라서, 이러한 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요함.

현 시점에서의 예상 입찰가는 감정가(2,712,588,660원)를 기준으로, 현장 조사 및 임대차 관계 확인 후 적정 수준의 할인율을 적용하여 산정하는 것이 바람직함.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 철저한 권리 분석, 현장 조사, 임대차 관계 확인, 주변 시세 조사 등이 선행되어야 하며, 공실 해소 및 재활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요함.

입찰 보증금 인수 의무는 없는 것으로 파악되나, 추가적인 명도 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.