나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509745 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 8층836호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 '염골근린공원' 남측 인근에 위치하며, 주위는
본건과 동유형의 오피스텔(주거용) 및 지식산업센터, 공장, 창고, 근린생활시설, 공원
등이 혼재하는 공업지역으로 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 서측 근거리에 지하철역 '인
천1호선 신연수역'이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 8층 836호로서,
(사용승인일자: 2020.05.04)
외벽: 강화유리 및 몰탈위 페인팅, 돌붙임 마감 등,
내벽: 벽지 마감 등,
바닥: 장판깔기 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 지
하주차장, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 대체로 정방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접하며 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호1
일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제
한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 재생사업지구(2019-08-19),
국가산업단지, 복합구역(2023-06-21), 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509745 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 8층836호

건물명: JK루체스타 지식산업센터

용도: 공부상 공장, 현재 이용 현황 주거용 오피스텔

감정가: 107,000,000원

토지 면적: 6.79㎡ (약 2.05평)

건물 면적: 20.75㎡ (약 6.28평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일자: 2020년 5월 4일

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 남촌동에 위치하며, '염골근린공원' 남측 인근 지역입니다.

주위는 유사 유형의 오피스텔, 지식산업센터, 공장, 창고, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 공업지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 접근 및 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 서측 근거리에 지하철 1호선 신연수역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다.

본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 대체로 정방형 토지로, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

본건 남동측으로 노폭 약 40m의 포장도로와 접하고 있으며, 도로 상태는 양호합니다.

토지 이용 계획 상 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 5월 21일 접수된 을구 1번 주택임차권 등기(말소 예정)와 2025년 6월 9일 접수된 갑구 5번 강제경매개시결정(주택도시보증공사, 116,000,000원)입니다.

등기부상 갑구에는 신탁등기 말소 내역 등이 있습니다.

을구 1번에는 주택임차권(남 , 보증금 116,000,000원)이 등기되어 있으나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다. (전입일자 2022.04.22, 확정일자 2022.04.01, 배당신고일자 2024.05.21)

임차인 현황으로는 주택도시보증공사(남 )가 보증금 116,000,000원에 차임 0원, 전입일자 2022년 4월 22일, 확정일자 2022년 4월 1일로 등재되어 있으나 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. HUG 인수조건 변경 관련 사항이 특이사항으로 기재되어 있습니다.

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

총 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 남촌동 일대는 지식산업센터, 공장, 창고, 근린생활시설 등이 복합적으로 자리 잡고 있는 지역입니다.

인천 1호선 신연수역이 인근에 위치하여 수도권 접근성이 양호합니다.

인근에 염골근린공원이 있어 업무 환경의 쾌적성은 어느 정도 확보되어 있습니다.

주변 상업시설 및 공업시설과의 연계성을 통해 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 시설로는 '염골근린공원'이 남측 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

교통 환경은 지하철 1호선 신연수역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

JK루체스타 지식산업센터는 2020년 5월 4일 사용승인된 건물로, 총 11층 규모입니다.

6. 잠재적 리스크

공부와 현황의 차이: 건축물대장상 용도는 '공장'이나, 현재 '오피스텔(주거용)'으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이와 같은 용도 불일치는 향후 건축물 관련 법규 위반으로 인한 행정 처분이나 재산권 행사상의 제한이 발생할 가능성이 있으므로, 취득 전 반드시 확인 및 정리가 필요합니다.

HUG 인수조건 변경: 보고서 상단 및 임차인 정보에 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 관련 내용이 언급되어 있습니다. 해당 내용의 구체적인 의미와 잠재적 영향에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

임대차 관련 불확실성: 임대차 관련하여 '임대미상'으로 기재되어 있으나, 주택임차권이 등기되어 있습니다. 본 임차권은 말소 예정으로 파악되지만, HUG 인수조건 변경과 연계된 특이사항이 있을 수 있으므로 세부 내역 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 남촌동에 위치한 JK루체스타 지식산업센터 내 836호로, 비교적 신축 건물(2020년 준공)에 해당하며, 인천 1호선 신연수역 접근성이 양호한 편입니다.

토지 및 건물 면적이 각 6.79㎡, 20.75㎡로 소규모여서 소액 투자처로서의 가능성을 지닙니다.

다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, HUG 인수조건 변경과 관련된 불확실성은 투자 결정 전 면밀한 검토가 필요한 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

소형 면적으로 인한 낮은 초기 투자 비용.

신연수역 인근의 편리한 교통망.

지식산업센터 및 오피스텔 등이 혼재된 지역의 잠재적 임대 수요.

9. 예상 입찰가

감정가: 107,000,000원

인수되는 보증금: 0원

분석 의견: 본건은 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, HUG 관련 특이사항 등의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.