나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508992 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 48-31 단독주택 경매

인천광역시 미추홀구 재넘이길 80-22 (건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경508992(인천지방법원 경매14계). 감정가 411,631,720원, 최저가 288,142,000원. 매각기일은 2026-07-27입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 508992 [1]
소재지	인천광역시 미추홀구 용현동 48-31
도로명주소	인천광역시 미추홀구 재넘이길 80-22
용도	건물
매각기일	2026.07.27
관할법원	인천지방법원 경매14계 (032-860-1614(구내:1614))
이용제한	과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제2종일반주거지역

면적

토지면적	132.90㎡ (40.20평)
건물면적	139.44㎡ (42.18평)

금액

감정가	411,631,720원
최저가	288,142,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	28,814,200원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.06.25	411,631,720원	유찰
2차	2026.07.27	288,142,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2025.07.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ""인천용일초등학교"" 남측 인근에 위치하며 인근은 단독주택, 다세대 등 공동주택, 대학교, 근린생활시설 등이 혼재하고, 제반 주위환경은 보통시 됨.
교통상황: 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근 2km 근방에 수인분당선 ""인하대역""이 위치하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.
형태 및 이용상태: 대상 토지는 가장형의 평지이며, 현황 ‘주택’건부지로 이용중임.
인접 도로상태: 대상물건 남동측으로 로폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함
토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(2023-09-25),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(남부교육청2009-175)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수 도권정비계획법>
제시목록 외의 물건: 후첨 '건물개황도' 및 '사진용지' 참조
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대미상임
2) 현황 주택으로 보여짐

건물감정평가요항표

건물의 구조: 조적조 슬라브지붕 2층 건물로서,(사용승인일 : 1997.01.04)
외벽 : 타일붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 등 창호.
이용상태: 기호<2> : 외부관찰과 이해관계인 탐문결과 주택으로 이용되는것으로 탐문됨.
설비내역: 전기설비, 위생 및 급배수설비 등이 있을것으로 보여짐.
부합물 및 종물: 후첨 '건물개황도' 및 '사진용지'에서 보는 바와 같이 외부관찰을 통해 제시외물건(㉠-보일러실, ㉡-보일러실, ㉢-창고, ㉣-보일러실, ㉤-비가림차양)이 소재하는 것으로 파악됨.
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508992 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 48-31

신주소: 인천광역시 미추홀구 재넘이길 80-22 (용현동)

용도: 단독주택

감정가: 411,631,720원

1.3. 면적 정보

토지면적: 132.90㎡ (약 40.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 139.44㎡ (약 42.18평)

건물 제시외면적: 11.05㎡ (약 3.34평) - 보일러실, 창고, 비가림차양 등 포함

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각 (토지와 건물을 함께 매각)

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.5. 건축물 정보

건물구조: 조적조 슬라브지붕 2층 건물

사용승인일: 1997년 01월 04일

주요용도: 단독주택

건축면적: 76.65㎡

건폐율: 57.67%

용적률: 104.92%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 인천용일초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 대학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다. 수인분당선 인하대역이 약 2km 거리에 위치하고 있으며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 시내외 이동이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로상태

대상 토지는 가장형의 평지로 현재 주택 건축 부지로 이용 중입니다. 물건은 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (남부교육청)

* 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을4 근저당권 (한국주택금융공사, 2017년 07월 03일 접수)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 채권 총액

총 채권액은 932,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 04월 02일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기반)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON은 본건과 같은 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 데이터는 주로 다세대 주택 거래 사례로, 거래 금액은 6천만원에서 1억 1천만원 수준으로 확인됩니다. 이는 본건의 감정가(4억 1천만원 이상)와는 상당한 차이를 보입니다. 이는 해당 JSON 데이터가 소형 다세대 주택을 중심으로 한 거래이거나, 지역 내에서도 다양한 유형의 부동산 가치를 반영하고 있음을 시사합니다.

4.2. 지역 특성

본건은 인하대역 및 인천용일초등학교 인근에 위치하며, 대학가와 주거지가 혼재된 지역입니다. 근린생활시설 및 대학교가 인접해 있어 젊은층의 유동인구가 있으며, 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인천용일초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 인근에 대학교가 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 교통시설

수인분당선 인하대역이 약 2km 거리에 위치하고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

5.3. 편의시설

단지 주변으로 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

현황 건물 외에 보일러실, 창고, 비가림차양 등 제시외 건물 11.05㎡가 존재하며, 이는 일괄 매각에 포함됩니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한

본 물건은 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 규제를 받고 있습니다. 향후 건축 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 도로 접근성

물건이 접한 도로 폭이 약 3미터로, 차량 통행이나 주차에 일부 불편함이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무 (검색 결과 기반)

주변 지역(용현동, 도화동 등)에서 폐건물 및 쓰레기 무단 투기로 인한 슬럼화 우려가 일부 제기되고 있으며, 이러한 환경적 요인이 장기적으로 지역 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 구체적으로 본건 소재지(용현동 48-31)에 직접적으로 인접한 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 인근 지역의 관리되지 않는 폐건물이나 쓰레기 무단 투기 사례는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 단독주택으로, 인하대역과 인천용일초등학교 인근에 자리 잡고 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 채무 관계가 명확하고 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 권리상 특이사항은 없습니다. 다만, 도로 접면 폭이 좁고, 인근 지역의 일부 슬럼화 우려 및 관리되지 않는 폐건물/쓰레기 문제 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 제시외 건물은 포함되어 매각되며, 이는 건물 면적을 추가적으로 활용할 수 있는 기회를 제공합니다.

8. 투자 포인트

* 인하대역 및 인천용일초등학교 인근의 우수한 입지 조건.

* 대학가 및 주거단지 혼재로 인한 안정적인 수요 기대.

* 권리관계가 깨끗하여 명도 및 인수 부담이 적음.

* 일괄매각 및 제시외 건물 포함으로 활용도 증대 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 411,631,720원입니다. 제공된 주변 시세 정보는 주로 다세대 주택 거래 사례로, 본 건과 직접 비교하기에는 한계가 있습니다. 일반적인 경매 낙찰률과 본건의 입지, 건물 상태, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80% ~ 110% 범위 내에서 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 대략 329,000,000원 ~ 453,000,000원 범위로 추정해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 경매 당일의 참여자 수, 현장 분위기, 유사 물건의 낙찰 사례 등을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 외 추가적으로 부담할 금액은 없습니다.1.물건 기본정보