나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509802 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1582-29 쌍용프라임빌 가동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '석바위시장역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
동류형의 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은
무난함.

교통상황

본건은 버스정류장과 전철역이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제4층 제401호로서,

외벽 : 젹벽돌 쌓기 및 드라이비트 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭약 8미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례
[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

경매 사건번호: 인천지방법원 2025타경509802 (1)

채권자: 농업협동조합자산관리회사

경매 구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1582-29 쌍용프라임빌 가동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 142,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 30.62㎡ (약 9.26평)

건물 면적: 59.31㎡ (약 17.95평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '석바위시장역' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 동류형의 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근에 버스정류장과 전철역(석바위시장역)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 출입 또한 용이하여 전반적인 교통 사정은 무난합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부등본 요약에 따르면, 소유권 변동 및 다수의 권리 설정 내역이 확인됩니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 소유권보존 (2010-11-09)

- 소유권이전 (2011-03-02, 매매)

- 근저당권 (2015-12-23, 농업협동조합자산관리회사, 104,400,000원)

- 압류 (북인천세무서장, 2019-07-02)

- 가압류 (기술보증기금, 2020-01-16, 70,000,000원)

- 압류 (국민건강보험공단, 2022-09-02)

- 압류 (인천세무서장, 2022-10-04)

- 압류 (인천광역시, 2023-03-23)

- 가압류 (주식회사케이비국민카드, 2023-08-08, 8,935,286원)

- 가압류 (삼성생명보험, 2023-08-21, 15,166,892원)

- 압류 (미추홀구, 2024-01-09)

- 압류 (인천광역시부평구, 2024-12-16)

- 임의경매개시결정 (2025-06-10, 농업협동조합자산관리회사, 73,315,629원)

등기부채권 총액은 198,502,178원입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2015년 12월 23일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

이 기준 권리보다 선순위인 소유권보존 및 이전 등기를 제외한 후순위 권리들은 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 "지상권개요:"가 기재되어 있습니다.

현재 지상권의 구체적인 내용이 명시되지 않아, 해당 권리가 잔존할 경우 물건 이용에 제한이 있을 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황에 대한 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

"임대관계는 미상임"으로 기재되어 있으며, "인수 보증금 합계: 0원"으로 표시되어 있습니다.

이는 임차인이 없거나, 보증금이 없거나, 혹은 정보가 파악되지 않았음을 의미합니다.

임대차 관계 미상으로 인한 보증금 미상 금액이 있을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재하므로 현장 조사 및 관련 자료 확인을 통해 반드시 명확히 해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건의 감정가는 142,000,000원으로, 면적(59.31㎡, 약 17.95평) 대비 평당 약 7,910,000원 수준입니다.

최근 주변 시세 자료를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 매매가는 다음과 같습니다.

- 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡, 2026년 5월 매매 8,200만원): 평당 약 626,000원

- 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡, 2026년 5월 매매 12,200만원): 평당 약 904,000원

- 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡, 2026년 5월 매매 9,000만원): 평당 약 671,000원

이는 본건(쌍용프라임빌, 2010년식)과 유사한 연식의 건물(화인에이스빌 2012년식)에서 평당 904,000원의 거래가 있었음을 보여줍니다.

본건의 감정가는 주변 시세 범위를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 제공된 거래 사례는 본건보다 면적이 작은 편이므로, 본건의 면적(약 18평)을 고려하면 시장 가치는 더 높을 수도 있습니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

감정평가서에 따르면 본건 주위는 동류형의 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 밀집 지역으로 파악됩니다.

제공된 정보만으로는 특별한 혐오시설이나 민원 유발 시설이 인접해 있다는 내용은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 및 편의시설

본건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택입니다.

외벽은 적벽돌 쌓기 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

상하수도, 난방, 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다.

이 외에 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 속해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임대 관계 미상 및 인수 보증금 0원이라는 정보는 임차인 존재 여부와 관련된 불확실성을 내포합니다.

보증금이 없는 임차인이라도 대항력이 있는 경우, 명도에 어려움이 발생하거나 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

정확한 임차인 현황 파악을 위한 현장 조사가 필수적입니다.

6.2. 권리 관련

"매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목은 잠재적인 권리 리스크를 시사합니다.

만약 지상권이 실제로 존재하며 그 내용이 낙찰자에게 불리하다면, 해당 부동산의 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타

건축물대장 상 건물 사용승인일이 2010년으로, 연식에 따른 내부 노후화 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

- 우수한 교통 환경: 석바위시장역 및 버스정류장 인접으로 대중교통 이용 편리

- 양호한 주거 환경: 다세대주택 및 근린생활시설 밀집 지역으로 생활 편의성 확보

- 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격 형성 가능성

8. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통과 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

등기부상 다수의 권리 관계가 복잡하게 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 임대차 관계의 불확실성과 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고 해결 방안을 마련한다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하여 장기적인 시세 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 142,000,000원입니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 동일 면적 대비 더 작은 평형대의 거래 사례에서 평당 62만 원에서 90만 원의 가격대가 형성되어 있습니다.

본건의 면적(약 18평)과 감정가(평당 약 79만 원)는 이러한 시장 가격대에 부합하는 수준입니다.

다만, 임차인 현황 미상 및 지상권 존재 가능성 등 리스크 요인을 고려하여, 초기 입찰 시에는 감정가 수준 또는 소폭 할인된 가격에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

안전한 투자를 위해서는 권리 관계 및 임차인 문제 해결 가능성을 면밀히 검토 후, 대략 135,000,000원에서 145,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 법률적 검토 결과를 바탕으로 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.