나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63403 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1147-4 청우하이츠빌 103동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 위드감정 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 ""고양송암고등학교"" 북동측 인근에 위치하는
청우하이츠빌 제103동 제2층 제201호로서, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 공장 및 창고
, 임야, 잡종지, 농경지등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며,
시내로의 접근성, 이용의 편리성 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 2층 201호로서,
외벽은 치장벽돌 및 스톤코트등 마감
창호는 샷시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(상세이용내역은 '건물이용현황도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약4-6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역)
[전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역) [도시지역{주거,상업,공업,녹지
(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역
(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>. 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 평가의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경63403 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1147-4 청우하이츠빌 103동 2층201호

* 건물명: 청우하이츠빌

* 동/호수: 103동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 181,000,000원

* 토지면적: 65.611㎡ (약 19.85평)

* 건물면적 (전용면적 추정): 59.40㎡ (약 17.97평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 건축년도 (사용승인일): 2016년 1월 18일

* 총 층수/해당 층: 4층 중 2층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 “고양송암고등학교” 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 공장 및 창고, 임야, 잡종지, 농경지 등이 소재하는 혼재 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재함. 시내로의 접근성, 이용의 편리성 등 제반 대중교통 여건은 보통 수준임.

* 도로상태: 본건 동측으로 약 4-6미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역 등에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을2. 근저당권 (중소기업은행, 2016-02-26 접수)

* 소멸되는 권리: 본 건 경매 절차 진행 시, 말소기준권리 이하의 모든 권리(소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 가압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (단, 지상권 등 등기되지 않은 권리 존재 여부는 별도 확인 필요)

* 등기부채권 총액: 156,555,587원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 임대 관계는 미상으로 확인됨.

* 임차인 관련 주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있으며, 보증금 및 차임이 미상인 경우 인수 여부 및 명도에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있으므로, 반드시 현장 조사를 통해 정확한 임대차 현황을 파악해야 함. 금액이 미상이라도 주의 필요.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거용 건물 밀집 지역에 위치하며, 인근에 교육 시설(고양송암고등학교)이 자리하고 있음.

* 주변에 공장, 창고, 임야, 농경지 등이 혼재되어 있어 지역 특성이 다양하게 나타남.

* 대중교통 여건은 보통 수준이나, 차량을 이용한 접근성은 양호함.

* 직접적인 상업 시설에 대한 정보는 제한적이며, 주로 주거지로서의 기능을 수행하는 지역으로 판단됨.

5. 생활정보

* 교육시설: 북동측 인근에 고양송암고등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있음.

* 주거환경: 다세대주택이 주를 이루는 지역으로, 인근에 다양한 토지 이용 현황이 혼재되어 있음.

* 편의시설: 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 기본적인 생활 편의 시설에 대한 상세 정보는 부족함. 차량 이용 시 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용계획 및 제한사항:

* 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone)에 해당하여 향후 지역 개발 가능성을 내포하나, 동시에 각종 규제를 받음.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 특정 가축(소, 젖소, 말)의 사육이 제한될 수 있음.

* 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당하여 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음.

* 과밀억제권역으로 지정되어 수도권정비계획법에 따른 개발 제한 등의 영향을 받을 수 있음.

* 임대차 관계 미상: 임차인 존재 시, 보증금 및 명도 협의에 대한 불확실성이 존재하며, 이는 추가적인 시간 및 비용 발생으로 이어질 수 있음.

* 유동화물건, 공동담보: 경매 절차 진행 시 일반 물건보다 복잡한 법적 절차나 추가 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동의 청우하이츠빌 내 다세대주택으로, 교육시설 인근에 위치하며 기본적인 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 2016년에 사용 승인되어 연식 대비 양호한 상태로 판단되나, 정확한 건물 상태는 현장 방문을 통한 육안 확인이 필수적입니다. 권리 분석상 특별한 인수 사항은 없을 것으로 보이나, 임대 관계가 미상인 점과 복합적인 토지 이용 계획 및 각종 제한 사항들은 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 주변 지역은 주거, 공장, 농경지 등이 혼재되어 있어 가치 평가 시 이러한 지역 특성을 종합적으로 반영해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 유사 단지(청우하이츠) 내 최근 실거래가 분석 시, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 물건이 약 1.3억원 수준에서 거래된 사례가 있습니다.

* 비교적 신축에 해당하는 건물 연식(2016년)으로, 향후 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용이 편리한 점은 거주 만족도를 높이는 요소입니다.

* 감정가(1.81억원) 대비 최근 시장가(약 1.3억원)에 차이가 있어, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건(청우하이츠101동102동, 60.7㎡)의 실거래가가 2026년 7월 기준 1.3억원(13,000만원)에 형성되어 있습니다. 본건의 건물 면적(59.40㎡)과 건축 연도(2016년)를 고려할 때, 시장 가격은 약 1.25억원에서 1.35억원 사이로 추정됩니다. 감정가 1.81억원은 현재 시장가보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 최근 실거래가를 중심으로 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 135,000,000원 (1억 3천 5백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.