나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63390 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-15 해가든 3동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 ""다솜초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 유사규모의 다세대주택이 밀집한 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 내 제4층 제402호로서,
- 외벽 : 외장석 붙임 및 드라이비트 마감 등,
- 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

주거용(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 하향지대 내 자체지반 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-
-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건은 평가명령 및 공부상 ""3동""으로 표기되어 있으나, 현황 ""103동""으로 표시되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 공부상 '3동"으로 표기되어 있으나, 현황은 "103동"으로 표시되어 있음
2. 신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.29.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경63390 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 소재지 및 현황

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-15 해가든 3동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

* 감정가: 380,000,000원

* 토지면적: 53.50㎡ (약 16.2평)

* 토지지분: 53.498999999999995㎡ (약 16.2평)

* 건물면적: 56.68㎡ (약 17.1평)

* 건물지분: 56.68㎡ (약 17.1평)

2. 입지조건

* 본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 “다솜초등학교” 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 유사 규모의 다세대주택이 밀집한 주택지대로 형성되어 있습니다.

* 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 기본적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(2025타경63390)입니다.

* 등기부등본상 을3 주택임차권(김수인, 보증금 375,000,000원, 전입일 2021-12-06, 확정일자 2021-11-15)이 있으나, 본 물건은 임차인 김 의 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026년 6월 29일자로 제출한 인수조건변경확약서를 통해 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다는 내용을 밝혔습니다. 이에 따라 임차보증금 관련 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 집합건물 등기부 요약상, 주택임차권(김수인) 및 강제경매(주택도시보증공사) 권리가 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 375,000,000원입니다.

* 물건명세서 참고사항에 기재된 바와 같이, 공부상 ‘3동’으로 표기되어 있으나 현황은 ‘103동’으로 표시되어 있습니다.

4. 상권분석

* 본건은 주택지대로 형성된 지역에 위치하여, 주위로 유사 규모의 다세대주택들이 밀집해 있습니다.

* 생활 편의시설 및 상권은 인근 지역의 개발 상황에 따라 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설로는 다솜초등학교가 북측 인근에 위치하고 있어, 통학이 가능한 거리입니다.

* 교통으로는 인근 버스정류장을 이용할 수 있으며, 차량을 통한 지역 내 이동 및 외부 접근이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 동 표기(3동)와 현황(103동)이 상이하여, 향후 관리사무소 등과의 확인이 필요합니다.

* 감정평가액(380,000,000원) 대비 최근 실거래가 정보(약 200,000,000원 ~ 247,000,000원)에서 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정가가 시장 시세를 반영하지 못했거나, 시간이 경과함에 따라 시세가 하락했을 가능성을 시사합니다. 따라서 입찰 시 시세보다 높은 가격에 낙찰받지 않도록 신중한 접근이 요구됩니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 감정평가액과 실거래가 간의 큰 차이를 보이는 것이 특징입니다. 주택도시보증공사의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차인 관련 인수 부담이 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다세대주택 밀집 지역에 위치하며 초등학교가 인근에 있어 주거 환경은 양호하나, 감정가와 실제 시세 간의 괴리가 투자 결정에 중요한 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 감정평가액보다 현저히 낮은 시세로 인해, 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 얻을 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권 말소 동의로 인해 권리 인수 부담이 없어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

* 향후 주택 시장 상황에 따라 가치 상승을 기대할 수 있는 지역적 특성을 가집니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(건물면적 56.68㎡)의 인근 다세대주택 매매가는 약 200,000,000원에서 247,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 특히, '엘하우스' 단지의 57.67㎡ 면적 물건이 2026년 7월 14일 200,000,000원에 거래된 사례는 본건과 매우 유사합니다.

감정가 380,000,000원은 현재 시장 시세와 괴리가 크므로, 낙찰가는 시세 수준을 반영하여 결정하는 것이 합리적입니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 순수하게 부동산 자체의 시장 가치를 기준으로 판단할 수 있습니다.

이에 본건의 예상 입찰가는 시장 시세 및 유사 거래 사례를 고려하여 210,000,000원에서 230,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가는 개별적인 현장 조사와 최신 시세 변동 추이를 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.