나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경2326 [1] 경기도 양주시 장흥면 석현리 산167 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경2326 [1] 경기도 양주시 장흥면 석현리 산167 임야 경매

• 사건번호: 2025타경2326
• 주소: 경기도 양주시 장흥면 석현리 산167
• 용도: 임야

의정부지방법원 경매5계 2025타경2326 | 소재지: 경기도 양주시 장흥면 석현리 산167 | 감정가: 829,920,000원 | 최저가: 580,944,000원 | 용도: 임야

1. 의정부지방법원 2025타경2326 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경2326 (1)

소재지: 경기도 양주시 장흥면 석현리 산167

용도: 임야

감정가: 82,992,000원

토지면적: 14,560.00㎡ (약 4,404.0 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 분묘기지권

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1.2. 물건 상세 정보

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양주시 장흥면 석현리 소재 "돌고개삼거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 단독주택, 근린생활시설, 펜션, 농지 등이 소재합니다.

교통상황: 본건 토지까지 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 대체로 부정형의 완경사지이고, 자연림 상태입니다.

인접 도로상태: 북동측으로 노폭 약 6~8m 내외의 포장도로와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 보전관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 성장관리계획구역(주거형,장흥02), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(집산도로)(저촉), 소하천(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 제한), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 제한), 관광지, 준보전산지, 토석채취제한지역, 소하천구역(돌고개천), 성장관리권역 등입니다.

기타참고사항:

- 본건 토지는 보전관리지역과 계획관리지역에 걸쳐 있어 면적 비율에 따른 평균가액으로 감정평가하였으며, 각 용도지역별 면적 비율은 토지이용계획확인서 등을 통하여 개략적으로 사정하였음.

- 본건 토지는 토지이용계획확인서상 일부 도시계획시설 도로 및 소하천에 저촉되어 있으며, 제한의 정도를 고려하여 감정평가하였음.

- 본건 지상에 분묘 2기가 소재하며, 육안상 봉분이 뚜렷하지 않은 상태임.

- 본건 토지는 광평수의 임야로서 수목이 밀집 소재하는 등 확인하지 못한 추가적인 분묘 등이 소재할 가능성이 있으니, 경매참여시 유의하시기 바람.

- 본건 토지 남측 및 북측 일부는 타인 점유 중인 것으로 목측되며, 정확한 타인 점유 여부 및 점유 면적 등은 측량을 요하는바, 경매참여시 유의하시기 바람.

- 본건은 귀 법원의 요청에 따라 채권자가 제출한 양주시 명의의 보상에 관한 협의 요청 공문(돌고개 도시계획도로(소로2-114)개설공사, 면적 20㎡, 보상단가 89,000원/㎡)을 참고하여 감정평가하였음.

- 임대관계 미상임.

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*입지조건

본건은 경기도 양주시 장흥면 석현리 소재로, "돌고개삼거리" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위에는 임야, 단독주택, 근린생활시설, 펜션, 농지 등이 혼재되어 있어 자연과 생활 편의 시설이 공존하는 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 또한, 북동측으로는 약 6~8m 폭의 포장도로와 직접 연결되어 있어 차량 통행 및 접근성에 큰 불편함은 없을 것으로 판단됩니다.

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*권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다. 법적인 권리 분석 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 '분묘기지권'의 존재입니다. 분묘기지권은 토지 소유권과는 별개로 분묘를 설치하고 관리할 수 있는 권리로, 향후 토지의 이용이나 개발에 있어 제약을 발생시킬 수 있습니다. 감정평가서상 기타 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

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*상권분석

본건의 주 용도는 임야로, 현재 직접적인 상업 활동이 이루어지는 상권과는 거리가 있습니다. 다만, 주변에 근린생활시설과 펜션 등이 소재하는 것으로 미루어 보아, 지역 주민이나 관광객을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 가능성은 있습니다. 그러나 해당 물건 자체의 상업적 가치를 평가하기보다는, 장흥면 일대의 관광 및 휴양 관련 개발 잠재력과 연계하여 간접적인 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

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*생활정보

본건 주변은 주로 임야와 농지, 단독주택, 펜션 등이 자리 잡고 있어 비교적 조용하고 자연 친화적인 생활 환경을 제공합니다. 전원생활을 꿈꾸는 분들에게 매력적인 입지일 수 있습니다. 대중교통 이용이 가능하지만, 상업 시설(대형마트, 병원 등)과의 접근성은 추가적인 조사가 필요합니다. 자연 속에서의 여가 활동이나 휴식을 추구하는 라이프스타일에 적합할 수 있습니다.

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*잠재적 리스크

본건과 관련하여 다음과 같은 잠재적 리스크를 인지해야 합니다. 첫째, '분묘기지권'은 토지 이용 시 협의가 필요하며, 이로 인한 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 둘째, 토지가 계획관리지역, 보전관리지역, 관광지구 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 도시계획시설 도로 및 소하천과 저촉되는 부분이 있어 건축이나 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 셋째, 광활한 임야와 수목 밀집 지역의 특성상, 육안으로 확인되지 않은 추가 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 이 경우 역시 유사한 권리 문제가 발생할 수 있습니다. 넷째, 남측 및 북측 일부 토지가 타인에 의해 점유 중인 것으로 추정되며, 정확한 점유 여부와 면적은 측량을 통해 확인해야 하므로 명도 과정에서 이슈가 될 수 있습니다. 마지막으로, 도시계획도로 개설 사업과 관련된 보상 협의 사례가 있는 점은 향후 토지 이용 계획에 영향을 미칠 수 있습니다.

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*종합 의견

본건 경기도 양주시 장흥면 석현리의 임야는 우수한 자연환경과 함께 계획관리지역, 보전관리지역, 관광지구 등 다양한 용도지역의 이점을 가지고 있습니다. 그러나 분묘기지권, 도시계획시설 저촉, 추가 분묘 존재 가능성, 타인 점유 추정 등 여러 법적, 실질적 리스크 요소를 동시에 내포하고 있습니다. 또한, 양주시의 도시계획도로 개설 사업과 연관된 보상 협의 사례는 향후 개발의 방향성을 제시하는 부분이기도 합니다. 따라서 본건은 투자 또는 개발 시 철저한 현장 조사, 법률 전문가와의 상담, 그리고 모든 잠재적 리스크에 대한 충분한 검토가 선행된 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

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*투자 포인트

양주시 장흥면은 수도권 내에서 자연 경관이 뛰어나고 접근성이 좋아 전원주택 단지 조성, 펜션, 캠핑장 등 휴양 및 관광 시설 개발 잠재력이 높은 지역입니다. 본건은 계획관리지역에 일부 포함되어 있어 향후 개발 행위에 있어 상대적으로 유연한 적용이 가능합니다. 더불어, 도시계획도로 개설 사업으로 인한 토지 편입 예상 면적(20㎡) 및 제시된 보상 단가(89,000원/㎡)는 해당 부분에 대한 합리적인 보상을 통해 투자 가치를 증대시킬 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다. 분묘기지권 및 타인 점유와 같은 리스크 요소를 적절히 관리하고 해결한다면, 토지의 잠재적 가치를 최대한 끌어올릴 수 있을 것으로 예상됩니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매5계