나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경88606 [1] 경기도 양주시 은현면 도하리 317-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신영 · 평가일 2025.06.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 은현면 도하리 소재 '도하저수지' 동측 근거리에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 공업용(기호1) 및 도로(기호(3,4)로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 연계외며, 동측으로 지적도상 도로에 접하나 고저차이로 인해 실제 통행은 곤란한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(공업형,은현42), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전구역(위임지역 해발 127.5m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
일련번호(3) :계획관리지역, 성장관리계획구역(공업형,은현42), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전구역(위임지역 해발 127.5m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
일련번호(4) :계획관리지역, 성장관리계획구역(공업형,은현42), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전구역(위임지역 해발 127.5m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호 3,4는 공부사 지목(공장용지)과 실제 이용상황(도로)이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철골고,경량판넬조 경량판넬지붕 단층 공장건으로서,
외벽 : 판넬 마감
내벽 : 판넬 마감
바닥 : 에폭시 및 타일 깔기 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공장으로 이용중임.(세부 이용상황은 후첨 '지적 및 건물개황도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 전기설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보:

사건번호: 의정부지방법원 2024타경88606 (1)

소재지: 경기도 양주시 은현면 도하리 317-3

용도: 공장

감정가: 6,995,415,700원

토지면적: 10,558.00㎡ (약 3,193.7평)

건물면적: 3,237.34㎡ (약 979.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

건축물대장상 용도: 공장

건물 신축일: 1995년 12월 20일

건축물 구조: 철골구조, 경량판넬조

제시외건물 면적: 444.20㎡

1.1. 물건 현황

본건은 경기도 양주시 은현면 도하리에 소재하며, 주위는 중소규모 공장지대입니다.

토지는 공업용 및 도로로 이용 중이며, 건물은 공장으로 이용 중에 있습니다.

건물 내부에는 폐의류와 폐기물이 방치되어 운영되지 않는 상태입니다.

1.2. 주요 특징

유동화물건, 대항력있는 임차인, 법정지상권 존재 가능성이 있으며, 일괄매각 대상이고 제시외 건물도 포함됩니다.

건축물대장 상 위반건축물(불법증축 및 가설건축물 축조 571.38㎡)로 등재되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 양주시 은현면 도하리 소재 '도하저수지' 동측 근거리에 위치하며, 주변은 중소규모 공장들이 밀집해 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 연계되어 있으나, 동측 지적도상 도로에 접하나 고저차이로 인해 실제 통행은 곤란한 상태입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 배출시설설치제한지역, 토석채취제한지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

2.4. 주변 시설 정보

주변에는 다수의 중소규모 공장들이 위치하고 있으며, 일부 농경지와 주거 시설이 산재해 있습니다.

인근 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 공장지대 특성상 환경 관련 민원이 발생할 가능성은 고려해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 10월 24일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을14, 채권액 2,400,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인:

* ㈜삼원에이스 (대표:유용진): 사업일자 2015-12-30, 보증금 0원, 차임 0원. 대항력이 있으나 인수 보증금은 0원으로 신고되었습니다. 금액이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다.

* 이재원: 전입일자 2017-11-23, 보증금 1,000,000원, 차임 100,000원. 대항력이 있습니다.

* 이홍근: 전입일자 2017-04-18, 보증금 20,000,000원, 차임 200,000원. 대항력이 있습니다.

* 총 인수 보증금: 0원 (위에 명시된 대항력 있는 임차인들의 보증금 합계)

* 법정지상권: 특이사항 및 특수물건정보에 '법정지상권'이 명시되어 있으며, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있습니다. 이에 대한 구체적인 권리 관계 및 인수 여부는 추가적인 조사가 필요합니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. (근저당, 가압류 등 다수)

단, 위에서 언급된 대항력 있는 임차인들의 권리 중 보증금 부분은 인수될 수 있으며, 법정지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 여부는 신중한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 양주시 은현면의 공업지대에 위치하고 있어, 주변은 중소규모의 공장 및 관련 산업 시설이 주를 이루고 있습니다.

대규모 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있어, 일반적인 상업적 가치보다는 공장 운영을 위한 입지로서의 가치가 높습니다.

현재 공장은 운영되지 않고 있으며, 폐기물이 방치된 상태로 확인되었습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 제한적일 수 있습니다. 근거리에 버스정류장이 있으나 운행 간격 및 노선을 확인해야 합니다.

* 편의시설: 인근 공장지대 특성상, 대형 편의시설보다는 소규모 상점이나 식당이 존재할 가능성이 높습니다. 자세한 편의시설 현황은 현장 답사를 통해 파악해야 합니다.

* 주변 시설: 도하저수지가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: ㈜삼원에이스는 보증금 0원, 차임 0원으로 신고되었으나 대항력이 있어, 이 임차인과의 관계는 명확히 정리해야 합니다.

* 법정지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있어, 이에 대한 법률적 검토가 필수적입니다.

* 위반건축물: 571.38㎡에 달하는 위반건축물이 존재하여, 철거 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 접근성: 동측 도로의 고저차이로 인한 통행 곤란 문제는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 공장 현황: 현재 공장 운영이 중단되었고 폐기물이 방치된 상태로, 인수 후 명도 및 정리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 지목: 공부상 공장용지이나 현황이 도로로 이용되는 토지(목록3,4)가 있어, 토지 이용 계획 및 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지 면적을 가진 공장 물건으로, 입지 조건상 공장 운영이나 물류 창고 등으로 활용 가치가 있을 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인, 법정지상권 가능성, 위반건축물 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

특히, ㈜삼원에이스 임차인의 보증금 0원 신고와 대항력의 존재, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권 여부에 대한 명확한 확인이 중요합니다.

또한, 현 건물의 상태와 위반건축물 관련 사항도 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

따라서 본건은 철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 리스크를 정확히 파악하고, 이에 따른 추가 비용을 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지: 10,558㎡에 달하는 넓은 토지는 향후 개발 또는 용도 변경 시 높은 잠재 가치를 가질 수 있습니다.

* 공장지대 입지: 양주시 은현면의 공장지대에 위치하여, 관련 산업 시설과의 연계성이 기대됩니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어, 통합적인 개발 및 관리가 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다.

본건의 경우, 명시된 '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

그러나, 대항력 있는 임차인 (이재원, 이홍근)의 보증금은 인수 대상이 아니더라도, 해당 임차인들과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 협상 비용 및 명도 저항 가능성을 고려해야 합니다.

또한, 법정지상권 존재 여부, 위반건축물 철거 비용, 폐기물 처리 비용 등 추가적인 부담이 예상되므로, 이러한 제반 비용을 면밀히 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 권리 분석, 현장 조사, 명도 예상 비용 산출, 그리고 감정가의 적정성 검토 등이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.