나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72481 [1] 경기도 동두천시 송내동 198-239 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알파 · 평가일 2025.06.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 송내동 소재 ""송내동아차노리주택단지"" 내에 위치한 부동산으로서, 인근은 단독주택 단지, 농경지, 자연림 등이 혼재하며 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호4, 기호7 공히 : 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, '도로 등'으로 이용중임.
기호5 : 북서측 하향 완경사에 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, '단독주택' 부지로 이용중이며,
기호6 : 북서측 하향 완경사에 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, '단독주택' 부지로 이용중이며,
기호8 : 북서측 하향 완경사에 평탄하게 조성된 정방형 토지로서, '단독주택' 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로(기호8)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호4, 기호5, 기호6, 기호7 공히 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)
(300m 이내 - 일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역,
기호8 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(300m 이내 - 일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호4 공부상 지목 '대' 이나 현황 '도로등' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

자세한 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1, 기호2, 기호3 공히 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물로서,
(사용승인 2023.07.11.)

- 외벽 : 스톤코트 마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
- 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

기호1 내지 기호3 공히 현황 '단독주택'으로 이용하고 있는 것으로 탐문됨.

설비내역

위생ㆍ급배수시설 및 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 및 목측되나, 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 자세한 설비내역은 미상으로 설비내역 및 정상작동 여부 등의 재확인을 요하는 바 입찰시 유의하시기 바람.

부합물 및 종물

후첨 건물개황 및 내부구조도, 사진용지 등 참고

공부와의 차이

기호1 건물의 귀 제시목록상 면적, 등기사항전부증명서, 일반건축물대장상 1층 및 2층의 면적을 합한 면적은 99.82㎡이며, 일반건축물대장상 연면적 란의 면적은 99.72㎡로 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 자세한 임대관계는 미상임.
- 본건 폐문 및 이해관계자 부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가하였으며, 점유자 탐문, 외부관찰, 건축물현황도 등을 기준하되, 표준적 이용상황을 기준으로 평가하였으며, 후첨 건물개황 및 내부구조도 등에 표시하였으나, 사실확인시 상이할 수 있는 바 경매참여시 유의하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72481

소재지: 경기도 동두천시 송내동 198-239 (신주소: 아차노리로52번길 53-7)

용도: 단독주택

건축년도: 2023년 7월 11일 사용승인 (신축)

감정가: 354,305,860원 (약 3억 5천 4백 3십만원)

토지면적: 390.00㎡ (약 117.98평)

토지 지분: 345.3311㎡ (약 104.46평)

건물면적: 99.82㎡ (약 30.20평)

매각대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각 (부분 지분 매각)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OOO

특이사항: 공동담보, 지분매각, 제시외 건물 포함 (주의 필요)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 경기도 동두천시 송내동 소재 "송내동아차노리주택단지" 내에 위치.

* 주변은 단독주택 단지, 농경지, 자연림 등이 혼재하여 조용한 환경.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준.

교통상황:

* 차량 진출입이 가능함.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준.

토지형태 및 이용상태:

* 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 '도로 등'으로 이용 중인 부분(기호4, 7)과 '단독주택' 부지로 이용 중인 부분(기호5, 6, 8)이 혼재.

* 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 속함. (토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 7월 31일자 양주신용협동조합의 근저당권.

낙찰 시 소멸되는 권리:

* 본건 부동산에 설정된 근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등 대부분의 권리는 낙찰과 동시에 소멸될 것으로 예상됨. (단, 지상권 등 일부 예외 확인 필요 - 본건은 지상권 개요: 없음으로 확인됨.)

인수되는 권리:

* 인수되는 임차권 없음 (보증금 합계 0원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (자료상).

총 채무액: 약 9억 1천 3백 5십만원 (근저당, 가압류, 경매채권 금액 합산) - 이는 감정가를 초과하는 규모임.

기타: 공동담보 물건으로, 해당 물건 외 다른 부동산도 담보로 제공되었음.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

* 본건은 신축(2023년 사용승인) 단독주택으로, 주변 연립/다세대 주택의 최근 매매가격을 비교 분석 시 직접적인 비교에는 한계가 있음.

* {"data":{"buildYear":2011,"buyerGbn":"개인","cdealDay":" ","cdealType":" ","dealAmount":"25,000","dealDay":29,"dealMonth":5,"dealYear":2026,"dealingGbn":"직거래","estateAgentSggNm":" ","excluUseAr":110.9,"floor":2,"houseType":"연립","jibun":"408-3","landAr":158.625,"lat":37.8782475,"lng":127.0606826,"mhouseNm":"필타운하우스","rgstDate":"26.06.12","sggCd":41250,"slerGbn":"개인","umdNm":"송내동"}}

* 2026년 5월, 필타운하우스(연립, 2011년 준공) 110.9㎡ 거래가 2억 5천만원 (약 225만원/㎡)

* {"data":{"buildYear":2013,"buyerGbn":"개인","cdealDay":" ","cdealType":" ","dealAmount":"9,500","dealDay":10,"dealMonth":2,"dealYear":2026,"dealingGbn":"중개거래","estateAgentSggNm":"경기 동두천시","excluUseAr":53.38,"floor":2,"houseType":"다세대","jibun":"699-11","landAr":31.5375,"lat":37.8866942,"lng":127.0556864,"mhouseNm":"로얄하우스(699-11)","rgstDate":"26.02.20","sggCd":41250,"slerGbn":"개인","umdNm":"송내동"}}

* 2026년 2월, 로얄하우스(다세대, 2013년 준공) 53.38㎡ 거래가 9천 5백만원 (약 178만원/㎡)

* 본건(99.82㎡)의 감정가는 3억 5천 4백 3십만원 (약 355만원/㎡)으로, 주변 연립/다세대 시세 대비 건물 면적당 가격이 상당히 높게 평가되었음.

* 다만, 본건은 신축 단독주택이라는 점에서 직접적인 시세 비교는 어려우며, 감정평가 시점을 기준으로 한 가치 평가로 이해해야 함.

* 향후 시세는 본건의 신축 단독주택으로서의 가치와 지역 시장 상황을 종합적으로 고려하여 판단 필요.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 단독주택 단지 내 위치하여 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경.

* 농경지 및 자연림과 인접하여 자연 친화적인 환경.

* 대중교통 이용이 가능한 수준.

편의 시설:

* 주변 편의시설 및 상업시설 접근성은 보통 수준으로 판단됨. (추가적인 현장 답사 필요)

교육 환경:

* 인근 학교 및 교육 시설에 대한 정보는 제공되지 않았음. (확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

토지 지분 매각: 전체 토지 중 일부 지분(약 88.5%)만 매각되므로, 향후 토지 이용 및 관리/개발 시 다른 지분권자와의 협의가 필요함. 이는 명확한 분필이나 토지 사용 협약 없이는 잠재적 분쟁 소지가 될 수 있음.

제시외 건물 포함: 공부상 등록되지 않은 건물이 존재할 수 있어, 실제 이용 현황과 공부상 현황 간 차이로 인한 문제 발생 가능성 있음. (감정평가서 요약에는 '없음'으로 기재되어 있어 혼선이 있으나, '물건명세서 참고사항'에 '제시외 건물 포함'으로 명시되어 있으므로 주의 요망)

건물 내부 상태 미확인: 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 설비, 마감재 상태, 하자 여부 등을 직접 확인하지 못함. 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요.

높은 채무 총액: 총 채무액(약 9.1억 원)이 감정가(약 3.5억 원)를 크게 상회하나, 이는 채권자의 경매 신청에 따른 일반적인 상황임.

감정가 대비 시세: 주변 연립/다세대 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보임. 신축 단독주택의 가치를 감안하더라도, 시장 가격과의 괴리를 고려해야 함.

토지이용계획: 자연녹지지역 등 제한 사항으로 인해 향후 건축 행위 및 용도 변경에 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 2023년 7월에 사용 승인된 신축 단독주택이라는 큰 장점을 가지고 있습니다.

권리 관계상 인수할 임차인이 없고 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이라 권리 분석은 비교적 명확합니다.

그러나 토지 지분 매각, 제시외 건물 포함 가능성, 내부 상태 미확인 등 몇 가지 주요 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

주변 연립/다세대 주택 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세 차익을 노린 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

신축 단독주택으로서의 가치와 시장 상황, 그리고 상기 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물 (2023년 7월 사용승인): 하자 및 노후화 부담이 적고 즉시 거주 또는 임대가 용이.

권리 분석 용이: 인수되는 임차권 없음, 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정.

주거 환경: 조용하고 자연 친화적인 단독주택 단지 내 위치.

감정가 대비 시세 비교: 시장의 일반적인 연립/다세대 시세보다 감정가가 높으나, 신축 단독주택으로서의 가치 상승 잠재력 고려.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 354,305,860원

주변 시세 (연립/다세대 기준, 2026년 2-5월): 95,000,000원 ~ 250,000,000원 (53.38㎡ ~ 110.9㎡)

본건 건물 면적(99.82㎡)에 인근 연립주택 평균 단가(약 200만원/㎡)를 적용 시 건물 가치 약 2억원 내외 추정.

토지 지분(345.3311㎡)의 개별적 가치 평가가 어려우나, 단독주택 부지임을 감안.

신축 단독주택이라는 점을 고려하되, 토지 지분 매각, 제시외 건물 존재 가능성, 내부 미확인 등의 리스크와 주변 시세와의 괴리를 감안하여 보수적인 접근 필요.

예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 310,000,000원

* 상기 범위는 감정가(약 3.54억원) 대비 약 79% ~ 87% 수준으로, 신축 가치를 일부 반영하되 시장 상황 및 물건 고유 리스크를 고려한 보수적 추정치임.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 답사를 통해 건물 내부 상태, 제시외 건물 유무 및 상태, 주변 토지 이용 현황 등을 면밀히 확인하고, 지역 부동산 전문가와 상담하여 최종 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.