나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12726 [1] 서울특별시 강북구 수유동 482-21 서현펠리스 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더존 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 ""수유초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재해 있고 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 ""삼양역""이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 3층 301호로서,
외벽: 석재 붙임 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 후첨 ""내부구조도""를 참조 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지 대체로 세장형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 세로(가)의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28미터이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2016-04-19), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257미터), 과밀억제권역.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12726 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 482-21, 서현펠리스 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 291,000,000원

토지면적: 31.09㎡ (약 9.40평)

토지지분: 31.09㎡ (약 9.40평)

건물면적: 49.75㎡ (약 15.05평)

건물지분: 49.75㎡ (약 15.05평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 3층 301호

건축물사용승인일: 2018년 03월 07일 (집합건물 등기부요약 기준)

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "수유초등학교"의 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거지 환경을 갖추고 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 삼양역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

북측 및 동측으로 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28미터 이하), 대공방어협조구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2020년 3월 19일 접수된 주식회사동우팜투테이블 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 소유권 보존 및 이전 등기(갑1, 갑3, 갑4)는 잔존할 수 있으나, 이는 매수인의 권리관계에 영향을 미치지 않습니다.

말소기준권리보다 후순위인 서울북부지방법원의 강제경매개시결정등기(갑5)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

주택임차인 황선영 씨가 등기부상 을구 2번 순위로 주택임차권(260,000,000원)을 설정하였으나, 등기부요약상 '말소'로 기재되어 있습니다.

또한, 물건명세서에 따르면 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하는 것으로 기재되어 있으나, 2026년 2월 25일자로 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당에서 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

따라서, 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, "대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경" 등의 특이사항은 계약 진행 시 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 다수의 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

삼양역이 인근에 소재하여 역세권의 이점을 가지고 있으며, 수유초등학교 등 교육 시설과도 가깝습니다.

생활 편의시설로는 마트, 병원, 식당 등이 주변에 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

건축물 구조는 철근콘크리트이며, 5층 건물 중 3층에 위치하여 고층은 아니지만 승강기 시설이 갖추어져 있어 편리합니다.

난방은 도시가스에 의한 개별난방 방식을 사용하며, 위생 및 급배수 설비 등 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

- 서울특별시 강북구 수유동 448-27번지 소재 상아주택(2009년식, 60.88㎡)은 2026년 7월 7일 266,500,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,448만원)

- 서울특별시 강북구 수유동 567-33번지 소재 북한산드림빌(2015년식, 44.5㎡)은 2026년 7월 7일 200,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,481만원)

- 서울특별시 강북구 수유동 455-17번지 소재 세윤하이츠(A)(1993년식, 41㎡)는 2026년 7월 1일 150,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,210만원)

본 물건(49.75㎡, 2018년식)은 비교 대상 주택들보다 신축이며, 면적도 중간 수준에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련 사항: 확약서 제출로 인해 임차인으로 인한 금전적 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 계약 관계의 복잡성으로 인해 예상치 못한 법적 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

건축물 용도 제한: 제2종일반주거지역, 고도지구, 대공방어협조구역 등으로 묶여 있어 향후 건축물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동 역세권에 위치하며, 비교적 신축인 다세대주택입니다.

내부 시설 및 교통, 생활 환경이 양호한 편입니다.

등기부상 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 관련 위험은 해소된 것으로 보이며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 감정가가 시세보다 높게 책정된 것으로 보이며, 특이사항에 기재된 내용들을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 역세권 입지: 지하철 삼양역 인근으로 교통 편의성이 높음.

- 신축 건물: 2018년식 건물로 노후도가 낮아 유지보수 비용 절감 기대.

- 명확한 권리관계: 임차인의 대항력 포기 확약서로 인해 권리상 위험 요소가 제거됨.

- 교육 환경: 수유초등학교 인접으로 학군 수요 기대.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본 물건의 전용면적(49.75㎡, 약 15.05평) 기준 3.3㎡당 예상 시세는 약 1,500만원 ~ 1,550만원 수준으로 산정됩니다.

이를 바탕으로 환산 시 예상 가치는 약 225,750,000원 ~ 233,275,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 291,000,000원 대비 현 시세가 낮게 형성되어 있는 점, 임차인 관련 확약서가 제출된 점 등을 종합적으로 고려할 때,

현 시세 범위를 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

안전한 투자를 위해 예상 시세 범위를 초과하는 과도한 입찰은 지양할 것을 권고합니다.

입찰 시 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액으로 산정하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.