나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경334 [1] 서울특별시 송파구 잠실동 231 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AI감정 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 잠실동 소재 '잠전초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 근린생활시설 및 다세대, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 잠실새내역 및 지하철 9호선 삼전역이 소재하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 1998.5.22.)

외벽 : 석재붙임, 타일붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배, 페인트 마감 등
바닥 : 타일깔기 마감 등
창호 : 알루미뉴 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 현황 근린생활시설(상호명 : 딸꾹 전통주 바틀샵)으로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약 6미터, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

잠실동 231 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

집합건축물대장(전유부,갑)상 용도는 '학원'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경334 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 잠실동 231 2층201호

* 물건 종류: 근린상가 (집합건물)

* 건물 면적: 76.80㎡ (약 23.23평)

* 토지 면적: 27.81㎡ (약 8.41평) (토지/건물 일괄 매각)

* 감정가: 478,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 건물 정보

* 건물명: (명시되지 않음)

* 층수 및 호수: 지하 1층, 지상 6층 건물 중 2층 201호

* 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

* 사용승인일: 1998년 5월 22일

* 현재 용도: 근린생활시설 (상호명 : 딸꾹 전통주 바틀샵)

* 공부상 용도 (건축물대장 표제부): 근린생활시설, 공동주택(16세대)

* 전유부 공부상 용도 (주의사항): 집합건축물대장(전유부,갑)상 용도는 '학원'임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 송파구 잠실동 소재 '잠전초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 중소규모 근린생활시설 및 다세대, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건 건물까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 2호선 잠실새내역 및 지하철 9호선 삼전역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 도로: 접합

* 기타 제한사항: 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 교육환경 보호에 관한 법률 (상대/절대 보호구역), 군사기지 및 군사시설 보호법 (대공방어협조구역), 수도권정비계획법 (과밀억제권역)

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 지정기간 2025.3.24. ~ 2025.9.30. (허가 대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기부상 말소기준권리는 2015년 5월 8일 접수된 국민은행의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.3. 등기부 요약

* 총 채권액: 1,015,982,212원

* 소유권 변동: 배금복, 강신덕 순으로 소유권 이전 등기가 경료되었습니다.

* 권리 현황: 국민은행 근저당, 진주강씨진천군파백대동종친회 외 다수의 가압류 및 국민은행 임의경매개시결정이 등기되어 있었으나, 모두 말소 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 미상

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 본 건은 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본건이 위치한 지역은 중소규모 근린생활시설 및 주택이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 상권이 발달해 있습니다.

4.2. 현재 이용 상태

* 현재 본건은 '딸꾹 전통주 바틀샵'으로 이용 중입니다.

4.3. 잠재적 활용 가능성

* 집합건축물대장상 용도가 '학원'으로 되어 있으며, 건축물대장 표제부에는 '근린생활시설, 공동주택'으로 기재되어 있어, 용도 변경을 통해 학원, 기타 근린생활시설 등 다양한 업종으로의 활용 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 잠전초등학교가 소재합니다.

5.2. 주변 시설

* Google 검색 결과, 해당 주소지 인근에서 특별히 보고되거나 알려진 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

* 집합건축물대장상 전유부 용도는 '학원'으로 되어 있으나, 현황은 '딸꾹 전통주 바틀샵'으로 이용 중입니다. 또한, 표제부상으로는 '근린생활시설, 공동주택'으로 기재되어 있어, 추후 행정적 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 토지거래허가구역

* 본 건 소재지는 2025년 9월 30일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 아파트 용도로 사용되는 부지는 허가를 받아야 합니다. 본건은 근린상가이므로 직접적인 영향은 적으나, 향후 토지 이용 계획 시 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 연식

* 건물 사용승인일이 1998년으로 20년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 지하철 2호선 및 9호선 역세권 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주위 환경이 양호한 편입니다.

* 건물은 복합 용도로 사용이 가능하며, 공부상 용도와 실제 이용 용도의 차이가 존재하므로 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 권리관계는 깨끗한 편입니다.

* 다만, 건물 연식 및 용도 불일치, 토지거래허가구역 지정 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 트리플 역세권 (2호선 잠실새내역, 9호선 삼전역)에 인접한 입지

* 다양한 용도 (상가, 학원, 주택 등)로 활용 가능한 복합 건물

* 현재 임차인 정보 미상 및 대항력 없는 점으로 명도 용이성 기대

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 경매 물건은 인수할 보증금이 없어 권리상 안전한 편입니다.

* 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시세, 주변 개발 계획, 본 건의 장단점 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.