나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51549 [1] 서울특별시 마포구 아현동 437-3 고려아카데미텔 17층5호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 아현동 소재 ""지하철5호선 애오개역"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무시설, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 ""지하철5호선 애오개역"" 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하4층 지상17층 건물 내 제17층 제5호, 제지하1층 제14호, 제지하1층 제15호(3개호)로서, (사용승인 : 1987.11.04.)

- 외벽 : 판넬붙임 및 강화유리 마감 등,
- 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

-기호1 : 폐문부재이며 건축물대장상 용도는 '사무실'임.
-기호2 및 기호3 공히 : 건축물대장상 용도는 '노래방'이나 현황 일괄하여 음식점(상호명:통영굴국밥)으로 이용중인 것으로 목측됨.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장 등이 설치된 것으로 목측됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 토지 대비 대체로 평탄한 가장형의 토지로서 ""판매시설, 근린생활시설, 업무시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 8차선 도로에 접하며, 북측, 동측, 남측으로 폭 약 6-8 미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(준주거지역), 대공방어협조구역, 정비구역(2023-06-01)(마포로3구역 도시정비형 재개발구역), 과밀억제권역, 건축선(2019-03-14)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

자세한 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51549 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 마포구 아현동 437-3 고려아카데미텔 17층5호

건축물 용도: 업무시설 (건축물대장상 '사무실'이나 '노래방', '음식점' 등으로 이용되는 호실도 존재하는 것으로 파악됨. 본건 17층5호는 현재 공실 상태로 추정됨.)

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하4층 지상17층 건물 내 제17층 제5호

사용승인일: 1987년 11월 4일

특이사항: 재개발구역, 공동담보

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 272,000,000원

토지면적: 11.30㎡ (약 3.42평)

토지지분: 11.3㎡ (약 3.42평)

건물면적: 62.30㎡ (약 18.85평)

건물지분: 62.3㎡ (약 18.85평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 아현동 소재 지하철 5호선 애오개역 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 상업업무시설, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 애오개역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 관련 정보

토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 인접 토지 대비 대체로 평탄한 가장형의 토지로서, 현재 판매시설, 근린생활시설, 업무시설 등이 입지한 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건은 서측으로 왕복 8차선 도로에 접하며, 북측, 동측, 남측으로는 폭 약 6-8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 말소기준권리는 2020년 5월 29일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권(금188,500,000원)입니다. 해당 권리 및 이후의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,283,500,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 권 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원. 전입/확정일자 2025년 6월 24일, 배당신고일자 2025년 7월 1일. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2024년 2월 2일. 대항력 없음.

상기 임차인들은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 아현동 일대는 지하철 5호선 애오개역을 중심으로 상업업무시설과 근린생활시설이 발달해 있으며, 주변에 아파트단지가 밀집해 있어 배후수요가 풍부한 지역입니다. 고려아카데미텔 내에는 다양한 업종의 상가 및 사무실이 입점해 있습니다.

4.2. 재개발 및 정비구역 정보

본건은 '마포로3구역 도시정비형 재개발구역'에 포함되어 있어 향후 지역의 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 재개발 사업 진행 상황에 따라 향후 부동산 가치 변동 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

애오개역 주변으로는 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 인근에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 주거 및 상업 시설이 밀집해 있으며, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

본건 건물의 사용승인일은 1987년 11월 4일로, 약 40년 가까이 되어 건물 노후도가 상당한 편입니다. 따라서 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 위험

현재 파악된 임차인들은 대항력이 없으나, 실제 점유 여부 및 명도 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (예: 권리 신고 및 배당 요구를 하지 않은 유치권 등)

6.3. 재개발 변수

본건이 재개발 구역에 포함되어 있어 잠재적인 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 재개발 사업의 지연, 사업 계획 변경, 또는 무산 등의 가능성도 존재하므로 사업 진행 현황을 면밀히 파악해야 합니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하여 이로 인한 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 서부권의 교통 요지인 애오개역 인근에 위치한 업무시설입니다. 준주거지역에 속하며, 주변 상권이 발달되어 있고 대규모 아파트 단지가 인접해 있어 입지 조건은 우수합니다. 특히, 마포로3구역 도시정비형 재개발구역에 포함되어 있어 향후 미래 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 다만, 건물의 노후도, 재개발 사업의 불확실성, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 현재 등기부상 채무 총액이 감정가를 훨씬 상회하고 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 지하철 5호선 애오개역 역세권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 풍부한 배후수요: 주변 상업시설 및 대규모 아파트 단지로 인한 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 미래 가치 상승 기대: 마포로3구역 재개발 구역 내 위치하여 향후 도시 환경 개선 및 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점과 재개발 구역이라는 장점을 고려하되, 건물 노후도와 잔존하는 지상권 부담, 그리고 명도 리스크를 감안할 때, 감정가 272,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 입찰 희망가는 250,000,000원에서 280,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있으며, 이는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.