나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10426 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 393-10 포르테하임 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10426 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 393-10 포르테하임 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10426
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로18길 44-13 포르테하임, 제2층 제201호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10426 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로18길 44-13 포르테하임, 제2층 제201호 | 감정가: 324,000,000원 | 최저가: 259,200,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10426 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 393-10 포르테하임 제2층 제201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 324,000,000원

* 토지면적: 17.73㎡ (약 5.36평)

* 토지지분: 17.73㎡ (약 5.36평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

* 건물지분: 29.88㎡ (약 9.04평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지 조건 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡8동주민센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 2·5호선 "까치산역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

까치산역 주변은 전형적인 주택 밀집 지역으로, 도로를 사이에 두고 전통시장과 상점들이 발달해 있으며, 젊은 층이 찾는 유흥상권도 발달해 있어 활기찬 분위기를 형성하고 있습니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제2층 제201호. 외벽은 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감, 창호는 하이새시임.

* 이용 상태: 현재 '다세대주택'으로 이용 중임.

* 설비 내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, '도시형생활주택(단지형다세대주택)'의 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 본건 남서측으로 세로변의 포장도로에 접함.

* 토지 이용계획 및 제한 상태:

- 393-10번지: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역.

- (2) 393-10번지: (동일 내용으로 반복됨)

* 공부와의 차이: 해당사항 없음.

1.4. 권리 분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항:

* HUG 인수조건 변경

* 대항력 있는 임차인 존재

* 선순위 임차권 존재

* 주의사항: 임차인 이차돌의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. 이는 매수인에게 임대차보증금 반환 의무가 발생할 수 있음을 시사하며, 권리분석 시 매우 중요한 부분임.

1.5. 상권 분석

본건은 "화곡8동주민센터" 북측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역임.

까치산역 상권은 2호선과 5호선의 환승역으로 유동인구가 매우 활발하며, 역 주변에 대기업 브랜드 매장 및 다양한 소매점, 식음료 업종 등이 밀집해 있습니다.

특히, 까치산 시장은 현대화 사업을 거쳐 안정적인 유동인구를 확보하고 있으며, 주부 등 여성 소비자 대상의 업종이 발달해 있습니다.

이 지역은 지역밀착형 상권의 장점과 역세권 상권의 장점을 모두 갖추고 있어 창업자에게 매력적인 곳으로 평가받고 있습니다.

1.6. 생활 정보

* 교육시설: 인근 지역 내 초등학교, 중학교 등 교육 시설 접근성 확인 필요.

* 편의시설: 까치산 시장, 대형마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 공공시설: 화곡8동주민센터가 인근에 위치합니다.

* 교통: 지하철 2·5호선 까치산역이 인접해 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 위험: 대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권 존재로 인해 매수인이 임대차보증금 반환 의무를 추가로 부담할 가능성이 있습니다. 특히 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 건축 규제: 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역(공항) 등으로 인해 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공항 관련 제한: 공항 시설 보호를 위한 수평표면구역 및 중요시설물보호지구에 해당하여 건축물의 높이, 용도 등에 대한 추가적인 규제가 적용될 수 있습니다.

* 가축사육 제한: 해당 지역 내에서는 가축 사육이 제한될 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보와 주변 환경 묘사로는 혐오시설의 존재 여부를 직접적으로 파악하기 어렵습니다. 다만, 일반적인 주거 밀집 지역 및 전통시장 주변임을 감안할 때, 심각한 혐오시설의 직접적인 인접 가능성은 낮을 것으로 예상되나, 이에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다. (외부 검색 결과에서 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 발견되지 않았습니다.)

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 까치산역 인근에 위치한 다세대주택으로, 역세권과 발달된 상권을 갖춘 주거 지역에 속해 있어 생활 편의성과 교통 접근성이 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권, 그리고 HUG 관련 인수 조건 등 권리 관계에 있어 매수인이 부담할 수 있는 위험 요소를 내포하고 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수 조건을 명확히 파악하는 것이 매우 중요합니다. 또한, 지역의 건축 규제 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2·5호선 까치산역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 발달된 상권: 전통시장과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 잠재적 가치: 권리 관계를 명확히 정리하고, 지역의 개발 가능성을 고려할 경우 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 이는 불확실성이 높으므로 신중한 분석 필요)

* HUG 인수 조건 확인: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건의 구체적인 내용을 면밀히 파악하여 매수인이 부담할 수 있는 잠재적 위험을 최소화하는 것이 중요합니다.

법원 정보

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