나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10416 [1] 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10416 [1] 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 3층302호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10416
• 주소: 서울특별시 양천구 중앙로 333, 로빈시그니쳐 3층302호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10416 | 소재지: 서울특별시 양천구 중앙로 333, 로빈시그니쳐 3층302호 | 감정가: 278,000,000원 | 최저가: 222,400,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10416 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10416 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 3층302호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 단지형다세대)

감정가: 278,000,000 원

토지면적: 14.13㎡ (약 4.27평)

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2020년 06월 17일

1.2. 현황

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 2020년 6월에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 감정가는 2억 7천 8백만원이며, 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양강중학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 환경이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한 지하철 5호선 신정역과 2호선 신정네거리역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 개요

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층, 지상 11층 건물 중 3층 302호입니다. 도시형생활주택 단지형 다세대로 이용 중입니다.

3.2. 구조 및 마감

외벽은 석재 붙임 마감 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

3.3. 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

4. 토지 정보

4.1. 토지 현황

본건 토지는 세장형에 가까운 완경사지로, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로는 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

4.2. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로2류에 접해 있으며, 도시철도 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 건축선이 존재하며, 건축 시 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

5. 권리 분석

5.1. 경매 정보

본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

5.2. 권리 관계

"대항력있는 임차인"이 존재하며, HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경이 있습니다.

5.3. 특이사항 및 주의사항

본 물건의 가장 중요한 주의사항은 토지에 별도 등기가 있다는 점입니다. 또한, 임차인 및 주택임차권 승계인으로서 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 인수되는 보증금이 없다는 것을 의미하나, 명도 과정에서 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

6. 상권 분석

6.1. 지역 특성

본건이 위치한 신월동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택, 아파트, 오피스텔 등이 혼재되어 있으며, 학교, 근린생활시설, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6.2. 잠재적 상권 가치

주변에 학교와 주거단지가 밀집해 있어 기본적인 배후 수요가 존재합니다. 5호선 신정역, 2호선 신정네거리역 등 더블 역세권에 인접해 있어 향후 교통 개선 및 지역 개발 시 상권 가치 상승 잠재력이 있습니다.

7. 생활 정보

7.1. 주변 편의 시설

본 물건 인근에는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 쇼핑, 외식, 금융 등을 편리하게 이용할 수 있습니다. 또한, 공원 등 휴식 공간도 주변에 자리하고 있습니다.

7.2. 교육 시설

본건 북측 인근에 양강중학교가 위치해 있으며, 주변에 여러 초등학교 및 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 권리 관련 리스크

가장 큰 리스크는 "대항력있는 임차인"의 존재와 HUG 인수조건입니다. 매수인에게 임차보증금 반환 청구권 포기를 조건으로 하고 있으나, 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 토지 별도 등기는 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

8.2. 물건 자체 리스크

2020년 사용승인된 건물로 비교적 신축이나, 내부 이용 상태는 임대 관계가 미상으로 확인되어 실제 거주 시 확인이 필요합니다.

8.3. 지역 관련 리스크

본 물건 소재지는 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 해당됩니다. 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정된 곳이 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한 사항을 확인해야 합니다. 현재까지 검색된 정보상 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않으나, 주변 지역 개발 계획 등에 따라 향후 환경 변화 가능성은 존재합니다.

9. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동의 더블 역세권 인근에 위치하며, 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 주변 생활 인프라 및 교통이 양호하여 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려해볼 수 있습니다. 다만, 대항력있는 임차인 존재, HUG 인수 조건, 토지 별도 등기 등 권리 분석이 매우 중요하며, 명도 관련 위험 부담을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

10. 투자 포인트

- 서울 서남권 역세권 입지: 5호선 신정역, 2호선 신정네거리역 이용 가능.

- 비교적 신축 건물: 2020년 사용승인으로 건물 상태 양호 기대.

- 편리한 생활 환경: 주거 밀집 지역으로 각종 편의시설 및 학교 인접.

- 시세 대비 저가 매수 가능성: 경매 절차를 통한 시세 차익 기대.

- (주의) 권리 관계 명확화 필수: 대항력있는 임차인, HUG 조건, 토지 별도 등기 등 위험 요소 사전 완벽 분석 필요.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계