나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10288 [1] 서울특별시 양천구 신정동 1014-4 상지리치빌 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 ""서울신서초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대주택, 대단지아파트, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 무난시 됨.

교통상황

본 건물은 인근에 버스정류장 및 지하철역(목동역:지하철 5호선)이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕,경사지붕 지상 5층건 내 2층 204호로서,
(사용승인일 : 2021.06.22.)
외 벽 : 타일붙임 및 징크판넬 등 마감.
내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창 호 : 샷시창호 마감.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.
*후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 갖추었으며, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 피로티주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 평지 세장형의 토지로서, 다세대주택, 제2종근린생활시설(사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약7M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2016-10-20), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권 설정 등기있음.
기 타: 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 개요

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사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10288 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 1014-4 상지리치빌 제2층 제204호

용도: 다세대주택

감정가: 3억 5천 8백만원

토지면적: 24.61㎡ (약 7.44평)

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (확인됨)

건물명: 상지리치빌

사용승인일: 2021년 6월 22일

총 층수: 5층 중 2층

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1.2. 건물 정보

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건축구조: 철근콘크리트구조

주요 용도: 공동주택 (다세대주택), 제2종근린생활시설(사무소)

외벽 마감: 타일붙임 및 징크판넬 등

내벽 마감: 몰탈위 페인팅 등

창호: 샷시창호

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1.3. 면적 정보

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토지면적: 24.61㎡ (약 7.44평)

토지지분: 24.6109㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

건물지분: 29.88㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

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본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 서울신서초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대주택, 대단지 아파트, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

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2.2. 교통상황

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인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 5호선 목동역이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본건 서측으로는 폭 약 7미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

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2.3. 토지 이용계획

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도시지역, 제3종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

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3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

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본 건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 등기 (2025타경10288)로, 접수일자는 2025년 6월 16일이며, 채권액은 3억 5천만원입니다.

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3.2. 주요 권리 내역

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* 소유권보존: 이성렬 외 2명 (2021-07-09)

* 공유자전원지분전부 이전: 장복자 (2021-11-03, 매매 3억 5천 8백만원)

* 주택임차권: 최민지 (2023-11-02, 보증금 3억 5천만원) - 말소 예정

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3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

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* 임차인: 주택도시보증공사(최 )

* 보증금: 3억 5천만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 3일

* 확정일자: 2021년 10월 8일

* 대항력: 없음 (등기부등본상)

* 비고: 상기 임차인은 주택도시보증공사(HUG)의 보증 대상자로 파악됩니다. 본 건 매각 시, 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서, 특별한 약정이나 조건이 충족되지 않는 한, 매수인이 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다.

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3.4. 권리분석 요약

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본 건 경매는 주택도시보증공사의 강제경매 신청으로 개시되었으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, HUG 관련 인수 조건 확인 필수) 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

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4. 상권분석

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4.1. 주변 개발 현황

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본 물건지 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 일부 아파트 단지가 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 인근에 서울신서초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수하며, 다수의 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

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4.2. 지역 특성

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신정동 지역은 서울의 대표적인 주거 지역 중 하나로, 지속적인 재개발 및 인프라 확충으로 인해 안정적인 주거 수요가 기대되는 곳입니다. 본 건이 위치한 지역은 비교적 조용하면서도 도심 접근성이 양호하여 실수요자 및 투자자 모두에게 관심을 받을 수 있는 입지입니다.

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5. 생활정보

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5.1. 교육환경

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* 서울신서초등학교: 북측 인근에 위치

* 상대보호구역: 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정되어 있으니, 교육청 확인 필요

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5.2. 편의시설 및 기타

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* 교통: 지하철 5호선 목동역, 다수의 버스 노선 이용 가능

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용 가능

* 기타: 건물 내 기본 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기, 주차장 등 갖춤.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 관련 리스크

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* HUG 인수 조건: 매수인 명의로 소유권 이전 시, 주택도시보증공사의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 필수 조건입니다. 이 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인이 해당 보증금 잔액에 대한 책임을 부담할 수 있습니다. 철저한 서류 확인 및 소통이 필요합니다.

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6.2. 매각 조건 관련 리스크

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* 재매각: 본 건은 재매각 물건으로, 이는 과거 유찰 또는 기타 사유로 인해 매각이 원활하게 진행되지 못했음을 의미합니다. 입찰자들의 신중한 접근이 예상됩니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 책정되어 있어, 일반 경매보다 높은 보증금이 요구됩니다. 이는 매수자의 자금 부담을 가중시키고, 입찰 참여를 제한하는 요인이 될 수 있습니다.

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6.3. 기타 규제 리스크

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* 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등 일부 제한사항이 존재하므로, 관련 법규 확인이 필요합니다.

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7. 종합 의견

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본 물건은 2021년 신축된 신축급 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 주택도시보증공사의 임차 관련 조건 및 재매각, 특별매각조건 등 복합적인 요인으로 인해 경매 절차가 진행되고 있어, 잠재적 리스크 분석 및 철저한 권리 분석이 반드시 선행되어야 합니다. HUG의 보증금 반환 청구권 포기 조건 이행 여부가 낙찰가의 중요한 판단 기준이 될 것입니다.

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8. 투자 포인트

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* 신축급 건물: 2021년 준공된 건물로, 비교적 최신 설비 및 구조를 갖추고 있어 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 역세권 접근성: 지하철 5호선 목동역 이용이 가능하여 서울 도심 및 주요 업무 지구로의 출퇴근이 용이합니다.

* 안정적인 주거 수요: 주변의 우수한 교육 환경과 근린생활시설은 안정적인 주거 수요를 뒷받침합니다.

* 재매각 및 특별조건: 이러한 조건들은 경쟁률을 낮추는 요인이 될 수 있으며, 철저한 분석을 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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최근 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적 및 신축급 건물의 경우, 주변 시세는 ㎡당 약 800만원 ~ 950만원 수준으로 추정됩니다. 이에 따라 본 건(29.88㎡)의 시세 기반 예상가는 약 2억 5천만원 ~ 2억 8천 5백만원 수준입니다.

그러나 본 건은 감정가 3억 5천 8백만원, 주택도시보증공사의 채권액 3억 5천만원이라는 주요 금액이 존재하며, '재매각' 및 '특별매각조건' 등 경매 절차의 복잡성을 고려해야 합니다. HUG의 보증금 반환 청구권 포기 조건이 확실하게 이행된다는 전제 하에, 잠재적 위험 요소를 감안한 적정 입찰가는 약 2억 8천만원 ~ 3억 4천만원 범위로 예상됩니다.

본 물건의 낙찰 가능성은 HUG와의 조건 협의 및 최종 확인, 그리고 시장 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.