나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경560 [1] 서울특별시 금천구 가산동 459-7 가산에이1타워 제10층 제1007호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1·7호선""가산디지털단지역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1·7호선""가산디지털단지역""이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상 15층 건물 내 제10층 제1007호로서,
외벽 : 페어글라스 및 복합판넬 등 마감,
내벽 : 인테리어 등 마감,
바닥 : 데코타일 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용 중임.(후첨""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 급·배수 및 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 주차장설비, 승강기설비, 시스템 냉난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(업무시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 지구단위계획구역(2021-10-28) , 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접합) , 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경560 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 459-7, 가산에이1타워 제10층 제1007호

용도: 지식산업센터

감정가: 2억 3천 4백만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 9.35㎡ (약 2.83평)

토지 지분: 9.35㎡ (약 2.83평)

건물 면적: 37.88㎡ (약 11.46평)

건물 지분: 37.88㎡ (약 11.46평)

1.4. 특이사항

특수물건정보: 별도등기 (구분지상권)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 지하철 1·7호선 "가산디지털단지역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 지식산업센터, 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 1·7호선 "가산디지털단지역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 지역 지구 및 용도

본 물건이 속한 지역은 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 일단의 공업용지 조성사업지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 7월 22일 접수된 국민은행 근저당 (223,200,000원)입니다. 본 건 경매 개시 결정 등기(2025.06.17, 191,809,878원)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 등기부 채권 총액은 1,028,921,386원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있습니다. 을구 9번으로 설정된 구분지상권(채권자: 금천구, 2021.06.15 접수)이 인수될 예정이므로, 해당 권리의 내용과 범위를 반드시 사전에 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 가산디지털단지는 서울의 대표적인 IT 및 산업단지로, 수많은 지식산업센터와 기업체들이 밀집해 있습니다. 이는 풍부한 배후 수요와 활발한 비즈니스 활동을 바탕으로 안정적인 임대 및 사업 환경을 제공합니다.

4.2. 주변 시설

주변은 다수의 지식산업센터, 업무시설, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설로 구성되어 있습니다. 이를 통해 입주 기업 및 직장인들을 위한 식당, 카페, 은행, 편의시설 등 편리한 비즈니스 인프라를 이용할 수 있습니다. 현재까지 파악된 바로는 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물명: 가산 A1타워

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 4층, 지상 15층 규모

외벽: 페어글라스 및 복합판넬 마감

내벽: 인테리어 마감

바닥: 데코타일 마감

총 건축 면적: 약 35,124.79㎡ (약 10,625.4평)

전유부분 면적: 37.88㎡ (약 11.46평)

사용승인일: 2021년 6월 25일

설비: 기본적인 급·배수, 위생, 화재탐지, 소화전, 주차장, 승강기, 시스템 냉난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설

건물 내 및 인근 상업시설을 통해 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

인수되는 구분지상권(금천구)은 토지 사용 및 재산권 행사에 제약을 초래할 수 있으므로, 해당 권리의 정확한 범위와 효력을 면밀히 분석해야 합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

임대 관계가 미상으로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

해당 지역은 산업단지로서의 특성상 소음이나 교통 체증 등이 발생할 수 있으나, 주요 시설과의 인접성을 고려할 때 심각한 수준의 리스크로 보기는 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 건은 가산디지털단지역 역세권에 위치한 최신식 지식산업센터 내 전용 공간으로, 탁월한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있어 사업 영위 및 투자가치가 높다고 판단됩니다. 건물 자체의 상태도 양호할 것으로 예상되나, 인수되는 구분지상권과 미상 임대 관계에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지역 초역세권의 탁월한 입지

* 성장 잠재력이 높은 산업단지 내 핵심 입지

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 및 활용도 우수 기대

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 안정적인 권리 확보 가능

* 사업체 운영 및 임대 수익 창출에 유리한 환경

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 2억 3천 4백만원을 기준으로, 현장 조사, 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 인수되는 구분지상권의 영향, 명도 가능성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 권리 분석과 더불어 잠재적 리스크 요소를 충분히 검토한 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.