나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10285 [1] 서울특별시 양천구 신월동 177-17 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10285 [1] 서울특별시 양천구 신월동 177-17 단독주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매9계 2025타경10285 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 177-17 | 감정가: 415,604,020원 | 최저가: 332,483,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 물건 기본 정보

사건번호 서울남부지방법원 2025타경10285 (1) 물건에 대한 분석 보고서입니다. 본 건은 서울특별시 양천구 신월동 177-17 소재 단독주택으로, 감정가는 415,604,020원입니다.

토지면적은 88.50㎡ (약 26.77평)이며, 건물면적은 주택 52.79㎡ (약 15.97평)에 제시외 건물 25.50㎡ (약 7.71평)을 포함하여 총 78.29㎡ (약 23.68평)입니다. 사용승인일은 1976년 10월 28일로, 노후된 시멘트 블록조 단층 건물입니다.

1.2. 매각 및 특이 사항

본 건은 부동산임의경매 사건이며, 소유자와 채무자가 이OO으로 동일한 상태입니다. 채권자는 한OOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 특히 현황상 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 해당 제시외 건물의 철거 여부나 보존 상태를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본 건은 양서중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주거지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지이며, 남동측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

주거지역 내에 위치하여 일상생활에 필요한 근린생활시설은 주변에서 이용 가능합니다. 특히 양서중학교가 가까워 교육 환경은 갖추고 있습니다. 행정구역상 서울특별시 양천구에 속해 있어 서울 서남부 생활권의 인프라를 활용할 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획 요약

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하여, 향후 재건축 또는 리모델링 시 건축 규제를 확인해야 합니다. 공항시설법에 따른 제3종 구역(나지구), 수평표면구역, 진입표면구역 등에 해당하며, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)으로 지정되어 있어 고도 제한을 받습니다.

3. 권리 및 법적 리스크 분석

3.1. 권리분석

본 건은 소유자(이OO)가 채무자(이OO)인 임의경매 물건입니다. 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보이나, 임대관계는 미상으로 보고되어 있어, 현장 조사 시 실제 거주자나 임차인의 유무 및 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수할 보증금이 발생할 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

제시외 건물 포함 매각: 건물면적의 상당 부분(25.50㎡)을 차지하는 제시외 건물이 포함되어 일괄 매각되지만, 해당 제시외 건물의 구조적 안전성이나 활용도를 현장에서 확인해야 합니다. 만약 활용 가치가 낮을 경우 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

노후 건물 상태: 1976년 준공된 시멘트 블록조 단층 건물로, 건물의 감가상각이 크고, 매입 후 상당한 수준의 리모델링이나 재건축이 필요할 것으로 예상됩니다.

공항 소음 및 시설 근접: 공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률상 제3종 구역에 해당하므로, 항공기 소음의 영향을 받을 가능성이 있습니다. 또한, 양천자원회수시설(쓰레기 소각장, 현재는 주민편익시설로 운영) 등 주요 시설물과 지리적으로 인접해 있어 관련 영향권에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 투자 포인트

핵심 가치는 토지에 있음: 제2종일반주거지역(7층이하)에 위치한 토지로서, 건물의 노후도를 고려할 때 사실상 토지 가치에 중점을 둔 투자로 접근해야 합니다.

소액 투자 및 재건축/리모델링: 감정가 대비 낮은 가격으로 유찰될 경우, 비교적 소액으로 서울 양천구 내 주거용 토지 확보가 가능합니다. 노후된 건물을 리모델링하거나 주변 필지 통합 재건축을 통한 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 건은 토지/건물 일괄 매각 건으로, 주택 실수요자보다는 재건축이나 장기적인 리모델링 계획을 가진 투자자에게 적합한 물건입니다. 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 제시외 건물의 구조 및 활용 가능성, 그리고 인근 지역의 소음 등 환경적 요소를 면밀히 파악한 후 입찰하는 것이 중요합니다. 임대차 관계 부재(미상)에 대한 철저한 권리 분석도 선행되어야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계