나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10250 [1] 서울특별시 양천구 신월동 74-2 자라하우스 제6층 제601호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10250 [1] 서울특별시 양천구 신월동 74-2 자라하우스 제6층 제601호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매12계 2025타경10250 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 74-2 자라하우스 제6층 제601호 | 감정가: 208,800,000원 | 최저가: 208,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10250 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 74-2 자라하우스 제6층 제601호

용도: 다세대주택

감정가: 208,800,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 이OO

토지 면적: 13.55㎡ (약 4.10평)

건물 면적: 18.92㎡ (약 5.72평)

제시외 건물 면적: 14.00㎡ (약 4.24평)

2. 물건 현황

2.1. 소재지 및 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신화중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 주변에는 생활 편의를 위한 근린시설들이 자리하고 있으며, 공원 등 녹지 공간과의 접근성도 고려해 볼 수 있습니다.

2.2. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕으로, 2014년 10월 17일에 사용승인을 받은 지상 6층 건물입니다. 본건은 해당 건물의 6층 제601호에 해당합니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중에 있으며, 내부 설비로는 급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

2.3. 토지 정보

본건은 2필지(신월동 74-2, 74-3)가 일단지로 구성되어 있으며, 전체적으로 세장형의 토지입니다. 토지는 다세대주택의 건부지로 이용 중에 있습니다. 북측으로는 노폭 약 6미터, 동측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 감정가 및 면적 정보

총 감정가는 208,800,000원입니다. 토지 면적은 13.55㎡ (약 4.10평)이며, 건물 면적은 18.92㎡ (약 5.72평)입니다. 제시외 건물 면적은 14.00㎡ (약 4.24평)이며, 이는 무단 증축으로 인한 위반건축물에 해당합니다. 아파트의 경우 전용면적은 실제 사용 가능한 내부 공간을 의미하며, 분양면적은 공용 공간을 포함한 면적을 말합니다. 본건은 다세대주택으로, 제공된 건물 면적은 집합건축물대장상의 면적입니다.

2.5. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 김OO, 채권자는 이OO입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 인수되는 권리는 없는 것으로 파악되나, 경매 진행 시 반드시 법원 집행관의 현황 조사 내용 및 매각 물건 명세서를 재확인해야 합니다. 임대차 관계는 현재 파악되지 않아(임대관계 미상), 명도 진행 시 임차권 인수 여부에 대한 확인이 필요합니다.

2.6. 상권 및 생활정보

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 신화중학교가 소재하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 상권은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼합된 형태로, 일반적인 주거지역 상권을 형성하고 있습니다. 대중교통 이용이 편리하며, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

2.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 601호, 602호, 603호, 604호에 대한 무단 증축으로 인한 위반건축물 등재 사항입니다. 특히 본건 601호는 14㎡의 무단 증축이 있으며, 이는 제시외 건물로 별도 평가되었으나, 추후 철거 명령, 이행 강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있습니다. 이는 부동산 거래 및 활용에 제약을 줄 수 있으며, 매수자는 이러한 위험을 충분히 인지하고 감수해야 합니다. 또한, 본건 소재지인 신월동 74-2 토지에 대해 "건축허가·착공제한지역"(2024-07-31 기준), "정비구역"(2017-08-03 기준) 지정 등이 있어 향후 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다. "상대보호구역"으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제약이 있을 수 있으니, 강서양천교육청을 통해 정확한 범위를 확인해야 합니다. 임대 관계가 불명확하여 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

2.8. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 주거 환경은 보통 수준입니다. 하지만 위반건축물 등재라는 중대한 하자가 존재하며, 이는 매수자에게 직접적인 부담으로 작용할 수 있습니다. 제시외 건물로 평가된 무단 증축 부분은 추후 행정적 제재의 대상이 될 수 있으므로, 이에 대한 충분한 검토와 대비가 필요합니다. 향후 건축 제한 및 정비 구역 지정 등 도시 계획적 측면도 고려해야 할 요소입니다. 위반건축물에 대한 부담을 감안하더라도, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있다면 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

2.9. 투자 포인트

가격 메리트: 위반건축물 등 하자 사항을 고려했을 때, 일반적인 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

입지: 서울 양천구라는 위치적 장점과 대중교통 접근성을 고려할 수 있습니다.

리모델링/재건축 잠재력: 향후 정비구역 지정 등 개발 계획에 따라 가치 상승의 여지가 있을 수 있으나, 이는 장기적인 관점에서의 고려 사항입니다.

주의: 투자는 반드시 위반건축물 문제 해결 방안, 철거 비용, 이행강제금 등 잠재적 비용을 충분히 산정한 후 신중하게 결정해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매12계