나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10428 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 393-10 포르테하임 제5층 제501호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10428 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 393-10 포르테하임 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10428 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 393-10 포르테하임 제5층 제501호 | 감정가: 305,000,000원 | 최저가: 244,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10428 (1)이며, 소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 393-10 포르테하임 제5층 제501호입니다. 용도는 다세대주택이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 본 경매는 채권자 주OOOOOOO가 신청한 부동산강제경매 사건입니다. 감정가는 3억 5백만 원(305,000,000원)으로 평가되었습니다. 채무자 및 소유자는 송OO입니다.

1.2. 면적 및 구조

본 건물의 전용면적은 29.19㎡(약 8.83평)이며, 대지권 면적은 17.33㎡(약 5.24평)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층입니다. 외벽은 석재붙임 마감 및 치장벽돌 쌓기 마감 등으로 시공되었으며, 새시 창호가 설치되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖춰진 다세대주택으로 이용 중입니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. 토지는 2필지 일단의 장방형 토지로 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, 근거리에 지하철 5호선 "까치산역"이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 핵심 주의사항 분석

가장 중요한 특이사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"입니다. 이는 매수인이 경락대금 납부 후, 임차인 또는 주택도시보증공사(HUG)가 배당받지 못한 잔여 임차보증금에 대해 매수인에게 반환을 요구하지 않는다는 조건으로 매각이 진행된다는 의미입니다. 이 조건이 충족되면 매수인이 인수할 임차보증금은 없을 것으로 예상되나, 조건 성립 여부와 효력을 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

주변은 주거시설(단독/다세대주택)이 밀집된 지역으로, 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다. 기본적인 생활 편의 시설 이용은 편리할 것으로 판단됩니다.

4.2. 생활 정보

도보 통학 거리에 서울신정초등학교가 위치하고 있어 학군이 형성되어 있습니다. 근거리에 지하철 5호선 까치산역이 있어 역세권 편의시설 및 상권을 이용하기에 용이합니다. 건물에는 승강기, 난방 설비 등 기본적인 주거 설비가 완비되어 있습니다. 제시된 자료에서는 주변에 특별한 혐오시설이 있다는 정보는 확인할 수 없습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크

"임차보증금반환청구권 포기 조건"은 매각의 핵심 조건이므로, 이 조건이 제대로 이행되지 않거나 무효화될 경우 매수인이 배당받지 못한 잔여 임차보증금을 인수해야 하는 최악의 리스크가 발생할 수 있습니다. 해당 조건에 대한 법원의 공지 내용 및 HUG의 입장 등을 면밀히 확인해야 합니다.

5.2. 지역 및 규제 리스크

본건 소재지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 및 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등으로 지정되어 있어 일반적인 건축 행위 및 향후 개발 사업(재건축/재개발 등) 추진 시 층수 제한 및 고도 제한 등 각종 규제를 받을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 지하철 5호선 까치산역을 근거리에 둔 강서구 화곡동 소재 다세대주택으로, 입지 조건은 양호합니다. 소형 면적으로 구성되어 있어 실수요 및 임대 수요를 확보하기 용이합니다. 감정가 대비 매수 경쟁력을 분석하고, 특히 "임차보증금반환청구권 포기 조건"의 법적 효력 및 이행 가능성을 철저히 검토한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 5호선 까치산역 근거리 위치와 초등학교 인접성으로 인해 우수한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

권리관계: 특수 매각 조건이 충족될 경우 미인수 보증금에 대한 리스크가 해소되어 깔끔한 권리 분석이 가능합니다.

환금성: 실수요층이 두터운 소형 면적 다세대주택으로, 매매 및 임대 전환 시 높은 환금성을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계