나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10399 [1] 서울특별시 양천구 목동 733-2 대림글로빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10399 [1] 서울특별시 양천구 목동 733-2 대림글로빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10399 | 소재지: 서울특별시 양천구 목동 733-2 대림글로빌 제5층 제502호 | 감정가: 231,000,000원 | 최저가: 184,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10399 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 733-2 대림글로빌 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 231,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 구조 분석

건물 전용면적: 26.84㎡ (약 8.12 평)

토지 지분면적: 16.33㎡ (약 4.94 평)

건물의 구조는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제5층으로 2011년 12월 15일에 사용승인된 비교적 신축에 가까운 건물입니다.

1.3. 핵심 주의사항 (권리분석 주요 리스크)

본건은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'이라는 특수한 조건이 붙어 있습니다. 이는 낙찰자가 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수금액이 발생하지 않도록, 공사에서 잔액 포기 확약을 받아야 잔금을 납부할 수 있는 조건일 가능성이 높습니다. 입찰 전 해당 조건의 이행 가능성과 구체적인 절차를 반드시 확인해야 합니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 '강서고등학교' 서측 인근에 위치합니다. 목동은 학군 및 주거 선호도가 높은 지역으로, 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 양호한 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다. 지하철역과의 거리는 다소 있으나, 버스를 통해 목동역 등 주요 교통 요지로의 접근성이 확보됩니다.

2.3. 상권 및 생활 정보

주변에 다수의 학교(강서고등학교 등)가 위치하여 교육 환경이 우수하며, 근린생활시설이 혼재하여 일상생활 편의성이 높습니다. 대형 상권은 아니지만 주거지 기반의 안정적인 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

2.4. 혐오시설 분석

주변 지역 검색 결과, 다세대주택 및 학교가 밀집한 주거지역의 특성상 본 물건 주변에 특별히 주목할 만한 혐오시설은 확인되지 않아 주거 쾌적성은 양호하다고 판단됩니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리 관계 분석

본 경매는 채무자(윤OO)와 소유자(윤OO)가 동일한 상태에서 채권자(주OOOOOOO)의 강제경매 신청에 의한 물건입니다. 등기부상 권리 분석 결과 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 등기부상 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

3.2. 특수 인수 조건 (주택도시보증공사 관련)

앞서 언급된 '주의사항'은 권리분석상 가장 중요한 부분입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 임차인 또는 그 승계인으로서 배당받지 못하는 잔액이 있는 경우, 낙찰자가 해당 잔액을 인수하지 않는다는 '포기 조건' 하에 매각이 진행됩니다. 이는 HUG와의 협의(배당받지 못하는 잔액에 대한 채권 포기)가 필수적인 조건이며, 미이행 시 매각 불허가 사유가 될 수 있습니다. 입찰 전 HUG와 관련된 서류 및 절차를 철저히 검토해야 합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 법적 리스크

최대 리스크는 상기 3.2항에서 언급된 HUG의 임차보증금반환청구권 포기 조건 이행 여부입니다. 해당 조건을 충족하지 못하면 매각대금을 납부할 수 없으므로, 입찰 전 또는 낙찰 후 즉시 이에 대한 확인과 조치가 필요합니다.

4.2. 입지 및 개발 리스크

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있어 향후 대규모 재개발보다는 소규모 재건축/재개발 가능성이 있습니다. 또한, '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정되어 있으나, '지목 [도로] 한정'이므로 현재 다세대주택 토지 매각에는 직접적인 제한이 없으나, 법정 지상권 성립 여지 등 세밀한 법적 검토가 요구될 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 서울 목동의 우수한 주거 환경에 위치한 다세대주택으로, 전용면적이 작아 투자금액의 부담이 상대적으로 낮습니다. 감정가는 231,000,000원으로 목동 지역의 가치를 고려할 때 적정한 수준으로 판단됩니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG) 관련 특수 인수 조건이 경매의 핵심 리스크이자 진입 장벽으로 작용하므로, 이를 명확히 이해하고 해결할 수 있는 입찰자에게 유리합니다.

5.2. 투자 포인트

최적의 주거 입지: 목동 학군 및 생활 인프라를 누릴 수 있는 뛰어난 입지입니다.

소액 투자 기회: 작은 전용면적으로 인해 목동 지역 부동산에 비교적 소액으로 진입할 수 있는 기회를 제공합니다.

경쟁률 감소 가능성: HUG 관련 특수 조건으로 인해 일반적인 경매 물건 대비 입찰 경쟁률이 낮아질 가능성이 있어, 저가 낙찰 기회가 있을 수 있습니다. 해당 조건에 대한 법적 및 실무적 해결 능력이 투자 성공의 열쇠입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계