나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10280 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 187-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 ""영등포여자고등학교"" 남서측 인근에 위치하며,
부근은 단독주택, 다세대주택, 신길우성아파트 및 두산위브아파트 등과, 일부 근린생활시설
로 형성되어 있으며, 영원중학교, 영등포여자고등학교 등 교육기관이 혼재하고 있는 제2종
일반주거지역내 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 북동측 인근에 지하철1호선 및 5호선 환승역인 ""신길역""이
위치하고, 동측 인근의 영등포로와 서측 인근의 신길로를 운행하는 노선버스 정류장이
소재하여 일반대중교통수단 이용사정은 무난함.

형태 및 이용상태

사다리형의 대체로 평탄한 지반으로 단독주택(다가구형태) 건부지로 이용되며, 남서측은
콘크리트 촉대로 조성되었음.

인접 도로상태

남서측과 북서측으로 노폭 약4~5M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)..
가축사육제한구역[(예외:애완 및 방범용 가축),(지역경제과 문의)]<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165M(지반+건추+옥탑 등),육군수도방위사령부
(02-524-3146),관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항:서울시청 도시
계획과 문의)<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

""건물감정요항표 기재내용"" 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

""건물감정요항표 기재내용"" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층건의 단독주택(다가구)으로 1990.02.26.사용승인 되었음. 마감구조는
외벽: 연와벽돌노출쌓기.
내벽: 종이벽지 및 일부 내장용 타일마감.
창호: 칼라샷시창호 유리임.

이용상태

단독주택(다가구용)으로 1층에 2가구, 2층에 2가구, 지층 1가구로 이용됨.
(1층과 2층: 각층에 방2, 거실/주방1, 화장실/욕실1이고,
지층 : 방3, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1, 다용도실 및 칭고 등.).

설비내역

극배수.위생시설 구비되엇고, 도시가스 보일러에 의한 개졀난방임.

부합물 및 종물

제시외건물 기호(ㄱ): 벽돌조 슬래브 및 썬라이트지붕 약32: 1㎡ 부억 및 다용도실,(지층소재)
기호(ㄴ): 샷시조 연10.8㎡ : 발코니외.(지층,1층,2층소재)
기호(ㄷ): 벽돌조 및샷시조 약9.0㎡: 발코니(1층,2층소재)
기호(ㄹ): 벽돌조 슬래브지붕 약21.6㎡: 옥탑방)(옥상소재)
기호(ㅁ): 판넬조판넬지붕 약11.2㎡.: 창고 및 발코니)(옥상소재).이 부합물로
소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계; 1층과 2층은 각기 임대중인 것으로 탐문되고, 지층은 소유주가 거주하고 있으며,
옥탑방도 임대중인 것으로 탐문됨.
기 타 : 본건은 지층은 101호로, 1층은 201호, 202호로, 2층은 301호, 302호로 통용됨.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10280 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 187-4

용도: 단독주택 (다가구 형태)

감정가: 832,954,750원

토지면적: 116.70㎡ (약 35.3평)

건물면적: 136.35㎡ (약 41.2평)

건물 제시외면적: 84.70㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 임OO

작성일: 2026년 7월 21일

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "영등포여자고등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 신길우성아파트 및 두산위브아파트 등과 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

영원중학교, 영등포여자고등학교 등 교육기관이 인접하여 주거 환경이 양호합니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 북동측 인근에는 지하철 1호선 및 5호선 환승역인 "신길역"이 위치해 있습니다.

또한, 동측 영등포로와 서측 신길로를 운행하는 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 사다리형의 대체로 평탄한 지반이며, 남서측은 콘크리트 촉대로 조성되었습니다.

인접 도로 상태는 남서측과 북서측으로 노폭 약 4~5M의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획은 도시지역, 제2종 일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2010년 9월 30일 접수된 신길2동새마을금고 근저당권 (을11)으로, 본 건 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리들은 모두 말소됩니다.

토지 등기부 상 채권 총액: 417,000,000원

건물 등기부 상 채권 총액: 488,250,000원

본 건 매각으로 인해 모든 권리(근저당, 임의경매, 주택임차권 등)가 말소될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

제시외건물(기호 ㄱ~ㅁ)도 일괄매각 대상에 포함됩니다.

임차인 현황:

* 곽준남

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-06-26

대항력: 없음

* 김동관

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2021-04-30

대항력: 없음

* 김선아

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2021-05-07

대항력: 없음

* 김정호

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2023-04-06

대항력: 없음

* 문영근

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2013-09-10

배당신고일자: 2024-11-22

대항력: 없음

* 변종두

보증금: 50,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2015-08-24

대항력: 없음

* 이명희

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2023-04-28

대항력: 없음

* 이상경

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2022-01-25

대항력: 없음

* 공사 (한국토지주택공사)

보증금: 95,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2013-09-10, 확정일자: 2013-08-21

배당신고일자: 2024-11-22

대항력: 없음

* 공사 (한국토지주택공사)

보증금: 50,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2015-08-24, 확정일자: 2015-08-04

배당신고일자: 2025-08-19

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인 관련 주의 문구:

명시된 임차인 중 보증금이 0원인 경우가 다수 있으며, 보증금이 있는 임차인들도 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 배당 절차 및 최종 명도 상황에 따라 변수가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 추가적인 법률 검토를 진행하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주택지로, 주변에 아파트 단지 및 학교가 위치하여 안정적인 지역 커뮤니티를 형성하고 있습니다.

근린생활시설이 일부 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

상권 규모는 크지 않으나, 지역 주민 및 학생을 대상으로 한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 영원중학교, 영등포여자고등학교 등 도보 통학 가능한 거리에 위치합니다.

교통: 신길역 (1, 5호선) 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

편의시설: 인근 아파트 단지 및 상가 지역을 통해 마트, 병원, 음식점 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설: 본 물건 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 지도상 확인되지 않았습니다. (최종 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물: 건축물대장 상 면적 외에 약 84.70㎡의 제시외 건물(부엌, 다용도실, 발코니, 옥탑방, 창고 등)이 존재하며 일괄 매각 대상입니다. 이 중 일부는 불법 건축물일 가능성이 있으며, 철거 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

건축 연도: 1990년 사용승인된 건물로, 약 36년 경과하여 노후도가 상당합니다. 리모델링 또는 재건축에 대한 고려가 필요합니다.

명도: 대항력 없는 임차인으로 분석되었으나, 배당을 받지 못하거나 명도 과정에서 예상치 못한 저항이 발생할 가능성이 있습니다. 특히 보증금이 0원인 임차인의 경우, 주거 형태 및 퇴거 협상 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

토지 이용 규제: 제2종 일반주거지역(7층 이하) 외에도 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 규제가 적용되어 향후 건축 및 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 신길동의 제2종 일반주거지역에 위치한 단독주택(다가구 형태)입니다.

신길역 역세권에 위치하고 학교가 인접하여 주거 입지 조건이 우수합니다.

권리분석상 특이사항은 없어 보이며, 모든 권리가 말소될 예정입니다.

다만, 제시외 건물의 존재 및 건물의 노후도는 향후 재산 가치 및 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다.

대항력 없는 임차인으로 분석되었으나, 명도 과정에서의 잠재적 리스크는 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 신길역 역세권 및 학교 인접지로 향후 주거 가치 상승 잠재력이 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 극대화할 수 있습니다.

수익형 부동산 가능성: 다가구 형태로 개조 또는 활용 시 임대 수익 창출이 가능합니다. (임대 조건 및 공실률 사전 조사 필요)

재건축/리모델링 잠재력: 노후된 건물을 신축 또는 리모델링하여 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 단독주택(다가구 형태)으로, 제공된 주변 시세 정보는 소형 다세대 주택의 매매 사례이며, 면적 및 가치 측면에서 직접적인 비교가 어렵습니다.

주변 다세대 주택 매매가는 3억 4천만원 ~ 6억 3천 5백만원 수준으로, 이는 본 물건의 감정가(8억 3천 2백 95만 4천 7백 50원)와 규모 및 종류에서 차이가 큽니다.

따라서 본 물건의 정확한 시세 파악을 위해서는 신길동 지역의 유사한 단독주택 또는 다가구 주택에 대한 심층적인 현장 조사가 필수적입니다.

경매 절차상 감정가 대비 유찰 가능성을 고려할 때, 첫 번째 입찰보다는 두 번째 또는 세 번째 입찰 기회를 노리는 것이 합리적일 수 있습니다.

본 건의 감정가는 832,954,750원입니다.

- 1회 유찰 시 시작가 (감정가 80%): 약 666,363,800원

- 2회 유찰 시 시작가 (감정가 64%): 약 533,091,040원

제시외 건물 포함, 노후도, 임대 수익의 불확실성 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

정확한 시세 조사와 현장 답사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 하지만, 현재 정보로 보았을 때 다음과 같은 범위를 예상해 볼 수 있습니다.

보수적인 예상 입찰가 범위: 5억 5천만원 ~ 6억 5천만원

권장 희망 입찰가: 5억 9천만원

이는 감정가의 약 70.8% 수준으로, 2~3회 유찰 후 경쟁이 적을 때 효과적인 가격이 될 수 있습니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 해당 금액은 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.