나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10423 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 565-6 도원더52에이동 제2층 제202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10423 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 565-6 도원더52에이동 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10423 | 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 565-6 도원더52에이동 제2층 제202호 | 감정가: 379,000,000원 | 최저가: 303,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10423 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 565-6 도원더52에이동 제2층 제202호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 감정가 정보

감정가: 379,000,000원

토지면적: 10.73㎡ (약 3.25평)

건물면적 (전용): 29.05㎡ (약 8.79평)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 ‘대일고등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인접한 '등촌로' 변에 노선 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 생활 정보

인근에 학교 및 주거 시설이 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

2.4. 혐오 시설

감정평가서상 주위 환경은 보통으로 평가되었으며, 별도의 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 채무자 및 소유자 관계

본 건의 소유자와 채무자는 '이OO'로 동일하며, 채권자는 '주OOOOOOO'입니다. 권리관계의 기본 구조는 명확합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의 사항

가장 중요한 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'입니다. 이는 매수자가 주택도시보증공사(HUG) 또는 임차인의 미배당 잔액 포기 조건을 충족시켜야만 매각이 가능함을 의미합니다. 이 조건이 충족되지 않을 경우 법적 리스크 및 명도 리스크가 발생할 수 있습니다.

4. 건물 및 토지 현황

4.1. 건물의 구조 및 이용 상태

본 건물은 2022년 4월 25일에 사용 승인된 신축급 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조이며, 지하 1층부터 지상 14층 건물 중 2층에 위치합니다. 기본적인 전기, 급배수, 난방 설비 외에 승강기 및 기계식 주차장이 구비되어 있습니다.

4.2. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하여 주거 시설 개발 밀도가 높은 지역입니다. 다만, '중요시설물보호지구(공항)', '원추표면구역', '상대보호구역', '대공방어협조구역' 등 공항 및 군사 관련 다수의 규제가 존재하므로 향후 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

5. 상권 분석

본건 주변은 주거시설(다세대, 오피스텔)이 주를 이루며, 근린생활시설이 혼재된 소규모 상권입니다. 임대차 시장은 주거용 임대 수요에 의해 움직이는 전형적인 주거 밀집 상권입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 사용승인일이 짧은 신축 다세대주택으로, 서울 내 3종 일반주거지역에 위치하여 주거용 가치는 높습니다. 그러나 '주택도시보증공사(HUG)의 잔여 보증금 청구권 포기'라는 매우 중대한 조건이 붙어 있는 특수 물건입니다. 따라서 이 조건을 정확히 확인하고 해당 법적 리스크를 감수하거나 해소할 수 있는 투자자에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

1. 신축 및 양호한 주거 환경: 2022년 준공 건물로 주거 선호도가 높으며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

2. 제3종일반주거지역: 주거 밀도가 높은 서울의 핵심 주거지역으로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

3. 조건부 매각에 따른 저가 매수 가능성: 특수한 매각 조건으로 인해 일반 경쟁 물건보다 낮은 가격에 낙찰받아 권리관계를 해소할 경우 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다.

6.3. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '임차인 및 HUG의 보증금 잔액 청구권 포기 조건'입니다. 입찰 참여 전, 이 조건의 이행 가능성과 관련 법적 비용을 명확히 산정해야 합니다. 토지 이용계획상 다수의 공법적 제한(공항, 군사 등)이 존재한다는 점도 참고해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계