나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10377 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 365-207 션밸리 제4층 제404호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10377 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 365-207 션밸리 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10377 | 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 365-207 션밸리 제4층 제404호 | 감정가: 338,000,000원 | 최저가: 270,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 강서구 등촌동 션밸리 다세대주택 경매 분석

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

물건 보고서를 시작하겠습니다.

본 경매 물건은 서울특별시 강서구 등촌동에 소재한 신축급 다세대주택(도시형 생활주택)입니다. 강제경매 사건으로 진행되며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10377 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 365-207 션밸리 제4층 제404호

용도: 다세대주택 (도시형 생활주택)

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물일괄매각)

감정가: 338,000,000원

건물 전용면적: 26.59㎡ (약 8.04평)

토지 대지권: 17.41㎡ (약 5.27평)

소유자/채무자: 박OO / 박OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021.01.26. (신축급)

1.2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

대상 물건은 등촌중학교 남동측 인근에 위치하며, 다세대주택을 중심으로 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 지하철 9호선 등촌역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호하여 교통 여건은 보통 이상으로 평가됩니다. 신축급 건물(2021년 사용승인)로 내부 및 설비 상태가 양호하며, 위생 및 급배수설비, 개별난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있어 주거 편의성이 높습니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

등촌역세권 주변은 주거단지가 밀집된 지역 특성상 풍부한 배후 세대를 바탕으로 한 안정적인 생활 상권이 형성되어 있습니다. 인근에 등촌중학교 등 교육 시설이 가까워 교육 환경이 양호하며, 주거지 인근의 근린생활시설(편의점, 소규모 식당, 병의원 등) 이용이 편리합니다. 도심지 주택가 특성상 유동 인구와 차량 통행으로 인한 소음이 있을 수 있으며, 감정평가서상 토지이용계획에 공항시설법에 따른 "원추표면구역" 및 "중요시설물보호지구(공항)"이 명시되어 있어 김포공항과의 거리로 인한 항공기 소음의 잠재적 리스크는 인지해야 합니다. (단, 자료상 특별한 혐오시설은 확인되지 않음)

3. 권리 분석

본 건의 권리 관계는 매우 복잡하며, 매각 조건이 특수한 경우이므로 정밀한 분석이 요구됩니다.

등기부상: 부동산강제경매이며, 소유자 겸 채무자의 물건에 대해 채권자가 경매를 신청했습니다.

임차인 관계: 임차보증금 336,000,000원의 주택임차권등기가 설정되어 있습니다. 이는 감정가(338,000,000원)에 육박하는 금액입니다.

**가장 중요 주의사항:** "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"입니다.

이는 매수인이 임차인의 배당받지 못한 잔액을 인수하지 않는다는 조건입니다. 즉, 낙찰자가 인수할 금액은 없을 가능성이 높으나, 매각 조건에 대한 정확한 해석과 임차권 포기 각서의 확인이 필수적입니다. 입찰 참여 전 법원 또는 주택도시보증공사에 해당 조건을 반드시 확인해야 합니다. 일반적인 명도보다 까다로운 특수 물건으로 분류될 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크

권리분석 리스크: 앞서 언급했듯이, 임차보증금반환청구권 포기 조건이 명확하게 이행되는지 확인해야 하며, 만일 조건이 충족되지 않을 경우 낙찰 불허가 또는 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

**가격 리스크:** 임차보증금(336,000,000원)이 감정가(338,000,000원)와 거의 동일하여, 시장 상황에 따라 낙찰가가 감정가를 초과할 경우 임차권 포기 조건이 무의미해질 수 있습니다.

**규제 리스크:** 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역 등으로 지정되어 있어, 향후 재건축 또는 증축 시 제약이 따를 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 2021년식의 신축급 다세대주택으로, 9호선 등촌역 역세권에 위치하여 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주택의 상품 가치는 높으나, 감정가에 육박하는 임차보증금 채권과 "임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"이라는 특수 조건이 붙어 있어 권리 관계 해석에 고도의 전문성이 요구되는 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

**최고의 입지:** 지하철 9호선 등촌역 인근의 역세권 신축급 다세대주택으로, 임대 수요가 풍부하여 안정적인 월세 수익(혹은 전세 수요)을 기대할 수 있습니다.

**신축 프리미엄:** 사용승인일이 2021년으로 건물의 감가상각이 적어 당분간 수리 비용 부담이 적고, 깨끗한 상태로 높은 임대 가치를 유지할 수 있습니다.

**특수 물건에 대한 기회:** 임차권 포기 조건으로 인해 일반 투자자들이 입찰을 주저할 가능성이 높아, 특수 물건 분석 능력을 갖춘 투자자에게는 비교적 낮은 경쟁률로 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 입찰 전 조건 이행 여부 철저 확인 필요)

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계