나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10305 [1] 서울특별시 구로구 천왕동 277-6 더메종277 제4층 제406호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-03-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10305 [1] 서울특별시 구로구 천왕동 277-6 더메종277 제4층 제406호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10305 | 소재지: 서울특별시 구로구 천왕로 46, 더메종277 제4층 제406호 | 감정가: 254,000,000원 | 최저가: 203,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10305 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10305 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 천왕동 277-6 더메종277 제4층 제406호

용도: 오피스텔

감정가: 254,000,000원

토지면적: 7.95㎡ (약 2.40평)

토지지분: 7.95㎡ (약 2.40평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.38㎡ (약 7.07평)

건물지분: 23.38㎡ (약 7.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 천왕동에 위치하며, '천왕초등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 갖춰진 지역입니다. 차량을 통한 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 '천왕역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 남서측으로는 광대로, 북동측으로는 소로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

1.3. 건물 상세

본건은 철근콘크리트 구조의 평지붕 9층 건물 내 제4층 제406호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 현재 오피스텔로 이용 중에 있으며, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 설치되어 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 특별히 유의해야 할 사항으로는 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 낙찰자가 임차인과의 관계에서 추가적인 보증금 관련 채무 부담이 없을 수 있음을 시사하지만, 계약 전 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 천왕동 일대는 오피스텔과 근린생활시설이 복합적으로 분포하여 지역 내 고정 수요와 유동 인구를 바탕으로 한 상권이 형성되어 있습니다. 주변의 주거 시설 및 업무 시설 등은 잠재적인 고객층을 형성하며, 상업 시설 이용에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 생활정보

'천왕초등학교'와 '천왕역'이 인접해 있어 교육 및 교통 환경이 우수합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다. 오피스텔 및 주거, 상업 시설이 혼재된 지역으로, 생활 인프라가 잘 갖추어진 편입니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 도로에 접해 있으며, 교육환경보호구역(남부교육청 확인 요망), 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할), 도시개발구역, 과밀억제권역에 해당됩니다. 이러한 용도지역 및 지구단위계획, 각종 법률에 따른 제한사항들을 확인하고 향후 이용 계획을 수립해야 합니다.

1.8. 잠재적 리스크

'교육환경보호구역' 및 '대공방어협조구역'으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, '임대관계 미상'으로 기재되어 있어 현재 임차인이 있는지, 있다면 임대 조건은 어떠한지에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 주의사항에 언급된 임차보증금 반환청구권 포기 조건 또한 법률 전문가와 상담하여 명확히 이해하는 것이 중요합니다. 주변 지역에 특별히 혐오시설이 검색되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 천왕동에 위치한 역세권 오피스텔로, 우수한 교통망과 잘 갖춰진 생활 인프라를 강점으로 합니다. 하지만 토지이용계획상 일부 제한 사항이 있고, 임대 관계가 불분명하며, 임차인의 권리 포기 조건 등 확인해야 할 부분이 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

1.10. 투자 포인트

지하철 7호선 천왕역을 이용하기 편리한 역세권에 위치하여 출퇴근 및 외부 활동이 용이합니다. 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다. 감정가 대비 시세 비교를 통해 시세 차익을 노릴 수 있는 잠재력이 있으며, 토지/건물 일괄매각으로 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. (단, 임차 관련 주의사항은 반드시 확인 필요)

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계