나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10388 [1] 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제7층 제703호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10388 [1] 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제7층 제703호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10388 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제7층 제703호 | 감정가: 288,000,000원 | 최저가: 288,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 부동산 경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10388 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제7층 제703호

용도: 오피스텔

감정가: 288,000,000원

토지면적: 10.10㎡ (약 3.05평)

건물면적: 28.63㎡ (약 8.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 임OO

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2021년 7월 8일

해당 층: 지하 1층/지상 12층 중 제7층

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 지하철 1호선 독산역 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공장과 공동주택 등이 혼재되어 있으며, 독산역 및 다수의 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 건물 상세 정보

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕으로, 지하 1층부터 지상 12층까지 있으며 본건은 그중 7층에 위치합니다. 외벽은 돌붙임 마감으로 되어 있고, 창호는 PVC새시를 사용하였습니다. 내부 이용 상태는 방, 거실겸주방, 화장실, 다용도실로 구성된 오피스텔입니다. 전기설비, 도시가스를 이용한 개별난방 설비, 승강기, 기계식 주차장, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 토지 정보

토지는 세장형의 형상으로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 서측으로는 폭 10~12m의 소로에 접하고 있어 차량 및 보행 접근이 용이합니다. 토지이용계획상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로1류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

5. 권리분석

본건은 부동산강제경매 절차를 통해 매각됩니다. 채무자 겸 소유자는 임OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각 시 유의사항으로, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각된다는 점이 명시되어 있습니다. 이는 임차인의 대항력이 매수인에게 미치지 않도록 하는 조건이며, 명도 과정에서 임차인과의 관계를 명확히 하는 데 중요한 부분입니다.

6. 상권분석

본건이 위치한 금천구 독산동은 독산역을 중심으로 업무, 상업, 주거, 공장 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 지하철 1호선 독산역 주변으로는 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 인근에 위치한 공장들은 지역 경제 활동에 기여하고 있습니다. 또한, 준공업지역으로 분류되어 있어 향후 지역 개발 가능성도 함께 고려해볼 수 있습니다.

7. 생활정보

신축(2021년 준공) 오피스텔로서 기본적인 주거 편의시설을 잘 갖추고 있습니다. 지하철 1호선 독산역이 인접하여 서울 시내 및 수도권으로의 출퇴근이 용이하며, 다양한 버스 노선 또한 이용 가능합니다. 주변에 주거 시설과 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 임차인의 대항력 포기 조건입니다. 이 조건은 매수인이 임차인으로부터 대항력과 관련된 권리 주장을 받지 않도록 하는 것이지만, 관련 절차 및 HUG와의 관계를 명확히 파악하지 않을 경우 추후 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 본건이 위치한 준공업지역은 공장 지대가 인접해 있어 지역에 따라서는 소음이나 환경적인 영향을 받을 가능성도 배제할 수 없습니다. 다양한 법규(건축법, 군사기지 및 군사시설 보호법 등)의 영향도 고려해야 합니다.

9. 종합 의견

본건은 독산역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 접근성이 우수하고 건물이 비교적 최신에 건축되었다는 장점이 있습니다. 현재 경매 절차가 진행 중이며, 임차인 관련 특정 조건이 매각 조건으로 포함되어 있어 권리 관계 확인이 중요합니다. 준공업지역의 특성과 주변 혼재된 시설은 장기적인 가치 변동 요인이 될 수 있습니다.

10. 투자 포인트

역세권 신축 오피스텔로서의 기본 수요와 투자 가치를 보유하고 있습니다. 금천구 및 독산동 지역의 개발 계획이나 도시 계획 변화에 따른 미래 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다. 임차인 관련 리스크를 철저히 분석하고 명확히 해결한다면, 안정적인 임대 수익 확보 또는 시세 차익을 통한 투자 회수도 가능할 것으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계