나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10380 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 994-6 소담밸리 제2층 제201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10380 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 994-6 소담밸리 제2층 제201호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경10380 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 994-6 소담밸리 제2층 제201호 | 감정가: 296,000,000원 | 최저가: 296,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10380 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10380 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 994-6 소담밸리 제2층 제201호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 296,000,000원

건물면적: 27.68㎡ (약 8.37평) (해당 호실의 전용면적)

토지면적: 17.50㎡ (약 5.30평) (본건 토지 지분)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 03월 31일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "서울강서구청" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대로, 일상생활 및 주거 환경으로서는 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소유자 겸 채무자는 박OO입니다.

가장 중요한 주의사항으로는 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 매수인에게 인수되는 임차권이 없음을 의미할 수 있으나, 정확한 포기 조항의 효력 및 범위는 추가적인 법률 검토가 필요합니다. 등기부상 권리관계는 낙찰로 인해 소멸될 가능성이 높으나, 낙찰 후 인수되는 권리가 있는지 여부는 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 다세대주택을 중심으로 주거 지역이 형성되어 있으며, 생활 편의를 위한 근린생활시설들이 혼재하고 있습니다. 인근에 서울강서구청이 위치하여 관련 행정기관 이용이 용이하며, 기본적인 상권은 형성되어 있으나 대규모 상업지구보다는 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

2021년 3월 31일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물(철근콘크리트구조, 지상5층 건물 내 제2층 제201호)로, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 좋습니다. 본건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 인근 대중교통망을 통해 서울 시내 접근성이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 임차인 대항력 포기 조건: 주의사항에 명시된 임차인의 대항력 포기 조건은 매수인의 권리확보에 긍정적인 요인이 될 수 있으나, 조건의 유효성과 관련된 법적 분쟁 발생 가능성은 배제할 수 없습니다. 계약 체결 전 관련 법률 전문가와 상담하여 명확한 이해가 필요합니다.

2. 공항 관련 지역: 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역으로 지정되어 있어, 김포공항의 영향권 내에 위치하며 항공기 소음이나 고도 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다. 이는 거주 환경이나 향후 건물 증축 등에 제약이 될 수 있습니다.

3. 건물 노후도: 2021년 준공으로 비교적 신축이나, 시간이 지남에 따라 건물 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 가축사육제한구역: 지역 경제과 확인 요망이라는 문구가 있어, 특정 가축 사육 관련 규제가 있을 수 있습니다.

5. 혐오시설: 주변을 조사한 결과, 본건과 인접하여 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이며 교통 및 생활 환경이 보통 수준입니다. 특히 임차인의 대항력 포기 조건은 매수인의 권리확보에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다. 다만, 공항 관련 지역 지정 및 항공기 소음 가능성, 그리고 임차권 포기 조건의 법적 검토는 필수적으로 진행해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 신축 건물: 2021년 준공된 건물로, 즉각적인 리모델링이나 큰 수리 없이 바로 활용 가능성이 있습니다.

2. 교통 편의성: 대중교통 이용이 편리하고 차량 진출입이 용이한 입지입니다.

3. 임차권 인수 부담 최소화: 대항력 포기 조건으로 인해 낙찰 후 임차인 관련 법적 분쟁 위험을 줄일 수 있다는 점이 매력적입니다.

4. 지역 개발 가능성: 화곡동 일대의 지속적인 개발 및 정비 사업 추진 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계