나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10397 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 820-17 테라리움 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10397 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 820-17 테라리움 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10397 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 820-17 테라리움 제4층 제401호 | 감정가: 276,000,000원 | 최저가: 276,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10397 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10397 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 820-17 테라리움 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 276,000,000원

토지면적: 16.47㎡ (약 4.98평)

토지 지분율: 1646.58

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.77㎡ (약 7.79평) (전용면적)

건물 지분율: 2577

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021.04.26

건물구조: 철근콘크리트조 평지붕 5층 건물 중 제4층 제401호

1.2. 최고의 입지

대상 물건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치하며, 서울시흥초등학교 남동측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

1.3. 입지조건

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 물건지 서측으로는 왕복 4차선 도로, 북측으로는 폭 약 6~7m 내외의 도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호한 편입니다. 해당 지역은 도시지역 내 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 박OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 본건의 가장 중요한 특별 매각 조건은 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건부 매각이라는 점입니다. 이는 주택도시보증공사가 임차인에게 보증금을 대위 변제하고 채권을 승계받았으나, 낙찰자에 대해 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였음을 의미합니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 대항력을 인수하지 않아도 됩니다. 현황 조사 시 임차권자로 이OO이 확인되었으나, 점유 관계는 미상으로 조사되었습니다.

1.5. 상권분석

대상 물건이 위치한 금천구 시흥동 일대는 주거 기능이 중심이 되는 지역으로, 주변에 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 다세대주택으로 이용 중이며, 건물 내 위생 및 급배수 설비, 난방 시설, 승강기, 주차장 등이 구비되어 있을 것으로 추정됩니다 [cite:provided text]. 주변에는 서울시흥초등학교가 위치해 있으며, 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 수색된 정보 및 제공된 자료 내에서 물건지 인근에서 특별히 지적될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다 [cite:provided text, and search results for nearby facilities].

1.7. 잠재적 리스크

주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건은 낙찰자에게 유리하게 작용하지만, 실제 현장 조사 및 등기부등본 확인을 통해 해당 조건이 정확히 이행되는지, 임차인(이OO)과의 관계에서 추가적인 문제가 발생할 소지는 없는지 철저히 검토해야 합니다. 현황 조사에서 점유 관계가 미상으로 조사되어 이에 대한 확인이 필요합니다. 건물 명칭이 '테라리움'에서 '테라포리움'으로 변경된 이력이 있으며, 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 면적 변경 이력이 있으나, 현재 공부상 면적과 위치를 기준으로 평가되었으므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다 [cite:provided text]. 토지이용계획상 장애물 제한 표면 구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등 일부 제한사항이 존재하나, 이는 일반적인 도심 지역에서 흔히 발견되는 사항입니다 [cite:provided text].

1.8. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축되어 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 서울 금천구라는 입지 조건과 함께, 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기라는 특별 매각 조건은 권리 관계를 명확히 하여 낙찰자의 부담을 줄여줄 수 있는 중요한 요소입니다. 다만, 임차인 관련 사항에 대한 면밀한 확인과 서류 검토가 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

최근 건축된 신축 다세대주택으로서 즉시 거주하거나 임대를 놓기에도 용이합니다. 서울 시내 주거지에 위치하고 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. HUG의 대항력 포기 조건으로 인해 권리 인수에 대한 부담이 적어, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계