나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103146 [1] 서울특별시 관악구 신림동 457-42 행복드림 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 ""신대방역"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 ""신대방역""이 소재하는
등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 2층 202호로서,

외벽 : 석재붙임마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, ［추가기재사항］건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부
포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103146 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 457-42 행복드림 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 371,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 건물 상세

토지면적: 34.76㎡ (약 10.52평)

건물면적: 54.96㎡ (약 16.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건축물대장상 용도: 공동주택

건축년도: 2014년 (사용승인일: 2014-04-30)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

건물 총 층수: 5층

해당 층: 2층

전유부분 면적: 54.96㎡ (약 16.63평)

총 전유부분 면적: 423.52㎡ (약 128.14평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 "신대방역" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다.

지하철 2호선 "신대방역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 지구 계획

토지는 2필지가 일단의 장방형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 건축법상 도로의 일부를 포함하는 것으로 기재되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 진행 정보

본 물건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

3.2. 말소기준권리 확인

말소기준권리는 2022년 12월 28일 접수된 관악구(서울특별시)의 압류(갑6)입니다.

이보다 먼저 설정된 권리들은 매각으로 소멸되며, 후순위 권리들은 소멸됩니다.

3.3. 임차인 권리 분석

임차인: 주택도시보증공사(김민영)

보증금: 350,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 06월 11일

확정일자: 2021년 04월 23일

배당신고일자: 2023년 07월 04일

대항력: 없음

특이사항: 주택도시보증공사로부터 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의한다'는 2026년 06월 26일자 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담이 없습니다.

3.4. 등기부 권리 분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을3구의 주택임차권(김민영)은 2023년 07월 04일 접수되었으며, 말소기준권리(갑6, 2022년 12월 28일)보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

그 외 갑1, 갑2, 갑3, 갑7, 갑10 등 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 강제경매 개시 결정으로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 인수되는 권리(보증금 포함)는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 부동산 시세

최근 2026년 7월 거래된 주변 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 신림동 92-200, 제일빌라, 1991년식, 30.92㎡(약 9.35평), 1층, 185,000,000원 (약 598.7만원/㎡)

* 신림동 561-1, 드림하우스, 2015년식, 29.56㎡(약 8.94평), 6층, 320,000,000원 (약 1082.5만원/㎡)

* 신림동 87-1, 어반팰리스, 2018년식, 45.37㎡(약 13.72평), 3층, 390,000,000원 (약 859.6만원/㎡)

4.2. 시세 분석 결과

본건 물건(행복드림, 2014년 건축, 54.96㎡)은 비교적 신축 건물에 해당합니다.

주변 최근 신축 건물(2015년, 2018년식)의 거래 사례를 고려할 때, 본건의 시세는 약 971만원/㎡ 수준으로 추정됩니다.

이를 적용하면 본건 건물의 예상 시세는 54.96㎡ * 971만원/㎡ = 약 533,419,680원 수준으로 분석됩니다.

감정평가액 371,000,000원 대비 상당한 시세 차이가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

본건은 다세대주택, 단독주택이 밀집한 주거 지역에 위치하고 있으며, 일부 근린생활시설이 혼재하여 정주 환경이 양호합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 생활 편의

* 교통: 지하철 2호선 신대방역 접근성이 좋고, 버스노선도 다양하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 위험 요소

주택도시보증공사(HUG)의 임차인이 존재하나, 명확한 확약서 제출로 대항력 및 보증금 인수 부담이 없습니다.

모든 등기부상 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정이므로, 권리상 위험은 낮다고 판단됩니다.

6.2. 기타 고려사항

임대관계 미상 부분이 기타 참고사항에 기재되어 있으나, 이는 HUG 외의 다른 임대차 관계를 의미할 수 있으며, 현재 HUG 임차인의 확약으로 인해 경매 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 지하철 2호선 신대방역 역세권에 해당하여 입지 조건이 우수합니다.

감정평가액이 주변 시세 대비 현저히 낮게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 통한 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

권리분석 상 인수해야 할 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가된 감정가: 현재 시세 대비 감정가가 약 30% 이상 낮아 시세 차익 확보에 유리합니다.

* 무권리 인수: 대항력 있는 임차인이 없고, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 부담할 권리 사항이 없습니다.

* 역세권 입지: 지하철 2호선 신대방역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 신축급 건물: 2014년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 유지보수 부담이 적습니다.

* 안정적인 주거 지역: 주변이 주거 지역으로 구성되어 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 기준

본건의 감정가는 371,000,000원이나, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 분석된 예상 시세는 약 533,419,680원 수준입니다.

권리 인수 부담이 없으며, 시세 차익을 극대화하기 위해 감정가와 예상 시세의 중간 지점에서 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외하고 산정합니다.

9.2. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 400,000,000원 ~ 430,000,000원 사이로 제안합니다.

충분한 수익률 확보를 위해서는 420,000,000원 내외의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.