나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103127 [1] 서울특별시 중구 오장동 145-1 오렌지카운티을지로 13층1305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 오장동 소재 ""중부시장"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무
시설, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역이 소재하는 등 전반적인
교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 내 13층 1305호로서,
외벽 : 석재마감 등,
창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

관련공부 기준으로 도시형생활주택으로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지 및 경보설비,
옥내소화전, 스프링클러 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북측, 동측, 남측으로 노폭 약6~8 미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고
높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24), 서울도심
(4대문안)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상임.
② 이해관계인의 폐문부재로 관련공부, 외부관찰 및 표준적, 일반적 상황을 기준으로 본건
내용표시 하였으니 경매진행 및 참여시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경103127 (1) 사건으로 서울중앙지방법원에서 강제경매 진행 중인 서울특별시 중구 오장동 145-1 소재 오렌지카운티을지로 13층1305호입니다.

본 물건은 도시형생활주택으로 사용 중이며, 감정가는 250,000,000원입니다.

토지 면적은 3.66㎡ (약 1.11평)이며, 건물 면적은 14.37㎡ (약 4.35평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄매각됩니다.

건축물대장상 건물명은 오렌지카운티을지로이며, 연면적 약 10093.27㎡ (약 3053.44평), 건축면적 약 726.51㎡ (약 219.79평)으로 구성되어 있습니다.

건축물 용도는 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점)이며, 철근콘크리트구조로 2020년 8월 20일 사용 승인되었습니다.

해당 건물은 지상 15층, 지하 3층 규모이며, 본건은 13층에 위치합니다.

주차는 옥내 43대, 옥외 1대 등 총 44대의 주차가 가능합니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 중구 오장동 소재 "중부시장" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 업무시설, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

대상 토지는 북측, 동측, 남측으로 노폭 약 6~8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2025년 06월 11일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(등기부채권 총액: 220,000,000원)입니다.

이하 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑5: 소유권이전 4번 신탁등기 말소 (중부기업주식회사)

* 갑6: 소유권 이전 (매매, 김경동)

* 을1: 주택임차권 (장혜중, 권리금액 220,000,000원, 전입일자 2022-02-18, 확정일자 2022-02-03, 배당신고일자 2024-02-26). 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. (말소: 인수, 대항력: 있음)

물건명세서에 따르면, 을구 1번 주택임차권등기(2024. 2. 26. 등기)는 배당에서 임대차보증금 반환채권이 전액 변제되지 아니하면 잔액의 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.

정리하자면, 인수해야 하는 보증금은 220,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건은 중부시장 인근에 위치하여 전통시장 상권을 이용하기 편리합니다.

주변 지역은 업무시설과 주거시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 다양한 업종이 공존하는 상권입니다.

을지로와 동대문역 상권과의 접근성이 좋아 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 을지로4가역 및 동대문역 등 지하철역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 중부시장, 백화점, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 도시형생활주택 및 업무시설이 밀집한 지역으로, 주거 환경은 비교적 양호합니다.

* 건축물 내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 승강기, 주차, 화재 탐지 및 경보, 옥내소화전, 스프링클러 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수: 220,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 해당 금액만큼 매수인이 부담해야 합니다.

* 폐문부재 및 임대관계 미상: 이해관계인 부재 및 임대 관계 미상으로 인해 정확한 내부 상태 및 임대 현황 파악에 어려움이 있을 수 있습니다. 경매 진행 및 참여 시 유의해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 일반상업지역, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다수의 도시계획법적 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도심의 우수한 입지에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 뛰어납니다.

그러나 220,000,000원에 달하는 선순위 임차인의 보증금을 인수해야 한다는 점이 경매 참여 시 가장 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

인수되는 임차 보증금액을 감안했을 때, 실질적인 부동산 가치 대비 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 도심권에 위치하여 직주근접 및 투자가치가 높습니다.

* 역세권: 지하철역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 다양한 용도: 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 복합 사용 가능한 건물입니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 250,000,000원이나, 매각으로 소멸되지 않는 선순위 임차인의 보증금 220,000,000원을 인수해야 합니다.

이에 따라, '인수 보증금을 제외한' 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

= 250,000,000원 - 220,000,000원

= 30,000,000원

이는 인수되는 보증금을 고려한 실질적인 가치 산정 방식에 따른 결과이며, 실제 입찰 시에는 현 시세, 시장 상황, 물건의 하자 여부, 경매 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 산정 금액은 참고용으로 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.