나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103132 [1] 서울특별시 강남구 삼성동 90 삼성브르넨 19층1901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신성감정 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 삼성동 소재 ""봉은사역(지하철9호선)"" 북측 인근에 위치하며 주위는 영동대로변을 따라 상업용건물, 업무용건물이 소재하며 후면으로는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역(청담역(7호선),봉은사역(9호선)이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

2021.10.19일 사용승인된 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 제19층 제1901호로서,
외벽 : 외장석재 붙임 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
바닥 : 대리석 및 일부 타일 마감
창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(별첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

난방설비, 승강기, 급배수 및 위생설비, 옥내소화전, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 약60m, 북측으로 약6m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(국제교류복합지구) , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),건축선
<추가기재>건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴),가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-정확한 임대관계는 미상임.
-본건 건물은 집합건축물대장(전유부)상 위반건축물로 등재되어 있으므로 위반건축물에 대한 이행강제금 부과 여부, 원상회복의무 발생 여부 등 이와 관련한 행정적 사항은 경매참여시 해당 기관에 반드시 재확인하시기 바람.
-본건 내부에 소재하는 계단실을 통해 20층(옥상층)의 일부를 독립적으로 이용하는 것으로 조사됨.
-본건은 후첨""내부구조도""와 같이 20층에 제시외건물 기호 ㄱ- 약 78.7㎡(새시조 약7.8㎡(계단실), 벽돌조 약2㎡(화장실), 새시및벽돌조 철골지붕틀유리지붕 약28.4㎡(주거용), 철골지붕틀 어닝 약40.5㎡(테라스))이 소재함.
-귀 원의 보완감정명령에 따라 제시외 건물 기호 ㄱ을 별도로 구분평가하여 의견서 하단 및 감정평가명세표상에 표기 하였는 바 경매 진행시 참고 하시기 바람.
-제시외건물(기호 ㄱ)은 구조, 사용자재, 시공정도 등을 종합 참작한 원가법으로 평가하였음.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103132 (1)

* 소재지: 서울특별시 강남구 삼성동 90 삼성브르넨 19층1901호

* 용도: 아파트

* 감정가: 6,990,000,000원 (약 69.9억원)

* 토지면적: 20.73㎡ (약 6.27평)

* 토지 지분: 20.731㎡ (약 6.27평)

* 건물면적: 94.59㎡ (약 28.61평)

* 건물 제시외면적: 78.70㎡ (약 23.81평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대OOOOOOO (대창신용협동조합)

* 건물 사용승인일: 2021년 10월 19일

* 건축물대장상 위반건축물 등재: 옥상층 경량철골/조립식패널 등 약 78.7㎡

* 특이사항: 위반건축물, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강남구 삼성동 소재 봉은사역(9호선) 북측 인근에 위치합니다. 영동대로변을 따라 상업용 및 업무용 건물이 밀집해 있으며, 후면으로는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대가 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장이 있고 지하철 7호선 청담역과 9호선 봉은사역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 서측 약 60m, 북측 약 6m의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 지구단위계획구역(국제교류복합지구), 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-03-24)으로 지정되어 있습니다. 또한 건축선(도로경계선에서 3미터 후퇴)이 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 등기부채권 총액: 8,331,600,000원

* 말소기준권리: 2022년 1월 14일 접수된 (1)근저당권 (동작신용협동조합) 또는 (2)근저당권 (대창신용협동조합)으로 판단됩니다. (정확한 말소기준권리 확인 필요)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음.

* 채권자 현황:

* (1)근저당권: 동작신용협동조합 (5,451,600,000원)

* (2)근저당권: 대창신용협동조합 (2,880,000,000원)

* 임의경매개시결정: 대창신용협동조합 (1,725,154,260원, 사건번호 2025타경103132)

* 압류: 강남구 (세무관리과-13419)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 정확한 임대관계는 미상으로, 계약관계 및 점유 여부를 별도 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

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* 배후수요: 본건은 강남구 삼성동이라는 최적의 입지에 위치하며, 주변으로 고품격 주거단지와 업무지구, 상업시설이 밀집해 있어 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다. 영동대로를 따라 다양한 상업 및 업무 시설이 발달해 있으며, 봉은사역 및 청담역 역세권이라는 지리적 이점을 누릴 수 있습니다.

* 상업시설 현황: 주변은 영동대로변을 따라 상업용, 업무용 건물이 많으며, 후면으로는 주택가와 근린생활시설이 혼재하고 있어 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

* 개발호재: 삼성동 일대는 국제교류복합지구 개발 등 다수의 개발 계획이 추진 중이거나 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

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* 주변 편의시설: 코엑스(COEX), 현대백화점, 스타필드 코엑스몰 등이 인근에 위치하여 쇼핑, 문화, 엔터테인먼트 시설 이용이 매우 편리합니다.

* 녹지공간: 청담근린공원, 선릉과 정릉 등 녹지공간도 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 교육청 확인이 필요합니다.

* 기타: 강남 3구의 핵심 지역으로, 다양한 고급 생활 편의시설 및 문화시설 접근성이 뛰어납니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 위반건축물: 본건은 건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 옥상층에 약 78.7㎡ 규모의 제시외 건물(기호 ㄱ)이 존재하며, 이는 건축물대장상 위반사항으로 관리되고 있습니다.

* 이행강제금 및 원상회복 의무: 위반건축물에 대한 이행강제금 부과 여부, 원상회복 의무 발생 여부 등 관련 행정적 사항은 반드시 해당 기관에 재확인해야 합니다.

* 제시외 건물 독립 이용: 내부 계단실을 통해 20층(옥상층) 일부를 독립적으로 이용하고 있는 것으로 조사되어, 불법 건축물 및 무단 점유 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미확인: 정확한 임대관계가 미상으로, 실제 점유자 및 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 잠재적 추가 비용: 위반건축물 관련 문제 해결을 위한 이행강제금, 철거 비용 등 추가적인 재정적 부담이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 서울특별시 강남구 삼성동의 핵심 입지에 위치한 아파트로, 뛰어난 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있어 투자 가치가 높습니다. 특히 봉은사역 역세권에 위치하며 주변 개발 호재까지 기대할 수 있습니다. 그러나 건축물대장상 위반건축물로 등재된 제시외 건물 존재 및 내부 계단실을 통한 독립적인 이용 등 중대한 법규 위반 사항이 확인되어, 이에 대한 법적, 행정적 리스크가 상당한 수준입니다. 경매 참여자는 반드시 위반건축물 관련 법규 및 이행강제금 부과 현황, 원상회복 의무 발생 여부 등을 철저히 조사하고, 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 최고 입지: 서울 강남구 삼성동, 봉은사역 인근의 탁월한 입지 조건을 자랑합니다.

* 미래 가치: 국제교류복합지구 개발 등 굵직한 개발 호재와 함께 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 대중교통 편리: 지하철 7호선 청담역, 9호선 봉은사역 이용이 용이합니다.

* 생활 편의시설: 코엑스, 현대백화점 등 쇼핑, 문화, 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

1.8. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 69억 9천만원입니다. 그러나 위반건축물 존재 및 관련 법적 리스크, 원상회복 필요성 등을 고려할 때, 입찰가를 산정하기 위해서는 철저한 현장 조사와 전문가의 법률 및 건축 컨설팅이 필수적입니다. 또한, 향후 발생 가능한 이행강제금, 철거 비용 등을 충분히 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다. 예상 입찰가는 이러한 불확실성을 감안하여 결정되어야 하며, 잠재적 리스크 해소 비용과 시장 가치를 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.