나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103144 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1629-72 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오감정 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""서울신림초등학교"" 북측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 형성되어 있는 주거지대로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 다소 근거리에 ""서원역(신림선)""이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 주거용 건부지 상태임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 북측으로 폭 약 4미터 내외의 막다른도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2024-05-01)(지정기간: 2024.5.1. ~ 2026.4.30.)<건축법>, 건축허가·착공제한지역(건축허가등 제한(연장)연장기간: 2024. 9. 15.~2025. 9. 14.(서울특별시 고시 제2022-385호와 관련))<건축법>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-05-31)(지정기간: 2024.6.4~2025.8.30)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 기호(1) 토지 중 일부는 도로후퇴부분(33.48㎡)으로서 평가목적 등을 고려하여 평가하였으므로 경매진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물로서,

외벽: 석재 붙임 등
창호: 하이샷시 창호 등

이용상태

기호(2)는 주거용 건물로서,

지1층~지상2층: 다중주택,
3층: 다중주택(공부상 1세대, 현황 5세대),
옥탑1층: 다락(현황 주택), 계단실 등임.

설비내역

기호(2)는 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등을 구비하고 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

- 지상3층은 건축물현황도상 1세대이나 현황 5세대로 구분하여 이용 중임.
- 옥탑1층 중 다락부분은 별도의 주택으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰시 이점에 유의하시기 바람.

물건 비고

1.일괄매각
2.지상3층은 건축물현황도상 1세대이나 현황 5세대로 구분하여 이용중임
3.옥탑1층 중 다락부분은 별도의 주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103144 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1629-72

* 용도: 다중주택

* 감정가: 2,032,713,400원 (약 20.3억원)

* 토지면적: 205.90㎡ (약 62.3평)

* 건물면적: 373.14㎡ (약 112.9평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 금천신용협동조합

* 특이사항: 위반건축물

* 주의사항:

1. 일괄매각

2. 지상 3층은 건축물현황도상 1세대이나 현황 5세대로 구분하여 이용 중임

3. 옥탑 1층 중 다락부분은 별도의 주택으로 이용 중임

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 서울신림초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 형성된 주거지역으로서 일반적인 주거 환경을 형성하고 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 다소 근거리에 신림선 서원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 토지 형태 및 이용 상태: 본건은 인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 주거용 건물 부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 본건 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 북측으로 폭 약 4미터 내외의 막다른 도로에 각각 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2024.5.1.~2026.4.30. 및 2024.9.15.~2025.9.14.), 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(2024.6.4.~2025.8.30.)임.

* 참고사항: 토지 중 일부(33.48㎡)는 도로 후퇴 부분으로서 평가되었음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 4월 26일 접수된 주식회사성지파이낸셜대부의 근저당권 (을7, 토지 등기부)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후 접수된 모든 권리(근저당, 임의경매, 주택임차권 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건은 일괄매각 대상이며, 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음.

* 임차인 현황:

* 김리아: 보증금 4,000만원, 차임 0원, 전입 2025-07-21, 확정 2025-07-21, 배당신고 2025-07-22, 대항력 없음.

* 김미송: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-09-24, 확정 2020-08-10, 배당신고 2025-07-11, 대항력 없음.

* 김민: 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-08-06, 확정 2024-07-18, 배당신고 2025-08-27, 대항력 없음.

* 김영두: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-10-23, 확정 2023-09-25, 배당신고 2025-07-23, 대항력 없음.

* 김정식: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-04, 확정 2022-01-11, 배당신고 2025-07-03, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(입주자 김형진): 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-08-31, 확정 2020-08-03, 배당신고 2025-07-16, 대항력 없음.

* 문지호: 보증금 70,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2024-07-03, 확정 2024-06-28, 배당신고 2025-06-27, 대항력 없음.

* 문지훈: 보증금 10,000,000원, 차임 620,000원, 전입 2019-11-12, 확정 2019-11-12, 배당신고 2025-08-05, 대항력 없음.

* 박상민: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-04-01, 확정 2024-03-11, 배당신고 2025-07-24, 대항력 없음.

* 서우찬: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-12-02, 확정 2019-11-11, 배당신고 2025-07-21, 대항력 없음.

* 안정숙: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-01-02, 확정 2023-01-02, 배당신고 2025-01-22, 대항력 없음.

* 이건: 보증금 110,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2022-09-08, 확정 2022-08-04, 배당신고 2025-07-02, 대항력 없음.

* 이상엽: 보증금 140,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2019-11-22, 확정 2019-11-06, 배당신고 2025-07-02, 대항력 없음.

* 이상진: 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-10-25, 확정 2021-10-01, 배당신고 2025-07-01, 대항력 없음.

* 이수진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-02-24, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음.

* 장보석: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-06-23, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음.

* 전희망: 보증금 125,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-10-30, 확정 2020-10-15, 배당신고 2024-11-08, 대항력 없음.

* 정미옥: 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-10-28, 확정 2024-10-28, 배당신고 2025-07-11, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(입주자 우수진): 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-12-19, 확정 2017-12-20, 배당신고 2025-07-16, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(입주자 우수진, 1차 증액분): 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-12-19, 확정 2019-12-17, 배당신고 2025-07-16, 대항력 없음.

* 현유빈: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-11-21, 확정 2022-10-24, 배당신고 2025-02-26, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없음)

4. 상권분석

* 주변 환경: 서울신림초등학교 북측에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거지대임.

* 교통: 신림선 서원역을 이용할 수 있고, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 접근성이 양호함. 차량 진출입 또한 원활한 편임.

* 상권 특징: 주거 밀집 지역으로서 안정적인 임대 수요가 예상되며, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이한 곳임.

5. 생활정보

* 교육시설: 서울신림초등학교가 인접하여 자녀 교육 환경이 좋음.

* 교통시설: 신림선 서원역을 통해 서울 주요 지역으로의 이동이 편리함.

* 편의시설: 인근 소규모 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있음.

* 주변 환경: 조용하고 안정된 주거 환경을 제공함.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건은 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재나 재산상의 불이익이 발생할 수 있음. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 주요 원인이 될 수 있음.

* 공부상 불일치:

* 건축물현황도상 3층은 1세대이나, 실제로는 5세대로 구분되어 이용 중임.

* 옥탑 1층의 다락 부분 역시 별도의 주택으로 이용 중임.

* 이는 건축물대장과의 불일치로, 향후 시정 명령, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으며, 해당 부분의 사용 및 수익에 제한이 있을 수 있음.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 당시 점유자의 부재로 내부 상태, 설비 작동 여부 등을 확인할 수 없었음. 입찰 전 내부를 반드시 확인하거나, 관련 비용을 충분히 고려해야 함.

* 토지 일부 도로 후퇴 부분: 토지 면적 중 33.48㎡가 도로 후퇴 부분으로 평가되어, 이 부분에 대한 활용이나 가치에 제약이 있을 수 있음.

* 건축허가·착공 제한: 본 건물이 위치한 지역은 일정 기간(2024.5.1.~2026.4.30. 및 2024.9.15.~2025.9.14.) 건축 관련 허가 및 착공이 제한되어 있어, 향후 증축, 개축 등의 계획 시 제약이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 양호한 입지 조건과 역세권 프리미엄을 갖춘 다중주택임. 서울신림초등학교가 인접하여 교육 환경이 좋으며, 신림선 서원역을 통한 교통 편리성도 갖추고 있음.

권리 분석상 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악되어 명도 부담은 상대적으로 적을 것으로 예상됨.

그러나 가장 큰 리스크는 위반건축물 등재 및 공부상 불일치(3층 세대수, 옥탑 다락 이용)로 인한 잠재적 문제 발생 가능성임. 이는 낙찰 후 상당한 비용(원상복구, 이행강제금 등)을 수반할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사와 비용 산정이 필수적임. 또한, 토지의 일부가 도로 후퇴 부분인 점과 건축 제한 지역임을 감안해야 함.

종합적으로 볼 때, 입지적 장점은 분명하나 위반건축물 문제를 해결하기 위한 추가적인 투자 및 노력이 필요하므로, 이를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 관악구 신림동, 서울신림초등학교 인근, 신림선 서원역 역세권.

* 안정적인 임대 수요: 주거 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수익 기대 가능.

* 다수 임차인 확보: 현재 다수의 임차인이 거주 중으로, 명도 완료 후 즉시 임대 사업 운영 가능.

* 향후 가치 상승 잠재력: 위반건축물 및 공부상 불일치 문제 해결 시, 건물의 정상화 및 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,032,713,400원임. 최근 유사 지역의 다세대주택 매매 사례(면적 36.33㎡~68.58㎡)가 1.8억원~2.3억원 수준이었으나, 이는 본건(건물면적 약 112.9평)과는 규모 및 용도 면에서 직접적인 비교가 어려움.

본건의 가장 큰 리스크인 위반건축물 및 공부상 불일치(3층 1세대 vs 5세대, 옥탑 다락 주택 이용)는 상당한 추가 비용(철거, 원상복구, 이행강제금 등)을 발생시킬 수 있으므로, 이는 입찰가 산정 시 반드시 반영되어야 함. 일반적으로 이러한 경우 감정가 대비 10~30% 이상 할인된 가격으로 입찰가를 산정하게 됨.

현재 인수해야 할 임차인 보증금은 0원이므로, 이는 입찰가 결정에 부담이 되지 않음.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준으로 검토하는 것이 합리적으로 판단됨.

* 감정가: 약 20.3억원

* 예상 입찰가 범위: 14.2억원 ~ 16.2억원

따라서, 위반건축물 관련 예상 비용을 충분히 고려하여 14억원에서 16억원 사이 에서 입찰가를 결정하는 것을 권장함. (정확한 입찰가 결정은 현장 답사, 추가적인 법률 및 건축 전문가 상담을 통해 신중하게 진행해야 함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.