나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경106065 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 338-19 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경106065 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 338-19 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2024타경106065 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로15길 74-24, 제4층 제401호 | 감정가: 354,000,000원 | 최저가: 226,560,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경106065 (1)이며, 용도는 다세대주택으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 구로구 개봉동 338-19 제4층 제401호입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 감정가는 354,000,000원입니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

건물면적은 전용 49.12㎡ (약 14.86평)입니다. 다세대주택은 아파트와 달리 공급면적의 개념이 명확하지 않아 전용면적 위주로 파악해야 하며, 본 물건은 2020년 6월 19일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

토지면적은 30.53㎡ (약 9.23평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건내 제4층 제401호이며, 기본적인 위생 및 난방 설비 외에 승강기 및 주차설비가 구비되어 있어 이용에 편리함을 더합니다.

현재 다세대주택(주거용)으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.3. 입지 조건 분석

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개웅초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택(다세대, 연립), 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 일반적인 주거지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 인근에 지하철 1호선 "오류동역"과 "개봉역"이 위치하고 노선버스정류장도 있어 대중교통 이용은 보통입니다. 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능합니다.

토지는 2필지 일단의 완경사 세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

1.4. 권리 분석

경매구분은 부동산강제경매입니다.

주의사항으로 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이라는 중요한 조건이 있습니다.

이는 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 높으나, 매수인에게 대항력을 포기하는 조건이 명시되어 있으므로, 입찰 전 해당 조건의 이행 여부 및 최종 포기 확약 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이 조건이 충족된다면 낙찰자의 명도 리스크가 크게 줄어들 수 있습니다.

1.5. 상권 및 생활 정보 분석

주변에 "개웅초등학교"가 인접해 있어 어린 자녀를 둔 세대에게 유리한 환경입니다.

도보권 내에 개봉도서관, 오류도서관 등 공공 도서관이 위치하여 교육 및 문화 환경이 양호합니다.

주거밀집지역으로 기본적인 근린생활시설 이용이 용이하며, 대중교통을 이용하여 오류동역 또는 개봉역 인근 상권을 이용할 수 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않아 일반적인 주거 환경을 갖추고 있는 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 잠재적 리스크는 '위반건축물' 등재입니다.

본건은 집합건축물대장 상 위반건축물(면적 1.83㎡, 구조 조립식패널조, 용도 주거)로 등재되어 있으므로, 낙찰자는 향후 이행강제금 부과 또는 원상복구 의무를 부담할 수 있습니다. 입찰 전에 반드시 해당 구청을 통해 정확한 이행강제금 규모와 처리 방안을 확인해야 합니다.

권리분석 상 '임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 조건'이 붙어 있으므로, 입찰 전 이 조건이 확실하게 충족되어 매수인의 소유권 행사에 지장이 없는지 재차 확인해야 합니다.

현재 임대관계는 '미상임'으로 되어 있어, 실제 점유 및 임대차 관계는 현장조사 및 추가 서류 확인을 통해 명확히 파악해야 합니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 2020년 신축 다세대주택으로 건물의 컨디션이 우수하며, 초등학교 인근 주거지역으로 입지가 안정적입니다. 지하철역(오류동역, 개봉역)과 버스정류장이 가깝고, 주차 및 승강기 설비가 갖춰져 있어 실거주 및 임대 수요 모두 양호할 것으로 판단됩니다.

투자 포인트:

1. 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)의 우수한 주거 환경.

2. 1호선 오류동역 및 개봉역 역세권과 인접한 교통의 편리성.

3. 임차인 및 주택도시보증공사의 '대항력 포기 조건'이 성립되면 명도 리스크가 크게 감소하여 안전성이 높음.

다만, 입찰 시 위반건축물에 대한 리스크(이행강제금 및 원상복구)와 대항력 포기 조건의 최종 성립 여부를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계