나이스옥션 법원경매 광주 2024타경81259 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 바동 1층109호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도 · 평가일 2024.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "한국전력공사 본사" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 근린생활시설, 관공서 등이 소재하는 노선상가지대임.

교통상황

본건 단지내까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가
소재하여 전반적인 교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5？ 건물 내 1층 107호 및 1층 109호로서,
외벽 : 노출콘크리트 및 복합판넬 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅, 판넬 붙임 등 마감,
찰호 : 강화유리창 마감임.

이용상태

기호1은 분양홍보관으로, 기호2는 관리사무소로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 왕복 4차선의 아스콘 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2015-03-27), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)
(2015-03-27)(접함), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합구역(2021-09-15)<연구개발 특구의 육성에 관한
특별법>, 연구개발특구(2020-08-28)<연구개발 특구의 육성에 관한 특별법>,
혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

기호1, 2 의 공부상 용도는 일반음식점이나, 현 사무소 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 일반건축불대장(표제부, 갑)에는 위반건축물로 등재되어 있으나, 현 시정조치된 것으로
탐문 조사됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건축물대장상 1층 용도는 일반음식점이나 현 사무소 등으로 이용함. 감정서상 집합건축물대장(표제부,갑)에는 위반건축물로 등재되어 있으나 사실조회 결과 시정완료 됨(2025.04.30.자 사실조회 회신 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경81259 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금천농업협동조합 (금OOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 바동 1층109호

용도: 지식산업센터 (건축물대장상 용도는 일반음식점이나 현황은 사무실로 이용 중)

감정가: 434,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 53.30㎡ (약 16.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 81.00㎡ (약 24.49평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

공동담보 물건

건축물대장상 1층 용도는 일반음식점이나 현 사무소 등으로 이용함.

집합건축물대장(표제부,갑)에는 위반건축물로 등재되었으나, 2025년 4월 30일자 사실조회 회신 결과 시정 완료됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국전력공사 본사 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 관공서 등이 소재하는 노선상가지대임.

나주 빛가람 혁신도시는 한국전력공사 본사를 비롯한 다수의 에너지 관련 공공기관이 집적되어 있어 에너지 산업의 중심지로 발전하고 있음.

2.2. 교통 상황

단지 내로 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 사정은 무난한 편임.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구에 속함.

2.4. 혐오시설

주변 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2016년 8월 23일 접수된 금천농업협동조합의 근저당(을1)임.

3.2. 진행 권리

본 경매는 금천농업협동조합의 신청으로 2024년 9월 20일 개시된 임의경매 사건임.

총 채권 금액은 1,090,000,000원임.

3.3. 인수되는 권리

본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 박 (본명: 박동일)

* 보증금: 0원

* 차임: 700,000원

* 사업자 등록일: 2023년 1월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 이노파크관리사무소

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자 등록일: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 건은 한국전력공사 본사 인근에 위치하여 관련 기업 및 공공기관 종사자를 배후 수요로 기대할 수 있음.

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역임.

4.2. 지역 특성

나주 빛가람 혁신도시는 정부의 지역 균형 발전 정책에 따라 조성된 신도시로, 에너지 관련 공공기관 집적을 통한 미래 에너지 산업 클러스터로 성장 중임.

신축 건물이 많고 계획적으로 개발된 도시 경관을 가지고 있음.

4.3. 현황 용도

건축물대장상 일반음식점으로 등록되어 있으나, 현재는 사무실로 이용 중임. 이는 지식산업센터 내 상가에서 흔히 발생하는 용도 불일치 사례로, 시정 완료(2025.04.30.)되어 법적 문제는 없을 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

주변에 아파트 단지가 있어 주거 기능과 연계되며, 다양한 근린생활시설 및 관공서가 인접하여 생활 편의성이 양호함.

5.2. 교통 접근성

인근 버스정류장과 간선도로 접근이 용이하여 대중교통 및 자가용 이용 모두 편리한 교통 환경을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치 및 위반건축물

건축물대장상 일반음식점에서 사무실로 용도가 변경된 점과 과거 위반건축물 등재 이력이 있었으나 시정 완료된 점은 매수 시 확인이 필요함. 다만, 현재는 시정 조치 완료된 상태임.

6.2. 공동담보

본 물건은 공동담보로 진행되었으며, 이는 채무 불이행으로 인한 경매임을 시사함.

7. 종합 의견

본 물건은 한국전력공사 본사를 비롯한 공공기관이 밀집한 나주 혁신도시에 위치하여, 안정적인 배후 수요와 상업적 가치를 기대할 수 있는 지식산업센터 내 상가임.

권리 분석상 인수할 권리나 보증금이 없어 명도 및 권리 승계에 대한 부담이 적음.

과거 위반건축물 등재 이력이 있었으나 시정 완료된 점, 건축물대장상 용도와 현황 용도의 차이가 있는 점 등은 사전에 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 함.

8. 투자 포인트

* 나주 혁신도시의 발전 가능성과 에너지 산업 중심지로서의 위상.

* 한국전력공사 본사 및 관련 기업 종사자를 주요 배후 수요로 확보.

* 권리 관계가 명확하여 안전한 투자가 가능.

* 지식산업센터 내 상가로, 안정적인 임대 수익 창출 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'이 0원이므로, 실제 낙찰가 산정 시에는 감정가 434,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 시장 동향, 물건의 현황, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 조사와 전문가의 분석이 필요합니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경81259 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금천농업협동조합 (금OOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 바동 1층109호

용도: 지식산업센터 (건축물대장상 용도는 일반음식점이나 현황은 사무실로 이용 중)

감정가: 434,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 53.30㎡ (약 16.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 81.00㎡ (약 24.49평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

공동담보 물건

건축물대장상 1층 용도는 일반음식점이나 현 사무소 등으로 이용함.

집합건축물대장(표제부,갑)에는 위반건축물로 등재되었으나, 2025년 4월 30일자 사실조회 회신 결과 시정 완료됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국전력공사 본사 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 관공서 등이 소재하는 노선상가지대임.

나주 빛가람 혁신도시는 한국전력공사 본사를 비롯한 다수의 에너지 관련 공공기관이 집적되어 있어 에너지 산업의 중심지로 발전하고 있음.

2.2. 교통 상황

단지 내로 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 사정은 무난한 편임.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구에 속함.

2.4. 혐오시설

주변 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2016년 8월 23일 접수된 금천농업협동조합의 근저당(을1)임.

3.2. 진행 권리

본 경매는 금천농업협동조합의 신청으로 2024년 9월 20일 개시된 임의경매 사건임.

총 채권 금액은 1,090,000,000원임.

3.3. 인수되는 권리

본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 박 (본명: 박동일)

* 보증금: 0원

* 차임: 700,000원

* 사업자 등록일: 2023년 1월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 이노파크관리사무소

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자 등록일: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 건은 한국전력공사 본사를 비롯한 공공기관이 밀집한 나주 혁신도시에 위치하며, 관련 기업 및 공공기관 종사자를 배후 수요로 기대할 수 있음.

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역임.

4.2. 지역 특성

나주 빛가람 혁신도시는 정부의 지역 균형 발전 정책에 따라 조성된 신도시로, 에너지 관련 공공기관 집적을 통한 미래 에너지 산업 클러스터로 성장 중임.

신축 건물이 많고 계획적으로 개발된 도시 경관을 가지고 있음.

4.3. 현황 용도

건축물대장상 일반음식점으로 등록되어 있으나, 현재는 사무실로 이용 중임. 이는 지식산업센터 내 상가에서 흔히 발생하는 용도 불일치 사례로, 시정 완료(2025.04.30.)되어 법적 문제는 없을 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

주변에 아파트 단지가 있어 주거 기능과 연계되며, 다양한 근린생활시설 및 관공서가 인접하여 생활 편의성이 양호함.

5.2. 교통 접근성

인근 버스정류장과 간선도로 접근이 용이하여 대중교통 및 자가용 이용 모두 편리한 교통 환경을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치 및 위반건축물

건축물대장상 일반음식점에서 사무실로 용도가 변경된 점과 과거 위반건축물 등재 이력이 있었으나 시정 완료된 점은 매수 시 확인이 필요함. 다만, 현재는 시정 조치 완료된 상태임.

6.2. 공동담보

본 물건은 공동담보로 진행되었으며, 이는 채무 불이행으로 인한 경매임을 시사함.

7. 종합 의견

본 물건은 한국전력공사 본사를 비롯한 공공기관이 밀집한 나주 혁신도시에 위치하여, 안정적인 배후 수요와 상업적 가치를 기대할 수 있는 지식산업센터 내 상가임.

권리 분석상 인수할 권리나 보증금이 없어 명도 및 권리 승계에 대한 부담이 적음.

과거 위반건축물 등재 이력이 있었으나 시정 완료된 점, 건축물대장상 용도와 현황 용도의 차이가 있는 점 등은 사전에 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 함.

8. 투자 포인트

* 나주 혁신도시의 발전 가능성과 에너지 산업 중심지로서의 위상.

* 한국전력공사 본사 및 관련 기업 종사자를 주요 배후 수요로 확보.

* 권리 관계가 명확하여 안전한 투자가 가능.

* 지식산업센터 내 상가로, 안정적인 임대 수익 창출 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'이 0원이므로, 실제 낙찰가 산정 시에는 감정가 434,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 시장 동향, 물건의 현황, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 조사와 전문가의 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.