나이스옥션 법원경매 광주 2024타경81259 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 바동 1층107호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도 · 평가일 2024.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "한국전력공사 본사" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 근린생활시설, 관공서 등이 소재하는 노선상가지대임.

교통상황

본건 단지내까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가
소재하여 전반적인 교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5？ 건물 내 1층 107호 및 1층 109호로서,
외벽 : 노출콘크리트 및 복합판넬 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅, 판넬 붙임 등 마감,
찰호 : 강화유리창 마감임.

이용상태

기호1은 분양홍보관으로, 기호2는 관리사무소로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 왕복 4차선의 아스콘 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2015-03-27), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)
(2015-03-27)(접함), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합구역(2021-09-15)<연구개발 특구의 육성에 관한
특별법>, 연구개발특구(2020-08-28)<연구개발 특구의 육성에 관한 특별법>,
혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

기호1, 2 의 공부상 용도는 일반음식점이나, 현 사무소 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 일반건축불대장(표제부, 갑)에는 위반건축물로 등재되어 있으나, 현 시정조치된 것으로
탐문 조사됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건축물대장상 1층 용도는 일반음식점이나 현 사무소 등으로 이용함. 감정서상 집합건축물대장(표제부,갑)에는 위반건축물로 등재되어 있으나 사실조회 결과 시정완료 됨(2025.04.30.자 사실조회 회신 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경81259 (1)

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 바동 1층 107호

* 용도: 지식산업센터 (업무시설)

* 감정가: 650,000,000원

* 토지면적: 79.96㎡ (약 24.19평)

* 토지지분: 79.9566㎡

* 건물면적: 121.50㎡ (약 36.75평)

* 건물지분: 121.5㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 금천농업협동조합

* 감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

* 건축물대장상 용도: 일반음식점 (현황: 사무소 등 이용)

* 위반건축물: 등재되었으나 시정 완료 (2025.04.30.자 사실조회 회신 참조)

2. 입지조건

* 본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국전력공사 본사 남서측 인근에 위치함.

* 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 관공서 등이 소재하는 지역임.

* 단지 내로 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 사정은 무난한 편임.

* 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 중로 1류(폭 20m-25m)에 접해 있음.

* 또한 가축사육제한구역, 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있음.

* 건축물 구조는 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 노출콘크리트 및 복합판넬 마감, 내벽은 몰탈위 페인팅, 판넬 붙임 등 마감, 창호는 강화유리창 마감임.

* 본건 단지 주변으로 한국전력공사 본사를 비롯한 다수의 공공기관 및 기업체들이 밀집해 있어 관련 종사자들의 배후 수요가 풍부함.

* 나주혁신도시 내 계획된 도시 환경으로 쾌적한 지역임.

3. 권리분석

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (지상권 없음)

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (금천농업협동조합, 2016-08-23)

* 등기부채권 총액: 1,110,000,000원

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 유한회사이노파크식스틴 (2016-07-22)

* 소유권이전: 박동일 (2016-08-23)

* 근저당권: 금천농업협동조합 (말소기준, 804,000,000원), 박회영 (말소, 286,000,000원)

* 압류: 나주시 (말소), 나주세무서장 (말소)

* 주택임차권: 박설현 (말소, 20,000,000원) - 전입/확정 2023-04-05, 배당신고 2024-11-19

* 임의경매개시결정: 금천농업협동조합 (말소)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 700,000원

* 사업자등록일: 2023-01-02

* 대항력: 없음

* 임차인: 박

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 사업자등록일: 2023-04-05

* 확정일자: 2023-04-05

* 배당신고일자: 2024-11-19

* 대항력: 없음

* 임차인: 류 (주식회사비엔비테크)

* 보증금: 13,000,000원

* 차임: 0원

* 사업자등록일: 2023-04-03

* 확정일자: 2023-04-03

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본건은 나주혁신도시의 중심 상권에 위치하여 배후 수요가 탄탄함.

* 한국전력공사 본사 등 주요 기관 및 기업체 밀집 지역으로, 관련 업무 종사자 및 방문객 수요가 높음.

* 주변에 아파트 단지, 관공서, 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있어 활발한 상업 활동이 예상됨.

* 대로변에 위치하여 가시성이 좋으며, 대중교통 접근성이 우수하여 유동인구 흡수에 유리함.

* 주변 상가 및 지식산업센터의 임대 시세와 공실률 조사를 통해 추가적인 상권 분석 필요.

5. 생활정보

* 교통: 단지 내 차량 진입 용이, 인근 버스정류장 및 주요 간선도로 이용 편리.

* 편의시설: 본건 건물 내 또는 인근 근린생활시설에 다양한 상점, 식당, 카페, 은행 등이 소재함.

* 교육시설: 혁신도시 내 교육 시설 이용 가능 (단, 구체적인 정보는 추가 확인 필요).

* 의료시설: 나주 시내 종합병원 등 의료 서비스 이용 가능.

* 주변 환경: 계획된 신도시 지역으로 현대적이고 쾌적한 환경을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 차이: 공부상 용도는 일반음식점이나, 현재는 사무소 등으로 이용 중임. 이는 추후 용도 변경 또는 원상 복구 관련 문제가 발생할 소지가 있으나, 위반건축물 시정 완료로 큰 리스크는 없을 것으로 보임.

* 과거 위반건축물 등재 이력: 감정서상 집합건축물대장(표제부, 갑)에 위반건축물로 등재되었으나, 사실조회 결과 시정 완료된 상태임. 관련 서류를 철저히 확인하여 행정 처분 여부를 재차 점검해야 함.

* 임차인 명도: 모든 임차인이 대항력이 없어 경매 절차에서 소멸될 예정임. 다만, 명도 과정에서 원활한 협조를 이끌어내기 위한 노력이 필요할 수 있음.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채권 총액이 높아 경매 신청 채권자 외 다른 담보권자의 권리 행사 가능성 등을 염두에 두어야 함. (등기부상 채권 총액: 1,110,000,000원)

7. 종합 의견

* 본건은 나주혁신도시 내 핵심 입지에 위치한 지식산업센터로, 우수한 입지 조건과 교통 접근성을 자랑함.

* 한국전력공사 본사 및 다수의 공공기관, 기업체와의 근접성은 풍부한 배후 수요를 제공함.

* 과거 위반건축물 등재 이력이 있으나 시정 완료되어 법적 리스크는 최소화된 상태임.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 절차 진행이 상대적으로 수월할 것으로 예상됨.

* 높은 채권 총액은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정임.

* 본 물건은 향후 지역 발전과 함께 가치 상승이 기대되는 투자 대상임.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 한국전력공사 본사 및 혁신도시 주요 기관 밀집 지역

* 우수한 교통: 편리한 대중교통 및 간선도로 접근성

* 풍부한 배후 수요: 관련 기업체 종사자 및 공공기관 이용객

* 안정성 확보: 위반건축물 시정 완료로 법적 문제 해소

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인 없음

9. 예상 입찰가

* 감정가: 650,000,000원

* 본건은 나주혁신도시의 중심부에 위치하며, 미래 가치 상승 잠재력이 높은 물건임.

* 입지, 교통, 주변 개발 계획 등을 고려할 때 감정가 이상에서의 입찰도 고려할 수 있음.

* 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 투자 부담이 적음.

* 본건의 시세, 유사 물건 낙찰가, 명도 진행 비용 및 소요 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가 결정 필요.

* 현 시점에서는 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 경쟁력 있는 입찰가를 검토해 볼 것을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.