나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31022 [1] 광주광역시 동구 수기동 92 아트시티리버파크모아미래도 26층2620호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 충장로4가 소재 ""충장동 행정복지센터"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 숙박시설 및 상가 등이 소재하는 도심 상가지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장 및 북동측 인근에 금남로4가역(광주지하철 1호선)이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 기호1-가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상26층/지하1층 건물(사용승인:2021.11.18.)내 제26층 제2620호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

이용상태

본건 기호1-가)는 '오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

본건에 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 '사다리 평지'로서, '오피스텔' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건늠 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 )<건축법> 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 '미상'임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

관리비는 2024.12.월까지 1,428,270원 미납됨(현황서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

소재지: 광주광역시 동구 수기동 92 아트시티리버파크모아미래도 26층2620호

용도: 오피스텔

토지 면적: 6.69㎡ (약 2.02평)

토지 지분: 6.6914㎡ (약 2.02평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 56.03㎡ (약 16.95평)

건물 지분: 56.0342㎡ (약 16.95평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

3. 법원 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경31022 (1)

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

1. 주변 환경 및 교통

본 건은 광주광역시 동구 충장로4가 소재 "충장동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 숙박시설 및 상가 등이 소재하는 도심 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 있고 북동측 인근에 금남로4가역(광주지하철 1호선)이 소재하여 교통 사정은 양호함.

2. 토지 이용 및 도로

토지는 "사다리 평지"로서 "오피스텔" 건부지로 이용 중임.

본 건은 남동측으로 노폭 약 10미터, 남서측으로 노폭 약 6미터, 북동측으로 노폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획상 본 건은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 해당함.

3. 권리분석

1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본 건에는 소유권 이전 및 신탁 등기 말소(갑2), 주택임차권(을1), 강제경매(갑3) 등의 권리가 등기되어 있음.

말소기준권리는 접수일자 2025-01-15의 강제경매(갑3)임.

2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-20

* 확정일자: 2022-04-13

* 배당신고일자: 2024-05-20

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

* 주택임차권(을1): 권리자 이윤석, 권리금액 200,000,000원, 말소: 인수. 전입일자 2022-04-20, 확정일자 2022-04-13.

3. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2025-01-15 접수의 강제경매(갑3)로, 이 경매개시결정 등기부채권 총액은 200,000,000원임.

4. 인수되는 권리

본 건에는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재함. 물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 을구 순위 1번 임차권 등기(임대차보증금 200,000,000원)가 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

본 건이 위치한 광주광역시 동구는 도심 상업 및 업무 기능이 밀집된 지역으로, 오피스텔, 숙박시설, 상가 등이 혼재되어 있어 활발한 상권이 형성되어 있음.

5. 생활정보

주변에 행정복지센터, 지하철역, 버스 승강장 등이 있어 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있음. 도심 상가지대에 위치하여 각종 편의시설 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 2024년 12월까지 1,428,270원의 관리비가 미납되어 있어 매수인이 인수할 수 있음.

* 대항력 있는 임차인: 200,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 존재하며, 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있음. 이는 해당 물건의 취득 비용을 상승시키는 주요 요인이 될 수 있음.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 중심 상업지역에 위치하여 입지 조건이 우수하고 교통이 편리하다는 장점이 있음. 하지만 200,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 부담 가능성과 미납 관리비 등 잠재적 리스크를 면밀히 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 우수한 도심 입지 및 교통망 확보

* 2021년 준공된 비교적 신축 오피스텔 건물

* 상업 및 업무 기능이 발달한 지역의 잠재적 가치

9. 예상 입찰가

감정가는 237,000,000원이나, 56.03㎡ 면적의 오피스텔 시세가 주변 거래 사례에 따르면 약 180,000,000원에서 200,000,000원 수준으로 파악됨.

더불어, 200,000,000원의 임차인 보증금 중 잔액 인수 가능성이 있어, 이를 제외한 물건의 실질 가치와 경매 특유의 할인율을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 150,000,000원 수준으로 제안함. 이 금액은 임차인 보증금 인수 위험을 감안하여 시세보다 낮게 책정한 것이며, 최종 입찰가는 임차인 보증금의 배당 여부 및 예상 인수 금액에 따라 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.