나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2868 [19] 부산광역시 연제구 연산동 1503-13 제니스빌 5층504호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2868 [19] 부산광역시 연제구 연산동 1503-13 제니스빌 5층504호 다세대주택 경매

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부산지방법원 경매8계 2024타경2868 | 소재지: 부산광역시 연제구 신촌로23번길 40-13, 5층504호 (연산동,제니스빌) | 감정가: 111,000,000원 | 최저가: 18,656,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특이사항 분석 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경2868 (19)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1503-13 제니스빌 5층 504호

용도: 다세대주택 (공동주택)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 111,000,000원

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 7.95㎡ (약 2.40평)

건물면적 (전용면적): 21.95㎡ (약 6.64평)

토지/건물 지분율: 795/2195 (전체 대지권 중 해당 호실 지분율)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 5층

사용승인일: 2011년 11월 7일 (약 13년차)

1.3. 관계자 현황

소유자: 홍OOO

채무자: 홍OOO

채권자: 농OOO

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위환경 (최고의 입지)

본건은 부산광역시 연제구 연산동 '부산광역시청' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 업무 혼합 지역임. 관공서(시청) 인근으로 행정 및 업무시설 접근성이 우수하며, 주위 환경 및 제반 입지조건은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 '시청역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통 사정은 보통 수준임. 역세권 입지로 평가할 수 있음.

2.3. 인접 도로 및 토지 이용

본건은 남동측으로 노폭 약 6미터 내외 도로에 접하고 있으며, 주차시설이 확보되어 있음. 토지는 세장형으로 공동주택 및 업무시설(오피스텔 포함) 건부지로 이용 중임.

토지이용계획상 일반상업지역 및 방화지구, 지구단위계획구역 등으로 상업용도 및 개발 잠재력이 있는 지역에 해당함.

2.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 부산시청을 중심으로 한 업무지구와 연산동 로터리 인근의 상업시설을 이용하기 편리한 위치임. 주변에 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 우수함.

생활 정보: 행정기관 및 금융기관 접근성이 높으며, 주거 밀집 지역의 편의시설을 공유할 수 있음. 소형 평형이 밀집된 건물로 1~2인 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

혐오 시설: 인근 지역 검색 결과 특이할 만한 대형 혐오 시설은 확인되지 않음. 주거와 상업 기능이 혼재된 일반적인 도심 환경임.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석 (등기부 및 물건명세서 기준)

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각대상은 토지/건물 일괄매각임. 제공된 정보만으로는 상세한 권리분석(말소기준권리, 임차인 현황, 대항력 여부 등)을 진행할 수 없으므로, 입찰 전 반드시 법원의 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 통해 권리관계 및 임차인 유무(특히 대항력 있는 임차인)를 확인해야 함. 소유자 및 채무자가 동일한 홍OOO인 것으로 보아 채무 변제가 이루어지지 않아 경매가 진행된 것으로 판단됨.

3.2. 잠재적 리스크

1) 임대관계: 감정평가서상 '미상'으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 및 임대차 관계를 면밀히 조사해야 함. 미신고된 임차인이나 대항력 있는 임차인이 있을 경우 인수할 보증금이 발생할 수 있음.

2) 건물 현황: 건물대장상 '604호는 존재하지 않으나, 현황은 건축물현황도상 6층 구내정보통신실에 604호로 호실 표기가 되어 있음'이라는 기타참고사항이 있음. 다만, 본건은 504호이므로 직접적인 영향은 없으나, 건물 전체의 관리 및 이용 현황에 대한 추가 확인이 필요함.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 부산광역시청 인근의 역세권에 위치한 소형 다세대주택으로, 일반상업지역 내에 소재하여 토지의 용도적 가치가 높음. 비교적 준수한 입지와 교통 여건을 갖추고 있으며, 2011년식으로 건물의 연한도 양호한 편임. 소형 평형으로 1인 가구 및 직장인 수요가 꾸준할 것으로 예상되어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨.

4.2. 투자 포인트

1) 역세권 입지: 부산도시철도 1호선 '시청역' 인근으로 임대 수요 확보에 유리함.

2) 소액 투자: 감정가가 1억 1,100만 원으로 비교적 소액의 투자금으로 접근 가능함.

3) 안정적 임대 수익 기대: 도심 핵심지역 내의 소형 주거시설로 월세 등 임대수익 창출에 적합함.

4) 상업지역 용도: 토지가 일반상업지역에 위치하여 장기적으로 토지의 가치 상승을 기대할 수 있음.

* 최종적으로 입찰을 결정하기 전에는 반드시 현장 방문을 통한 내부 상태 및 점유 현황 확인, 법원 서류를 통한 정확한 권리분석이 선행되어야 함.

법원 정보

부산지방법원 경매8계