나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2868 [15] 부산광역시 연제구 연산동 1503-13 제니스빌 4층405호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2868 [15] 부산광역시 연제구 연산동 1503-13 제니스빌 4층405호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경2868
• 주소: 부산광역시 연제구 신촌로23번길 40-13, 4층405호 (연산동,제니스빌)
• 용도: 다세대주택

부산지방법원 경매8계 2024타경2868 | 소재지: 부산광역시 연제구 신촌로23번길 40-13, 4층405호 (연산동,제니스빌) | 감정가: 106,000,000원 | 최저가: 17,816,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호는 부산지방법원 2024타경2868 (15)이며, 용도는 다세대주택입니다.

소재지는 부산광역시 연제구 연산동 1503-13 제니스빌 4층405호이며, 감정가는 106,000,000원으로 평가되었습니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 농OOO이며, 소유자와 채무자는 홍OOO입니다.

1.2. 물건 상세 내역

본 물건은 다세대주택이며, 건물 면적은 21.10㎡(약 6.38평, 전용면적)이고 토지 면적은 7.64㎡(약 2.31평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 4층 405호이며, 2011년 11월 07일에 사용 승인되었습니다.

이용 상태는 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 것으로 파악되며, 위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

본건이 속한 제니스빌 건물은 다세대주택 20세대와 주거용 오피스텔 3개호로 구성되어 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 “부산광역시청” 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 형성된 주거 및 상업 혼재 지역입니다.

특히, 일반상업지역 내에 위치하고 있어 토지의 효율성 및 가치가 높다고 볼 수 있으며, 제반 입지조건은 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

2.2. 교통 환경

인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 “시청역”이 소재하는 초역세권 입지로, 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 남동측으로 약 6미터 내외의 도로에 접하고 주차 시설이 마련되어 있어 차량 이용 환경 또한 양호합니다.

2.3. 주변 환경 및 특징

주변은 행정기관 밀집 지역인 부산광역시청과 가까워 직장인들의 주거 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

세장형 토지로서 인접지와 등고평탄하며 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 구분

토지와 건물을 일괄 매각하는 사건으로, 전체를 취득할 수 있어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

경매 구분은 부동산 임의경매로, 근저당권 등 담보권 실행에 의한 경매입니다.

3.2. 권리상 특이사항

본건 건축물대장상 다세대주택과 오피스텔 호실 구분에 대한 특이사항(604호 표기)이 감정평가서에 언급되어 있으나, 대상 물건인 405호 자체의 공부상 차이는 없다고 보고되었습니다.

다만, 임대 관계는 미상(未詳)으로 조사되었으므로, 매수 희망자는 입찰 전 현황조사서 및 매각물건명세서를 통해 임차인 유무, 대항력 여부 및 명도 관련 사항을 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

부산 시청역 주변은 시청, 기업, 은행 등 관공서와 업무시설이 밀집한 지역으로, 직장인을 대상으로 하는 상권이 활발하게 형성되어 있습니다.

이로 인해 일반적인 주거지역 상권보다는 직장인들의 소비 패턴에 맞춘 식당, 카페, 술집 등 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

도보 거리 내에 부산광역시청이 있어 행정 업무 처리가 편리합니다.

인근에 이마트 연제점, 트레이더스 홀세일 클럽 연산점 등 대형 마트가 소재하여 쇼핑 편의성이 높습니다.

또한, 주변에 다수의 병원, 식당 등이 밀집되어 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 물건 및 권리 리스크

**명도 리스크:** 임대 관계가 ‘미상’으로 조사되어 실제 임차인 존재 여부 및 대항력 유무에 따라 명도 과정에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 입찰 전 필히 현장 방문 및 상세 서류 확인이 필요합니다.

**주변 환경 리스크:** 시청역 주변 상권은 직장인 유동 인구가 많아 유흥시설이 발달된 곳이므로, 주거 쾌적성 측면에서는 다소 부정적인 요인이 될 수 있습니다.

**건물 관리 문제:** 다세대주택 및 오피스텔이 혼재된 건물로, 건물 전체의 관리 상태나 하자 발생 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 부산도시철도 1호선 시청역에 인접한 초역세권 소형 다세대주택으로, 행정 및 상업 중심지에 위치하여 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

일반상업지역에 위치하며, 공무원 및 시청 관련 직장인 등 풍부한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

다만, 임대 관계 미상에 따른 명도 리스크와 유흥 시설 인접 여부를 고려하여 신중한 투자 결정이 요구됩니다.

6.2. 투자 포인트

**역세권 소액 투자:** 감정가가 1억 원대로 비교적 소액으로 역세권 부동산에 투자할 수 있는 기회입니다.

**풍부한 임대 수요:** 부산시청 인근의 행정/업무 밀집 지역으로, 1~2인 가구 및 직장인들의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되어 공실 위험이 낮습니다.

**일반상업지역의 가치:** 일반상업지역 토지 지분(7.64㎡, 2.31평)을 확보하는 것은 향후 재개발, 리모델링 등의 개발 가능성 측면에서 잠재적인 가치를 가질 수 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매8계