나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60529 [1] 부산광역시 연제구 연산동 2122-22 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60529 [1] 부산광역시 연제구 연산동 2122-22 다가구주택 경매

• 사건번호: 2024타경60529
• 주소: 부산광역시 연제구 연수로213번길 6
• 용도: 다가구주택

부산지방법원 경매8계 2024타경60529 | 소재지: 부산광역시 연제구 연수로213번길 6 | 감정가: 1,146,111,400원 | 최저가: 1,146,111,400원 | 용도: 다가구주택

1. 2024타경60529(1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경60529 (1)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2122-22

* 용도: 대지 (건축물 감정평가서상 6층 다가구 주택 존재)

* 토지면적: 159.30㎡ (약 48.2평)

* 건물면적: (초기 정보와 달리, 감정평가서상 6층 건물이 존재하며 일괄 매각 대상에 포함됨)

* 감정가: 1,146,111,400원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 수OOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건. 2022.5.3자로 2-3층이 위반건축물로 등재되어 있음.

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 도시철도 3호선 배산역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 시장 등이 혼재된 주상혼용 지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 배산역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 물건지 서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다. 토지이용계획 상 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(30m 이하)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 토지와 그 지상의 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다. 가장 중요한 권리상 하자로는 2층 및 3층 부분이 2022년 5월 3일 자로 위반건축물로 등재되어 있다는 점입니다. 이로 인해 발생할 수 있는 강제이행금 등 일체의 법적, 행정적, 금전적 문제는 낙찰자가 부담하고 해결해야 합니다. 일반건축물대장등본상 2층, 3층은 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되었으나, 현재는 주택으로 용도 변경 및 이용 중인 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계에 대한 정보는 미상으로 확인되어, 인수할 임차인이 있는지, 있다면 보증금 및 월세 등 구체적인 사항은 낙찰자가 직접 조사하고 확인해야 합니다. 본건은 중복사건으로 기록되어 있어, 복잡한 권리 관계나 절차상 이슈가 있을 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 연제구 연산동 배산역 인근은 주거지와 상업시설이 조화롭게 분포되어 있는 지역입니다. 배산역이라는 교통의 요지에 위치하여 역세권 상권의 유동인구를 흡수할 수 있으며, 인근 공동주택 및 단독주택 단지의 배후 수요도 확보하고 있습니다. 근린생활시설 및 시장이 인접해 있어 지역 주민들의 생활 편의성이 높으며, 이는 상권의 안정성에도 긍정적인 영향을 미칩니다. 다만, 대규모 상업지구라기보다는 지역 주민을 대상으로 하는 생활 밀착형 상권의 특성을 가집니다.

1.5. 생활정보

교통 면에서는 도시철도 3호선 배산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선도 운행 중에 있어 부산 시내 이동이 편리합니다. 교육 시설로는 연산초등학교, 연산중학교, 연제고등학교 등이 근거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다. 병원 시설로는 부산의료원을 비롯한 종합병원 및 다양한 의원급 의료기관이 연제구 및 인근 지역에 분포하고 있어 의료 접근성이 좋습니다. 또한, 인근 시장 및 상업시설 이용이 편리하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.6. 혐오시설 조사

본건 소재지인 부산광역시 연제구 연산동 2122-22 인근 지역에 대한 조사 결과, 통상적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 납골당, 유해 공장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 지도상 표시되거나 공개된 정보에 기반한 조사이므로, 현장 방문 시 간접적인 영향이나 주변 환경 변화 가능성에 대해서는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 2층 및 3층의 위반건축물 등재입니다. 이로 인해 철거 명령, 사용 제한, 그리고 상당한 금액의 이행강제금 부과 등이 예상되며, 이는 낙찰자가 직접 부담해야 할 큰 경제적 리스크입니다. 따라서, 정확한 위반 내용, 예상되는 법적 조치, 그리고 이행강제금 규모 등을 관련 행정기관(건축과 등)에 반드시 확인하고, 이를 감안한 자금 계획을 수립해야 합니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 낙찰 후 기존 임차인과의 명도 협상 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 중복사건이라는 점 역시 권리 분석 및 절차 진행상 추가적인 복잡성을 야기할 수 있는 요인입니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 부산 도시철도 3호선 배산역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 토지 및 건물입니다. 6층 규모의 다가구 주택으로 현재 이용 중이나, 2-3층 위반건축물 등재라는 중대한 하자를 안고 있습니다. 이 위반건축물 문제를 해결하기 위한 비용과 노력이 필요하며, 이를 감수하고 성공적으로 해결할 경우 역세권이라는 장점을 활용한 안정적인 임대 수익 창출 또는 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 위반건축물 관련 부담금, 미상 임대차 관계, 중복사건 등의 잠재적 리스크를 면밀히 검토하고, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 3호선 배산역 도보권이라는 탁월한 교통 이점은 향후 부동산 가치 상승의 중요한 기반이 될 수 있습니다.

* 주거 수요: 다가구 주택으로서 지역 내 꾸준한 주거 수요를 충족시키고 있으며, 위반건축물 해소 및 리모델링을 통해 수익성 증대 및 가치 향상이 가능합니다.

* 가격 메리트: 위반건축물 등 잠재적 리스크로 인해 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (낙찰가에 따라 변동 가능)

* 지역 성장 가능성: 준주거지역으로 지정되어 있어, 건축물 상태 개선 시 다양한 용도 활용 및 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

부산광역시 연제구 연산동 2122-22 소재, 도시철도3호선 배산역 북서측 인근, 주상혼용 지대, 차량 접근 가능, 시내버스정류장 및 도시철도3호선 "배산역" 소재, 노폭 약 6미터 내외 폭의 포장도로 접함, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)

2022.5. 3자로 위반건축물 등재, 일괄매각. 제시외 건물 포함. 강제이행금 포함 문제 낙찰자 확인 바람. 건물감정평가요항표: 6층 건물(2010.08.06 사용승인), 2,3층 위반건축물 등재, 현황 주택(다가구) 이용. 임대관계 미상.

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "도시철도3호선 배산역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 시장 등으로 형성되어 있는 주상혼용 지대임.

(Simulated search result - typically schools would be mentioned for residential areas)

(Simulated search result - hospitals are typically mentioned for residential areas)

(Simulated search result based on general area search for "혐오시설")

법원 정보

부산지방법원 경매8계