나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60529 [1] 부산광역시 연제구 연산동 2122-22 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2024.08.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "도시철도3호선 배산역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 시장 등으로 형성되어 있는 주상혼용 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도3호선 "배산역"이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 무난함.

형태 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 단독주택(다가구) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(30m이하)<건축법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 제시외물건㉠(메쉬휀스)가 소재하나, 본건 토지와 인근 토지의 경계를 구분하기 위한 담장 기능을 하는 것으로서 구조, 용도 등으로 보아 본건 건물의 부합물 및 종물로 보이고 본건 토지의 사용·수익 및 처분에 미치는 영향은 별무할 것으로 보임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물(사용승인일: 2010.08.06)으로서,
·외벽 : 화강석, 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
·창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

- 1층 : 계단실 및 엘리베이트실로 이용중임.
- 2층, 3층 : 일반건축물대장등본상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되었으나,
2022.05.03일자로 위반건축물 등재[건축과-21149(2023.5.3)호]
[용도변경: 지상2,3층 철근콘크리트 사무소-> 주택 93.77㎡]로 등재되어 있고
현황 이용상황도 주택(다가구-각층 4개호)로 이용중임.
- 4, 5층, 6층 : 단독주택(다가구-각층 4개호)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 경보설비, 승강기설비, 공동현관문설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외물건㉠(메쉬휀스). 제시외물건㉡ (가추)가소재하고, 4층, 5층, 6층 각층 4개호에 발코니가 소재하나 각층 개별호 주체부분의 부합물 및 종물로 보이는바 별도로 그 가액을 표기하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 일반건축물대장등본상 2층, 3층 부분이 위반건축물로 등재되어 있는바,
재확인하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
2022.5.3자로 위반건축물로 등재되어 있는바, 이와 관련된 문제(강제이행금 포함) 등은 낙찰자가 확인하기 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경60529 (1)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2122-22

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,146,111,400원

* 토지면적: 159.30㎡ (약 48.19평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물면적: 420.95㎡ (약 127.34평)

* 건물 제시외면적: 99.56㎡ (약 30.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 수영중앙새마을금고 (추정)

* 특이사항: 중복사건, 위반건축물, 제시외 건물 포함 매각

* 건물 기본 정보:

* 연면적: 420.95㎡ (약 127.34평)

* 사용승인일: 2010년 8월 6일

* 층수: 지하 0층 / 지상 6층

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 주요 용도: 단독주택 (다가구), 제2종근린생활시설 (원래 용도)

* 현재 이용 현황: 다가구주택 (2, 3층은 무단 용도 변경하여 주택으로 이용 중)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 연제구 연산동 소재 도시철도 3호선 배산역 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 시장 등이 혼재된 주상혼용 지대에 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선 배산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용: 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현재 단독주택(다가구) 건부지로 이용 중입니다.

* 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 준주거지역이며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(30m 이하)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지 등기부: 2010년 9월 29일자 광안1,3동새마을금고 근저당권 (을9)

* 건물 등기부: 2010년 9월 29일자 광안1,3동새마을금고 근저당권 (을1)

* 인수되는 권리: 등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 총 27명의 임차인이 목록에 기재되어 있습니다.

* 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 일부 임차인의 보증금 또는 차임이 '0원'으로 기재되어 있거나, 명확히 확인되지 않는 경우가 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 목록:

* 권호성 (보증금 42,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-12-17, 확정 2018-12-17, 배당 2024-07-17, 대항력 없음)

* 김 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 -, 확정 2022-12-30, 배당 -, 대항력 없음)

* 김 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-21, 확정 2022-12-30, 배당 2024-09-12, 대항력 없음)

* 김태동 (보증금 47,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-12-15, 확정 2022-12-26, 배당 2024-09-26, 대항력 없음)

* 김 (보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-05-27, 확정 2023-08-10, 배당 2023-12-29, 대항력 없음)

* 망이미경의상속인이종수 (보증금 42,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-12-03, 확정 2020-12-03, 배당 -, 대항력 없음)

* 문성화 (보증금 42,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-12-03, 확정 2020-12-03, 배당 2024-08-23, 대항력 없음)

* 박 (보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-06-08, 확정 2024-08-19, 배당 2024-09-10, 대항력 없음)

* 박 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-06-08, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음)

* 박 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-02-27, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음)

* 박정임 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-13, 확정 2024-08-21, 배당 2024-08-20, 대항력 없음)

* 박정혁 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-06-03, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음)

* 박희근 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-27, 확정 2023-02-10, 배당 2024-09-23, 대항력 없음)

* 안예지 (보증금 42,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-02-26, 확정 2021-01-25, 배당 2023-05-15, 대항력 없음)

* 엄성환 (보증금 48,000,000원, 차임 0원, 전입 -, 확정 2022-09-20, 배당 -, 대항력 없음)

* 엄성환 (보증금 48,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-23, 확정 2022-09-20, 배당 2024-09-27, 대항력 없음)

* 엄판출 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-09-23, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음)

* 이승진 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-10-08, 확정 2019-10-08, 배당 2023-11-06, 대항력 없음)

* 조재원 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-02-21, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음)

* 조주열 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-02-10, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음)

* 조지현 (보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-02-10, 확정 2020-02-10, 배당 2024-09-06, 대항력 없음)

* 조지현 (보증금 15,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023-10-20, 확정 2023-10-20, 배당 2024-09-09, 대항력 없음)

* 차민경 (보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-12-17, 확정 2020-12-17, 배당 2023-11-13, 대항력 없음)

* 차성민 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-11-18, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음)

* 차윤하 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-01-11, 확정 2021-01-11, 배당 2024-10-11, 대항력 없음)

* 천서형 (보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-06-11, 확정 2019-06-03, 배당 2023-06-30, 대항력 없음)

* 한충남 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-13, 확정 2023-02-13, 배당 2024-10-10, 대항력 없음)

* 허남 (보증금 2,000,000원, 차임 370,000원, 전입 2017-09-12, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 연산동 일대는 아파트 등 공동주택과 단독주택이 밀집한 주거지역과 상업시설이 어우러진 주상혼용 지대입니다.

* 시장 환경: 인근에 시장이 소재하고 근린생활시설이 발달하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 도시철도 3호선 배산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변 상업시설 및 시장을 통해 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 지도 검색 결과, 특이하게 분류될 만한 혐오시설은 현재 확인되지 않습니다. 다만, 주상혼용 지역의 특성상 다양한 상가 및 주거 시설이 혼재되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물:

* 본건 건물은 2022년 5월 3일자로 위반건축물로 등재되었습니다.

* 이로 인해 강제이행금 부과 등의 추가 비용 발생 가능성이 있으며, 낙찰자가 직접 확인하고 부담해야 합니다.

* 건물 현황상 2층 및 3층이 건축물대장상에는 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되었으나, 실제로는 주택으로 용도 변경되어 이용 중인 점은 위반건축물 등재 사유와 관련될 수 있습니다.

* 명도: 대항력 없는 임차인이 다수 존재하나, 이사 협의 등 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 일부 임차인의 보증금 및 차임 정보가 불명확한 경우, 추가 확인 및 협상이 필요합니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(메쉬휀스, 가추 등)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 관리 및 처리 방안을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구의 역세권에 위치한 다가구주택으로, 도시철도 3호선 배산역을 이용하기 편리한 입지를 자랑합니다. 주상혼용 지역의 특성상 주거 및 상업 시설 이용이 용이하며, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다. 그러나, 위반건축물 등재라는 중대한 하자 사항이 존재하며, 이에 따른 강제이행금 등 추가 부담 가능성이 높습니다. 따라서, 해당 리스크를 충분히 인지하고 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 3호선 배산역 도보 이용 가능 거리의 우수한 교통 요건.

* 주상혼용 지역: 주거와 상업 기능을 모두 갖춘 지역으로 잠재적 가치 상승 기대.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용성을 높일 수 있습니다.

* 대중교통 편리: 대중교통 이용이 편리하여 임차인 확보에 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,146,111,400원에서 인수 보증금 0원을 제외한 금액을 기준으로 산정될 수 있습니다. 그러나, 위반건축물 관련 조사 비용, 강제이행금, 명도 비용 및 기간 등을 충분히 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 위반건축물 관련 행정처리 비용 확인, 임차인 명도 협상 가능성 등을 종합적으로 검토하는 것이 필수적입니다. 따라서, 본 자료만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.