나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61409 [1] 부산광역시 부산진구 부암동 278-76 진성센트럴뷰 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2024.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 부암초등학교 북동측 인근에 위치하며
주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 경찰서, 고가도로등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는등 대중교통사정은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건물내 2층 201호로서,
외벽: 치장석재 붙임 및 드라이비트 마감등,
내벽: 벽지마감등,
창호: 샷시창등의 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 되어 있으나 현황은 주거용오피스텔로
추정됨.

설비내역

급배수 및 위생설비등 되어 있으며, 난방시설, 공동현관기, 엘리베이터,
화재경보설비등 되어있는 것으로 탐문조사 됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 동하향 경사지대내에 위치한 2필 일단지의 사다리형에 유사한 토지를
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 포장도로에 접하고 그 아래에 고가도로통과 광대로가
소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2토지 공히 일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40m-50m)(2023-01-02)
(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 110m)<건축법>, 가로
구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 155m)<건축법>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적등은 귀제시서류 및 공부등을 기준으로 하였는바 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

부산광역시 부산진구 부암동 278-76 진성센트럴뷰 2층 201호

1.2. 건물 정보

건물명: 진성 센트럴뷰

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건물 중 2층 201호

준공년월: 2018년 3월 28일

용도: 공부상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용 오피스텔로 추정됨.

1.3. 토지 및 건물 면적

토지 면적: 9.63㎡ (약 2.91평)

건물 면적: 60.17㎡ (약 18.19평)

토지 지분: 9.6263㎡ (약 2.91평)

건물 지분: 60.17㎡ (약 18.19평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.4. 감정가

감정가: 150,000,000원

1.5. 경매 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경61409 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 박나현 (강제경매 신청인)

등기부채권 총액 (말소기준권리 기준): 160,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 부암동에 위치하며, 부암초등학교 북동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주위에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 경찰서, 고가도로 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 건물은 동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 도로 하부에는 광대로가 소재하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40-50m), 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 선순위 임차권 및 대항력

본건에는 선순위 임차인이 존재하며, 대항력 있는 임차인(박나현)이 있습니다.

임차인: 박나현

보증금: 160,000,000원

전입일자: 2021년 4월 19일

확정일자: 2021년 4월 7일

대항력: 있음

3.2. 말소기준권리

말소기준권리: 갑11 (2024-08-22, 강제경매, 박나현)

을구 1번 주택임차권(박나현, 160,000,000원)은 접수일자 2023-04-20으로 말소기준권리보다 선순위에 해당하므로, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 인수되는 보증금

물건명세서상 기재된 바와 같이, 을구 1번 주택임차권의 임차인이 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다. 따라서 임차보증금 160,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인의 추가 부담이 됩니다.

3.4. 기타 권리사항

등기부상 소유권 이전(갑6, 이경은, 200,000,000원 매매) 및 신탁 등기 말소(갑5) 등이 확인됩니다.

3.5. 주의사항

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 본 건의 가장 중요한 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 배당표를 면밀히 확인하여 인수해야 할 보증금의 정확한 금액을 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 부암동 일대는 주거, 상업, 업무 시설이 혼재된 지역으로, 일반상업지역에 속하여 상권 활성화 가능성이 있습니다. 부암초등학교 인근에 위치하여 주거 배후 수요 또한 일부 존재합니다.

4.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 원활하고 인근 대중교통 시설 이용이 가능하여 잠재적인 임대 수요를 고려해 볼 수 있습니다.

4.3. 주변 시설

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설 이용이 용이하며, 쇼핑, 식사 등 일상생활 관련 편의시설 접근성이 보통입니다.

5.2. 교통

시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용에 편리합니다.

5.3. 교육시설

부암초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경으로 고려될 수 있습니다. 또한, 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차 보증금 인수 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박나현의 보증금 160,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 최악의 경우 보증금 전액 인수 시 막대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 용도 불일치 및 현황 리스크

공부상 업무시설이나 현황은 주거용으로 추정되어, 실제 이용 목적과 공부상 용도 간 차이로 인한 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 파악되어 현재 점유 현황 및 내부 상태 확인에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.3. 외부 환경 리스크

주위 고가도로가 소재하여 소음이나 통행량으로 인한 주거 환경의 질에 영향을 줄 수 있습니다. 주변에 별도의 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 현장 방문을 통한 세밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 부암동에 위치한 오피스텔로, 대항력 있는 선순위 임차인 박나현의 보증금 160,000,000원을 인수할 가능성이 있는 고위험 물건입니다. 임차인이 배당에서 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인은 인수 금액만큼 추가 비용을 부담해야 합니다. 또한, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치 가능성 및 임대 관계 미상 등 현황적 불확실성도 존재합니다. 투자 결정 시 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 특히 임차인의 배당 예상액을 면밀히 파악하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 차익 가능성

만약 임차인 보증금 인수 부담을 감안하고 현재 시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승에 따른 이익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 실거주 또는 임대 수익

전용면적 60.17㎡는 1~2인 가구의 실거주에 적합하며, 현황 주거용으로 이용 중인 점을 감안할 때 임대 수익 창출의 가능성도 있습니다.

8.3. 상업지역의 잠재력

일반상업지역에 위치하여 지역 개발 및 상권 활성화 시 부동산 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 150,000,000원

최근 매매 사례 (JSON 정보 기반): 2024년 11월 22일, 165,000,000원 (66.8㎡ 기준, 본건 전용면적 60.17㎡와 다소 차이 있음)

임차인 보증금: 160,000,000원 (전액 인수 가능성 있음)

시세 분석: 최근 거래 사례는 165,000,000원 수준으로, 이는 본건의 감정가(150,000,000원)보다 높은 가격입니다.

예상 입찰가 산정:

본건은 대항력 있는 임차인 박나현의 보증금 160,000,000원을 인수할 위험이 있어, 총 매수 비용은 ‘입찰가 + 인수되는 보증금’이 됩니다. 만약 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하고, 매수인이 160,000,000원을 모두 인수해야 한다면, 시장가(약 165,000,000원) 대비 총 투입 비용이 과도하게 높아져 손실이 발생할 수 있습니다.

따라서, 투자 위험을 고려하여 예상 입찰가는 감정가 대비 매우 낮은 수준으로 책정되어야 합니다. 임차인의 배당 여부를 면밀히 예측하고, 낙찰가와 인수되는 보증금의 합이 시장 가격(165,000,000원)을 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

보수적인 접근 시, 총 투입 금액이 160,000,000원을 넘지 않도록 입찰가를 결정해야 하므로, 입찰가는 10,000,000원 수준으로 매우 낮게 고려해야 합니다. 이는 시장가 대비 현저히 낮은 금액이며, 유찰될 가능성이 높습니다.

매우 신중한 판단이 요구되며, 임차인의 배당 예상액을 확인하기 전에는 입찰을 권장하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.