나이스옥션 법원경매 창원 2024타경708 [1] 경상남도 창원시 의창구 동정동 67 묘지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경708 [1] 경상남도 창원시 의창구 동정동 67 묘지 경매

• 사건번호: 2024타경708
• 주소: 경상남도 창원시 의창구 동정동 67
• 감정가: 481,086,000원
• 최저가: 120,694,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 묘지

창원지방법원 경매7계 2024타경708 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동정동 67 | 감정가: 481,086,000원 | 최저가: 120,694,000원 | 용도: 묘지

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경708 (1)

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 전OO

소유자: 전OOOOO

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동정동 67

용도: 묘지 (현황: 전(휴경지))

매각대상: 토지 (기타)

토지면적: 1593.00㎡ (약 481.87평)

감정가: 481,086,000원

1.3. 특이사항 및 주의사항 요약

특이사항: 공유물분할경매

주의사항: 공부상 지목은 '묘지'이나 현황은 '전(휴경지)'임. 자연녹지지역, 개발제한구역 지정.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 창원시 의창구 동정동 소재 '천주암' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지 및 일부 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 농촌 지역의 특성을 보입니다. 감정평가서에 따르면 전반적인 교통 사정은 보통으로, 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 주거 밀집 지역이나 상업 중심지와는 거리가 있어 한적하고 자연 친화적인 환경입니다.

2.2. 토지 현황 및 도로 조건

완경사지 내 부정형의 토지이며, 현재는 농사를 짓지 않는 '휴경지' 상태입니다.

본건 서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 도로가 소재하여 접근성이 확보되어 있습니다.

공부상 지목은 '묘지'이나 실제 이용 현황은 '전(휴경지)'으로, 지목 변경 가능성 및 절차를 검토해야 합니다.

2.3. 최고의 입지

자연녹지지역, 개발제한구역에 위치하여 쾌적하고 자연적인 환경을 선호하는 수요층에게 적합합니다. 창원 시내와 근접하면서도 개발 규제가 있는 지역 특성상 난개발의 우려가 적어, 장기적인 관점에서 친환경적인 이용 가치를 가질 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 유형 분석

본건은 '공유물분할을위한경매' 사건으로, 공유자 간의 협의 불발로 인해 진행되는 형식적 경매입니다. 일반적인 강제경매나 임의경매와 달리 권리관계가 단순한 경우가 많으나, 소유자(공유자)의 매각 의지가 경매 진행에 영향을 미칠 수 있습니다.

3.2. 등기부상 권리 분석

제시된 정보만으로는 등기부상 권리관계를 정확히 판단할 수 없으나, 형식적 경매의 특성상 대부분의 권리가 소멸되는 '말소기준권리' 이하의 권리는 낙찰자에게 인수되지 않을 가능성이 높습니다. 다만, 최종적으로 매각물건명세서를 통해 정확한 권리관계를 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황 및 기타 권리

임대관계는 '미상'으로, 현장 조사를 통해 실제 임차인 유무와 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다. 제시목록 외의 물건은 '해당사항 없음'으로 명시되어 있어, 추후 추가적인 법정지상권이나 유치권 발생 가능성은 낮아 보입니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 농경지 및 근린생활시설이 혼재된 외곽 지역에 위치하여, 상권이 형성되어 있다고 보기 어렵습니다. 주된 상권 이용은 차량을 이용하여 창원 시내의 중심 상권을 이용해야 합니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변은 농경지 위주로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설(대형마트, 병원 등) 접근성은 다소 떨어집니다. 대중교통 이용은 운행 횟수 및 노선을 고려할 때 '보통' 수준입니다.

주변에 '천주암'이라는 사찰이 위치하고 있으며, 공개된 자료상 특정한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 자연녹지지역 및 개발제한구역에 속해 있어 쾌적한 환경입니다.

5. 잠재적 리스크 및 대응 방안

5.1. 토지이용계획 규제 리스크

본건은 '자연녹지지역', '가축사육제한구역', '개발제한구역(그린벨트)'으로 지정되어 있어, 건축 행위 및 토지 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 개발제한구역은 건축물의 신축, 용도변경, 토지의 형질변경 등이 엄격히 규제되므로, 매입 목적에 맞는 개발 가능성 여부를 사전에 철저히 검토해야 합니다.

5.2. 지목과 현황의 불일치 리스크

공부상 지목은 '묘지'이나 현황은 '전(휴경지)'입니다. 향후 매도나 개발 시 지목변경이 필요할 수 있으며, 지목변경 절차 및 비용, 그리고 묘지 관련 법규(장사 등에 관한 법률)를 검토해야 합니다. '묘지'라는 지목 특성상 매입 후 현황대로 '전'으로 이용하려면 지목변경이 필수적입니다.

5.3. 공유물분할경매의 변수

형식적 경매이지만, 공유자 간의 이해관계가 복잡할 경우 소송 등이 추가로 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 창원 외곽의 자연 녹지 및 개발제한구역 내에 위치한 대규모 토지(약 481평)로, 저렴한 감정가(개발제한구역 특성 반영)를 고려할 때 장기적인 투자가치가 있는 물건입니다. 다만, '개발제한구역' 및 '묘지' 지목이라는 강력한 규제와 지목 불일치라는 리스크가 상존하므로, 단기 시세차익보다는 장기적인 보유 또는 특정 개발 목적(농업, 일부 허용 시설)을 가진 실수요자에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

1. 대규모 토지 면적: 1593.00㎡(약 481평)의 넓은 면적 확보.

2. 장기적 개발 기대: 현재 개발제한구역으로 묶여있으나, 장기적인 관점에서 규제 완화 또는 지역 개발 계획에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

3. 친환경적 이용 가능: 현황이 '전(휴경지)'이므로, 개발제한구역 내 허용되는 농업 및 기타 시설 용도로 활용 가능성을 검토할 수 있습니다.

4. 공유물분할경매: 권리관계가 비교적 단순할 가능성이 높아 명도 저항이 적을 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매7계