나이스옥션 법원경매 창원 2024타경104532 [1] 경상남도 창원시 진해구 근화동 15-4 단독주택 경매

매각기일: 2026-02-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경104532 [1] 경상남도 창원시 진해구 근화동 15-4 단독주택 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매7계 2024타경104532 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 중원로32번길 11-2 | 감정가: 51,295,650원 | 최저가: 9,007,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경104532 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 근화동 15-4

용도: 단독주택 (주거용 건부지)

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물 일괄매각)

감정가: 51,295,650원

소유자/채무자/채권자: 이OOOOO / 김OOOO / 박OO (법정 외 권리관계는 별도 확인 필요)

1.2. 면적 및 감정 현황

토지면적: 70.70㎡ (약 21.39평)

건물면적: 44.73㎡ (약 13.53평)

건물 제시외면적: 17.50㎡ (약 5.30평)

총 건물면적(제시외 포함): 62.23㎡ (약 18.82평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건

위치: 경상남도 창원시 진해구 태평동 소재 "남원로터리" 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 불가능하여 대중교통수단 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 보통으로 판단됩니다. 지적도상 맹지이나, 남측으로 폭 약 2m 내외의 도로가 소재합니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

이용 상태: 인접 토지 등과 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 현황 단독주택으로 이용 중입니다.

주거 환경: 목조 기와지붕의 단층 건물로 노후된 구조이며, 제반 급배수, 위생, 난방설비 등은 구비되어 있습니다.

주요 시설: 인근에 "남원로터리"가 있으며, 부근에 진해남산초등학교가 소재하여 상대보호구역에 해당합니다.

2.3. 혐오시설 유무

검색 결과: 본건 인근에 특이할 만한 대규모 혐오시설이나 기피시설은 검색되지 않았으나, 주거지역 특성상 주변의 소규모 상업시설 및 노후 주택 밀집지역으로 인한 환경적 요인은 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채권 현황

경매구분은 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 조건입니다. 제시외 건물을 포함하여 일괄매각되므로, 제시외 건물의 철거 여부 및 법정지상권 성립 가능성은 매수인이 인수할 가능성이 낮아 권리상 명확합니다.

3.2. 권리관계 특이사항

주의사항: 제시외 건물을 포함한 일괄매각 건입니다.

특이사항: 지적도상 맹지이며, 인접 토지와의 지적 경계가 불명확하여 정확한 경계 확인을 위해서는 매수 후 지적측량을 요하는 점이 핵심 리스크입니다.

4. 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

맹지 위험: 지적도상 맹지이며 차량 접근이 불가능합니다. 현황상 폭 2m 내외의 도로가 있으나, 사유지 도로일 경우 사용 권한(통행지) 확보가 필수적입니다.

건축 및 개발 제한: 일반상업지역 내 위치하나, 방화지구, 상대보호구역(진해남산초등학교), 제한보호구역(해군기지), 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 향후 신축 및 개축 시 용적률/건폐율 외에도 건축물의 높이 및 외관 등에 제약을 받을 수 있습니다.

경계 불확실성: 인접 토지와의 경계가 불명확하다는 점은 추후 분쟁 발생 소지가 있으며, 정확한 경계 확보를 위한 측량 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 진해 원도심 내 상업지역에 위치하여 잠재적 가치는 있으나, 지적도상 맹지이며 다수의 법정 규제가 중첩되어 있어 일반적인 단독주택 거래와는 다른 복잡한 리스크를 내포하고 있습니다. 매수인은 반드시 통행권 확보 여부와 까다로운 건축 규제를 사전에 검토해야 합니다.

투자 포인트:

1. 일반상업지역에 위치한 토지로, 장기적으로는 진해 원도심 재생사업 등에 따른 용도 변경이나 리모델링 시 상업시설로의 전환 가능성을 기대할 수 있습니다.

2. 감정가 자체는 토지 가치에 비해 낮게 평가되었을 수 있으나, 맹지 조건으로 인해 낙찰가율은 낮을 것으로 예상되므로, 리스크를 감안한 저가 매입 기회가 될 수 있습니다.

3. 제시외 건물을 포함한 일괄매각으로 건물에 대한 추가적인 법적 분쟁 리스크는 상대적으로 낮습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매7계